亚太资本趋势

亚太区商业地产市场趋势总结

市场整体表现

• 复苏态势：受贸易和地缘政治不确定性影响，亚太区商业地产市场年初波动较大，但随后逐步恢复。2025年第三季度，亚太区商业地产交易额同比增长25%，达到504亿美元，其中大型组合和实体交易占比达50%，显示投资者对高需求行业的布局意愿增强。
• 行业分化：数据中心表现突出，2024年交易额超200亿美元，远超前五年总和；而“价值”型行业（如澳大利亚办公室、韩国物流、香港工业）的复苏在2025年中受阻。

区域表现

• 市场活跃度：2025年前三季度，亚太区前十大市场中有八成交易量同比增长，其中澳大利亚市场第三季度交易额激增75%，主要受跨境资本回流推动；韩国第三季度投资额达76亿美元，创2022年第二季度以来新高；中国重回领先地位，但主要依赖少数大型交易。
• 城市表现：东京持续领跑，2025年前三季度交易额达198亿美元；中国深圳是唯一交易量增长的中国市场；韩国首尔和韩国办公室需求强劲；新加坡交易量稳定，跨境资本占比超50%。

交易趋势

• 跨境资本主导：海外投资者连续五个季度增持亚太区资产，2025年前三季度交易额达近85亿美元，其中ESR私有化案尤为突出；美国投资者累计支出188亿美元，预计2025年将追平2018-2021年峰值。
• 资产类型：传统核心资产（办公室、零售、工业）重新成为跨境资本首选，酒店和住宅领域也表现活跃。澳大利亚养老地产（Aveo）交易额约2.5亿美元，日本多家庭公寓持续受青睐。

投资环境

• 估值底部：多数行业估值触底，但募资活动仍显疲软，MSCI数据显示封闭式房地产基金2024年12月至今仅录得0.3%回报，远低于其他私募市场策略。
• 汇率影响：美元走弱扭转了此前对亚太区核心基金美元计价回报的压制（五年累计缩水2.3个百分点），新加坡工业地产受益显著。
• 关键转折点：2025年成为行业重要分水岭，房地产基金回报首次转正，但募资困境仍存，跨境资本持续推动市场复苏。