2025年第四季度全球房地产趋势与策略报告：机遇与风险分析

全球私人房地产价值在经历两年调整后，连续五个季度有所回升。由于房地产稳定的收入回报成分，总回报现已连续五个季度为正。全球房地产总回报连续五个季度为正

• 全球概览：欧洲大部分国家现在开始显示有意义的价值增长。亚太地区，澳大利亚已稳定，日本和韩国有所缓和。美洲，美国价值正在上升，但加拿大价值仍在向下调整。大多数市场都在反弹
• 美国：房地产有三个主要风险：价值下跌、供应过剩和需求下降。由于 2022-2024 年的调整，其中两个风险已大大缓解。美国核心房地产基金价值从 22Q3 到 24Q4 下跌了 21%。价值在过去一年中已稳定并略有上涨。美国房地产总回报连续五个季度为正。美国房地产似乎已经开始下一个周期。大多数医疗办公室和零售市场空置率低于长期平均水平。工业市场接近均衡，大部分空置率集中在较大的物业上，轻型工业空间尤其紧张。所有房地产类型之间的空置率差异很大，这表明每个部门都有机会。交付量预计将降至十年来的最低水平。美国经济继续扩张，但政策不确定性和快速变化的贸易环境仍然占据 2025 年前三个季度的主导地位。美国联邦储备委员会对疲软的劳动力市场做出了反应，在 2025 年 9 月将目标联邦基金利率降低了 25 个基点。美联储官员暗示未来几个季度可能会进一步降息，市场现在预计联邦储备委员会在 2025 年的最后两次会议上将会有额外的降息。2025 年 9 月 30 日，美国政府的资金到期，导致许多政府职能关闭。政府就业和支出的减少将在 2025 年年底产生增长影响，并将为前景增加另一层不确定性，因为许多关键数据发布延迟。尽管贸易政策带来了波动，美国经济在第三季度仍然以稳健的步伐扩张，估计年化增长率为 2.8%，在第二季度反弹后有所回升。消费支出在年初停滞后有所回升，但过去两个季度 GDP 增长的很大一部分是由企业支出驱动的，这得益于公司对人工智能能力的投资。然而，最近几个月，劳动力市场却表现不佳，因为每个季度经济都增加了不到 10 万个工作岗位。这引发了一些关于未来几个月消费者支出强度的疑问，预计经济将在年底放缓。美国国会通过了“一个巨大而美丽的法案”，其中包含 several 新的税收减免、税收减免延期和政府支出增加，这应该有助于抵消经济面临的逆风，并维持 2026 年的增长。
• 欧洲：欧洲投资市场在 2024 年底大部分市场参与者感觉到复苏加强的情况下，2025 年的投资市场故事是一个停滞不前的故事。与去年年初一样，欧洲市场比预期要好。缓慢但积极的 GDP 增长和劳动力市场强劲继续，利率略有下降，通货膨胀进一步降低。这意味着欧洲的投资环境在去年年底的复苏基础上停滞不前。这一主题贯穿于各种数据点。一些当地市场收益率继续显示小幅内移，这反映了融资成本稳步下降，也反映了融资成本稳步下降。2024 年投资量有所改善，但 2025 年看起来只会略微改善于去年的总量。有一些强劲的资本筹集成功，特别是在价值增值策略方面，但整体净资本流入保持低迷。使用者市场保持弹性，租金增长保持普遍，但近年来没有加速。最后，市场表现指标继续提供积极的结果，但近年来有所改善。展望未来，预计 2025 年预计的市场复苏将会迟到 2026 年才会实现。情绪指标显示，投资者在各个物业类型上的兴趣都在增加，零售和办公首次进入边际积极领域，这是新周期中首次。全球机构投资者目前对房地产的配置低于目标，这应该有助于支持 2025 年的投资活动，因为投资者正在重新平衡到一个重新定价的资产类别中。全球私人信贷繁荣首次出现放缓迹象，这应该使房地产作为债务和股权的收入资产重新回到地图上。