房地产开发2025W51：年末新房成交清淡，中央财办谈房地产立新破旧

2025W51：年末新房成交清淡，中央财办谈房地产立新破旧 中央财办有关负责同志详解2025年中央经济工作会议精神： 增持（维持） 1、我国房地产高质量发展仍有较大空间，从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放。从改善性需求看，我国城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度还不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求。在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做，更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少，房地产高质量发展仍有可观前景。 2、要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展。一是供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设。需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求。二是积极推动房地产企业转型发展。同时要进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求。三是加快构建房地产发展新模式。改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧”，推动新旧模式平稳转换。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名。 新房：本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9%；样本二线城市为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2%；样本三线城市为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6%。从今年累计51周新房成交面积同比看，样本30城共计9341.5万方，同比-14.4%；一线城市为2501.1万方，同比-10.7%；二线城市为4614.8万方，同比-14.2%；三线城市为2225.6万方，同比-18.4%。 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-11月统计局数据点评:因基数抬升同比跌 幅扩大 ，开 发投 资额-15.9%，新 房销 售额-11.1%》2025-12-162、《房地产开发：REITs周报——二级涨跌互现，市政水利及数据中心板块表现较优》2025-12-143、《房地产开发：2025W50：中央经济工作会议点评：继续“稳地产”》2025-12-14 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为87.4万方，环比2.6%；样本二线城市为85.2万方，环比4.6%；样本三线城市为27.8万方，环比-6.6%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选： （1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.中央财办详解中央经济工作会议精神..............................................................................................................32.行情回顾........................................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪.........................................................................................................................73.1新房成交（商品住宅口径）...................................................................................................................73.2二手房成交（商品住宅口径）...............................................................................................................94.重点公司境内信用债情况..............................................................................................................................115.本周政策回顾...............................................................................................................................................136.投资建议......................................................................................................................................................15风险提示.........................................................................................................................................................15 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名......................................................................................................4图表2：本周各交易日指数表现.......................................................................................................................4图表3：近52周地产板块表现.........................................................................................................................4图表4：本周涨幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表5：本周跌幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表6：本周重点房企涨跌幅排名....................................................................................................................5图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................5图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元）........................................................................................6图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比..................................................................................................7图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.......................................................................8图表14：样本30城新房成交面积数据跟踪.....................................................................................................8图表15：近6月样本城市二手房成交面积及同比.............................................................................................9图表16：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比.......................................................................