释放北都 发展潜力 公私营合作 新范式

目录 引言：香港的关键时刻02 北部都会区机遇：香港未来增长引擎――区域长期价值创造新篇章03 北部都会区未来发展路径06 香港未来发展的主要挑战08 公私营合作（PPP）模式概述 09 立足香港发展需求，探索应对相关挑战的实践路径10 PPP新模式：成功的三大支柱 11 支柱一：通过TOT模型实现整体投资组合管理11支柱二：通过多元融资渠道创造长期价值13支柱三：通过战略合作的平台公司/产业园公司建立战略合作伙伴关系14 三大支柱的整合 18 PPP实施路线图 20 实施路线图20致企业⸺一站式PPP20致政府⸺一站式PPP21 结论与未来展望22 引言：香港的关键时刻 本报告介绍了一种专为香港下一阶段发展而设计的公私营合作（PPP）新模式。该新模式强调投资组合方式而非单一资产交易，注重长期价值，标志着对传统模式的转变。重视创造而非短期财务回报，重视真正的战略合作伙伴关系而非纯粹的合同关系。 北部都会区为香港带来了巨大的发展机遇，有望促进该地区的整体增长。这一举措将定位为香港的新经济引擎，推动转型与技术进步。 在2025年施政报告中，政府宣布大幅增加基础设施预算，在原定未来五年的每年平均基本工程开支约1,200亿元之外，再额外预留300亿元在未来两至三年加大工程项目开支。这笔资金将加快基础设施建设，特别是在北部都会区的发展，并作为推动经济复苏和解决住房需求的更广泛战略的重要组成部分。北方都会区开发项目覆盖香港总土地面积的三分之一，凸显了该发展策略对香港未来产业发展的重要性，旨在加速发展，通过整合各个行业并促进经济协同效应。政府正在积极探索公私营合作（PPP）模式，以利用私人部门的能力，从而提升项目执行的效率和创新性，最大化资源。 我们可以预期，香港的持续繁荣取决于其世界级的基础设施，以提升连通性、改善宜居性并增强经济竞争力。PPP新模式为实现这些目标提供了途径，同时能够优化公共资源，并充分利用私营部门的专业知识和资金资本。 在接下来的章节中，我们将探讨全球PPP模式的发展历程，评估香港在公私营合作伙伴关系领域的经验，分析当前面临的前所未有的挑战，并提出实施这一PPP新模式的综合框架。最后，我们将以一系列具有前景的潜在项目作为展望，展示这一创新方法可能带来的益处。 对于私人投资者和产业界而言，这一宏伟愿景开启了众多公私营合作投资机会的大门。通过参与这一变革性项目，各利益相关方能够为香港充满活力的未来贡献力量，缔造双赢局面。 北部都会区机遇：香港未来增长引擎――区域长期价值创造新篇章 作为香港迈向未来的战略引擎，北部都会区的蓝图正从规划全面走向实践。这一计划深植于政府自2000年起对新界北部的长远构想，并在2021年《北部都会区发展策略》中提出了“南金融、北创科”的双中心发展格局。随着2023年《北部都会区行动纲领》的颁布，其发展路径与时间表愈发清晰，标志着此项战略已完成从整体发展战略、区域规划到具体行动的全方位整合，步入高速实施轨道。 2025年施政报告涵盖多项针对性推动举措，因而北部都会区的独特优势在于其创新的发展模式与强劲的政府背书，有效撬动私人资本参与区域建设。 •巨额投资驱动：对于土木及建筑工程，政府计划在未来两到三年内追加约300亿港元投资，为区域发展注入强劲公共资本动力。 •加快政府主导下PPP模式的应用：通过引入PPP合作模式，政府对北部都会区发展建设的资本投入将释放强劲的资本杠杆效应，以政府资本有效撬动私人资本广泛参与，放大区域开发的整体市场规模，为北部都会区的整体发展注入强劲动能。目前，PPP模式可应用于启德智慧绿色集体运输系统、片区综合开发等项目，为其落地提供多元化支撑。 北部都会区的核心特质作为关键驱动因素，叠加发展的现实急迫性，促使政府进一步明确并落地其规划内容与核心发展方向。 •面积广：占全港总面积三分之一的广阔土地，意味着巨大的开发潜力和无限的商业可能性。 •创新“基建产业协同发展”模式：秉持“产业导向，基建先行”的原则，交通、公用设施等基础设施的连贯建成将率先带动周边区域价值提升，而不同工业园区的产业导向则将引导行业聚焦，形成良性发展循环。根据新田科技城的相关公告，其首批开发项目均以产业为核心导向。 •生态多：区内规划四大核心产业板块包括高端专业服务和物流枢纽、创新科技地带、口岸商贸及产业区以及蓝绿康乐旅游生态圈，为不同领域的企业创造了精准的投资与参与空间。 •平衡发展：落马洲河套区、新田科技城、数码港2.0及厦村等重点园区建设时间表已全面提速，其战略紧迫性将为基础设施建设等领域带来一系列即时机遇。 北部都会区总览 “北部都会区”由四大区域、十一个新发展区（NDA）组成，新开发土地涉及3,000公顷 高端专业服务和物流枢纽 与前海深港现代服务业合作区对接，提供金融和专业服务，口岸优势发展现代物流业 创新科技地带 包括盖新田科技城、河套区港深创科园在内，与深圳科创园区产生协同效应，为创科发展的枢纽 口岸商贸及产业区 享有罗湖、文锦渡及香园围口岸的地利，带动先进建造业、绿色产业、医疗、食品科技、现代物流业等产业发展，并可推展跨境商业服务和文娱消费，发挥强大的口岸商贸功能 蓝绿康乐旅游生态圈 包括红花岭、沙头角、印洲塘等，人文和自然资源丰富，带动康乐及旅游发展 香港政府已展现出全力推动PPP模式落地的坚定决心。2025年施政报告明确指出，将加速制定北部都会区专属法例，并成立北都发展委员会，专门负责协调PPP项目合作。该委员会下设工作组将致力于制定包括BOT在内的多种公私营合作模式，旨在高效协调公私资源，实现社会效益与商业回报的最大化。 这些举措表明香港在公私营合作伙伴关系的策略发生了重大转变，即从以交易为中心的模式转向以价值为导向、更具战略性的方法。 关于开发与运营模式的新工作组 财政司司长将领导新成立的「发展及营运模式设计组」，将按北部都会区各指定发展区的性质和规模，设计发展及营运模式。 北部都会区不仅是一个传统新市镇，而是香港面向大湾区、面向未来的战略新高地，凭借其巨大的内在潜力、政府的强力支持，以及未来PPP模式的科学运用，正迎来其历史性的发展时刻。这不仅将是重塑香港经济地理格局与加强大湾区联动发展的宏伟工程，更是政府携手私人部门，共同参与并共享发展红利的黄金机遇。我们预计，PPP潜在价值的释放将助推北部都会区的大部分开发项目于2047年或之前完成。 新合作模式与融资模式 政府将制订新模式，包括公私营合作模式，以及设计不同融资方案，包括股份制、债券及政府注资。同时，政府亦将探讨「土地参股」模式促进与市场的合作。 实行带有产业绑定特性的「双信封」投标制度 政府将研究从「价高者得」招标转向带有产业绑定特性的「双信封」制度，同时考虑报价，以及商业与开发计划的质量。通过招标方式的转变，政府能够筛选出最有利于实现战略产业目标的合作伙伴。 北部都会区未来发展路径 政府预计，2025-2026至2029-2030财政年度期间，土木及建筑工程项目的年均基建工程支出将达1,200亿港元，为相关基建项目落地提供支持。通过引入PPP模式及鼓励私营资本参与，政府的投资将发挥更为显著的杠杆效应。如此庞大的投资规模为探索多种PPP模式提供了可能，并有助于鼓励私营投资者参与其中。 香港在过去数十年间运用了多种公私营合作模式，包括通过BOT（建设-运营-移交）模式发展西区海底隧道，以及通过DBO（设计-建造-运营）模式建设的启德体育园等。针对北部都会区的庞大发展，政府将继续探讨在不同公用事業、產業園、铁路和道路项目中应用多种公私营合作模式。德勤正积极参与香港政府不同公私营合作模式的实施及战略建议，以推动这些项目的顺利进行。 与过去相比，北部都会区的发展势能正经历一场质的飞跃，其标志在于投资规模、推进速度与发展模式三大维度的全面升级。首先，政府与私人资本的投入规模预计将跃升至新的量级，展现出从启动阶段向规模化建设迈进的强劲趋势。