解析消费REITs：投资价值的甄别与考量

内需逐步回暖，消费类REITs稳步发展，市场有望持续扩容

我国消费类REITs已上市12只，总市值约421亿元，占比近两成，底层资产类型包括购物中心、百货商场、农贸市场等。政策支持和新消费趋势推动市场发展，预计未来规模将加速扩容。

关注底层资产估值合理性，折现率和NOI增长率是核心因素

消费类REITs普遍使用收益法估值，关键在于未来现金流预测。需关注隐含的NOI增长率和折现率，前者反映盈利潜力，后者受宏观利率和资产基本面影响。计算显示，消费类REITs底层资产NOI增长率一般在3%-5%。

多维度评估投资价值，收益法、相对估值法和派息率综合判断

收益法反映内在价值和绝对价值，相对估值法P/FFO指标反映市场认可度，年化派息率衡量现金流导向的投资价值。购物中心和奥特莱斯估值接近，百货中心相对较低，农贸市场估值最高但需关注现金流可持续性。

建议关注优质项目，REITs发展助力地产开发商优化资产负债表

建议关注底层资产经营良好、分派率较高的REITs项目，如华夏华润商业REIT、中金中国绿发REIT等。同时，REITs发展推动地产开发商“投融管退”一体化，建议关注拥有优质持有型物业的开发商，如华润置地、新城控股。