房地产开发2025W51：年末新房成交清淡，中央财办谈房地产立新破旧

中央财办详解中央经济工作会议精神

• 中国房地产高质量发展仍有较大空间，包括刚性和改善性住房需求。
• 刚性需求：城镇化率67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民住房需求待释放。
• 改善性需求：住房区位分布和持有结构不均衡，部分居民存在“以旧换新”“以小换大”需求。
• 城市更新和危旧房改造仍有大量工作要做。
• 推动房地产高质量发展的措施：
  • 供给端：严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加快消化库存，有序推动“好房子”建设。
  • 需求端：采取更多针对性措施，释放居民刚性和改善性需求。
  • 企业转型：支持房企从新房销售向持有物业转型，发挥“保交房”白名单制度作用，支持合理融资需求。
  • 新模式构建：改革房地产开发、融资、销售基础制度，合理把握时机，深化住房公积金制度改革，渐进推开“立新破旧”，推动新旧模式平稳转换。

行情回顾

• 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，在31个申万一级行业中排名第24名。
• 上涨个股71支，下跌股数为40支。
• 涨幅居前的个股：华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）等。
• 跌幅居前的个股：*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）等。

重点城市新房二手房成交跟踪

• 新房成交：
  • 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7%。
  • 一线城市：54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9%。
  • 二线城市：120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2%。
  • 三线城市：34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6%。
  • 12月累计新房成交面积同比-42.5%。
• 二手房成交：
  • 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8%。
  • 一线城市：87.4万方，环比+2.6%。
  • 二线城市：85.2万方，环比+4.6%。
  • 三线城市：27.8万方，环比-6.6%。
  • 年初至今累计二手房成交面积同比增长5.4%。

重点公司境内信用债情况

• 本周发行房企信用债7只，发行规模43.30亿元，总偿还量74.81亿元，净融资额-31.51亿元。
• 债券类型：证监会主管ABS（41.1%）、一般公司债（40.4%）。
• 债券期限：5年以上（41.1%）、1-3年（38.1%）。
• 融资成本：部分发行利率上升。

投资建议

• 维持行业“增持”评级。
• 重点关注：
  • 政策受基本面倒逼进入深水区。
  • 地产作为早周期指标，具备指向性作用。
  • 行业竞争格局改善，头部国央企和品质房企受益。
  • 城市选择：“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”。
  • 供给侧政策，一二线更受益。
• 配置方向：
  • 地产开发：绿城中国、建发国际集团、华润置地等。
  • 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股等。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余等。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。