一大群私人基金正进入成熟或延期阶段，全球约有 500 亿美元的资产可能返回市场。这暗示着与过去一个周期相比，基金驱动的处置量将增长高达 160%。持续的投资组合重组正在改变部门敞口，明显的转变朝着生活、自助存储、物流和酒店数据中心资产发展，支持了重新获得流动性和改善定价。传统部门的基本面正在改善；因此，在伦敦等主要城市，兴趣有所回升。最后，欧元区投资与其他全球地区相比表现良好，回报率高于无风险利率加上相应的房地产风险溢价。低欧元融资利率使许多市场高于该障碍，提供相对较强的杠杆现金回报。
• 亚太地区：短期城市和部门选择。地区出口活动由强劲的人工智能相关需求带动，抵消了非技术出口的放缓。中国和美国之间紧张局势的缓和也缓解了两国之间进一步升级报复的担忧。许多地区经济从 H1 2025 年的出口前负荷活动中受益，这一趋势在 2025 年第三季度继续。区域出口活动由对半导体需求的强劲需求支撑，区域出口活动由对半导体需求的强劲需求支撑。许多区域经济体仍然有财政措施来支持 2026 年的增长。中国已宣布其即将到来的五年计划，其中明确强调财政政策将在支持消费以支持经济扩张中发挥关键作用，而日本的新首相已表示有意实施激进的财政支出以刺激经济增长。除了财政支持之外，该地区的货币政策仍有进一步正常化的空间。尽管关税增加凸显了粘性通胀预期，但随着疫情时代推动的成本推动和内置价格压力的缓解，价格应该会下降。宽松的货币政策也将有助于缓解较弱全球需求可能带来的增长风险。展望 2026 年，该地区的增长前景将有所不同。澳大利亚和韩国预计将实现更快的增长，这得益于国内消费的改善，这得益于积极的工资增长，以及持续的出口活动（澳大利亚）和半导体（韩国）。相比之下，其他主要区域经济体预计将经历较慢的增长：中国继续面临住房市场疲软的私人投资，而香港和新加坡仍然容易受到全球贸易需求变化的影响。投资者兴趣正在加强。05010015020025020182019202020212022202320242025US$ billionQ1Q2Q3Q4投资情绪由货币政策前景推动。在积极的贸易关税结果和利率下降的支撑下，投资者正在重新进入房地产市场，从而在 2025 年第三季度推动了商业房地产投资交易量的反弹。本地和国际机构投资者都表现出对优质办公资产的浓厚兴趣，这得益于该部门强劲的表现。澳大利亚正在看到优质办公市场出现底部迹象，而日本则记录了超出预期的办公表现，这得益于稳健的飞往优质办公需求，这在优质办公的强劲净吸收中得到了体现。因此，包括东京、大阪和悉尼在内的门户办公市场都记录了本季度更快的租金增长。即使是墨尔本也记录了三年来的租金增长，在经历了三年来的租金下跌后，墨尔本记录了三年来的租金增长。办公投资的改善吸引了投资者重新关注该部门。2025 年前三个季度，该地区的办公投资交易量占总交易量的 41%，而去年同期仅为 38%。虽然投资活动主要由该地区的国内投资者主导，但跨境投资者正在寻找韩国和澳大利亚的机会，那里较低的借贷成本提供了更好的收益率差异，以及受约束的短期供应管道支持的积极租金增长。由于仍然不确定的商业环境，企业预计将对房地产支出更加谨慎。新加坡已经看到大多数租赁交易涉及续约，因为运营成本更高，只有少数扩张或搬迁活动是由特定部门驱动的，例如银行业和金融业受益于强劲的全球金融市场。即使在首尔，在过去的两年中经历了强劲的增长期后，CBD 的租金增长也放缓了。由于明年首尔 CBD 将有额外的空间交付，房东可能会提供更有利的租赁合同，并提供更多的激励措施来吸引或留住租户，从而导致整体租金增长有限。然而，由于建筑库存的多样性，CBD 内的租金可能会有很大差异，提供良好的交通连接的优质办公将更有可能在 CBD 内保持弹性。