其次，发展进程显著提速，产业导向已进入实质性落地阶段，新田科技城等项目的发展模式与加速时间表相继公布，标志着核心产业园区已全面进入快速实施轨道。更重要的是，政府在2025年施政报告中明确提出了创新的发展模式，为公私合作提供了前所未有的清晰路径和框架。这一系列深刻变化，不仅印证了北部都会区作为香港未来增长核心的战略地位，也为私营企业参与其中开辟了更切实明确、更高效的窗口。 与此同时，项目推进时间表正变得更为具体和明确。例如，新田科技城等标志性项目已公布其发展阶段与土地处置计划，大规模土地整合与开发为市场提供了清晰信号。这表明，北部都会区的发展已从宏观策略转向具体落实，以整合性规划为导向的新发展模式，正在为各方参与者带来切实且庞大的战略机遇。 就北部都会区发展的创新元素 香港独特的发展条件及其所面临的复杂性，远超出传统房地产模式的范畴，需以创新思维推动系统性突破。这体现在多个层面： •在融资层面，需引入如混合融资、存量资产盘活、甚至现实世界资产（RWA）代币化等多元化创新工具，以拓宽资金来源并提升资本效率 •北部都会区并非单一地块开发，而是涉及多个新发展区（NDA）的整合性规划，要求跨区域、跨功能的协同 •未来的发展必须与产业培育深度绑定，通过长期、耐心的投资构建香港在新经济领域的核心竞争力，从而实现可持续的结构性增长。 香港未来发展的主要挑战 香港未来发展时间表紧迫且复杂性与日俱增，这要求我们必须突破传统PPP模式，实现根本性变革。其中三大挑战尤为突出： 3.开发复杂性显著增加随着新城开发从传统住宅主导转向产城融合的生态系统，开发复杂性大幅上升。要应对这一变化，需要在基础设施的规划、融资和交付方面探索新路径。 1.巨大规模的开发北部都会区的开发涵盖约3万公顷的土地，约占香港总面积的三分之一。如此前所未有的规模，需要对庞大的项目组合进行战略性管理，并采用定制化的开发模式，以动员私人资本并加快项目交付。 2.经济下行情况下多元融资的紧迫性香港计划在未来10至15年内同步推进10多个新发展区（NDAs）的开发。大量开发资金需求的情况下需寻求私人资本支持。 香港未来发展面临的重大挑战…… 未来10至15年内同步开发10个以上新发展区（NDAs） 复杂性因从传统住房主导的新城镇向产业城市生态系统转型而倍增 如何融入产业导向发展 公私营合作（PPP）模式概述 PPP（公私合作伙伴关系）是香港政府与私营部门联合整合双方力量与资源、通过BOT、收益共享等模式合作交付基建、商业配套及公共服务类项目的长期合作模式；作为仍在探索多元PPP形态的独特市场，香港既融合普通法体系的西方法治框架，又汇聚国际资本、国企与本地企业等多元交易主体，形成兼具中西特色的合作模式，既能缓解政府预算约束、助力北部都会区开发等城市发展需求，也为私营部门提供稀缺投资机会，实现公共利益与商业价值的双赢。 BOT:Build-Operate-TransferTOT:Transfer-Operate-TransferLVC:Land Value CaptureLSD:Large Scale Land Disposal DBB:Design-Bid-BuildDBO:Design-Build-OperateDBFO:Design-Build-Finance-OperateRAB:Regulated Asset Base 立足香港发展需求，探索应对相关挑战的实践路径 近年来若干重要趋势呈现，正在重塑公私营合作关系的构想与实施路径： 全面的整体投资组合管理可以考虑全面的整体投资组合管理，将现有及新建资产打包，而非将每个项目视为单一的新建交易。通过整合现有资产并将其改造为统一的投资组合，政府能够实现规模经济、分散风险，并吸引更大的机构投资者。这一策略不仅提升了效率，也促进了更多的投资机会。 交易模式采用具战略性的公私营合作模式，不仅能灵活响应需求的动态变化，还能在项目执行过程中激发创新活力、提升推