投资者谨慎乐观地看待澳大利亚和日本的优质办公。零售方面，尽管消费者信心在过去几个月有所提高，可能归因于强劲的股票市场表现和较低的利率，但消费者仍然普遍谨慎地进行支出，积极的增长集中在必需品上。这有证据表明，超市销售额和食品和饮料支出稳定。销售期间的消费支出也反映了谨慎的购买行为。旅游热潮帮助了以旅游为导向的地点的优质零售在疫情后强劲复苏，截至 2025 年 9 月的全年入境旅游数字已超过 2024 年同期。然而，与国际游客相比，国际游客的购物偏好有所下降。例如，日本和韩国都记录了今年免税销售额的下降。相比之下，国际游客增加了对服务、体验和文化旅游的支出，与去年相比，在住宿、餐饮和娱乐方面的支出更高，这反映了更高的支出。优质零售区的租赁需求预计将从高端奢侈零售商转向餐饮、美容、生活方式和中级时尚零售商，这些租户通常具有较低的租金承受能力，这可能会限制未来的租金增长。尽管优质零售环境面临挑战，但社区购物中心将保持弹性，因为租户配置不太容易受到消费者偏好变化的影响，因为他们专注于住宅包围区域内的当地必需品需求。杂货店租户提供稳定的收入流，而房东可以通过增加服务型零售商的比例来调整租户组合，以迎合当地需求，从而提高租金收入。在该地区，澳大利亚已经看到国内机构投资者回归，将零售投资量提高到 56 亿美元，相当于 2024 年全年交易量的 84%。住宅方面，东京 23 区的净人口流入持续增长。更多资产管理公司优先考虑租金上涨而不是入住率，这反映了房东对需求保持强劲的信心。韩国继续其从传统的 Jeonse 存款系统向月租金安排的结构性转变。最近政府政策限制 Jeonse 贷款将增加 Jeonse 租赁的难度，加强了这一趋势。澳大利亚经历了过去两年需求与供应不平衡，导致租金快速增长。政府正在推出各种政策来促进住房发展，包括为建设社会和可负担住房设立 100 亿美元的住房澳大利亚未来基金，目标是在五年内提供 5.5 万套住房。新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州、南澳大利亚州和西澳大利亚州等澳大利亚各州也正在实施多项举措来支持住房发展。例如，澳大利亚多个州，包括新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州、南澳大利亚州和西澳大利亚州，为符合条件的建租项目提供 50% 或更高的土地税减免。尽管住房批准和项目开工最近有所增加，但由于开发成本更高，供应仍然受到可行性挑战，这表明供应将需要时间才能进入市场。需求与供应不平衡将继续在短期内支持近期的租金上涨。替代部门方面，对替代部门的强劲需求源于其反周期需求特征，这些特征很大程度上不受关税影响。2025 年前三个季度的学生住房和养老院投资已经超过了去年的全年金额。较弱的就业市场鼓励了 prolonged 教育时间，这在澳大利亚尤为明显。许多国际学生追求多门课程，推动 YTD 高等教育国际学生入学人数超过 2024 年全年记录水平 3%。值得注意的是，2025 年学士学位新入学国际学生的数量同比增长 15%，表明有大量新的国际学生涌入。这种稳健的国际学生需求继续支持租金上涨。自 2018 年以来，悉尼和墨尔本的 PBSA 租金每年增长 5.5%。虽然澳大利亚在学生住房策略方面处于领先地位，但香港正在引起投资者的兴趣，因为政府已将公立大学的非本地学生配额从 40% 提高到 50%。香港已经经历了非本地学生数量的显著增长，四年内几乎翻了一番，远远超过现有的大学宿舍容量。为了解决这一供应不足问题，香港政府推出了一项试点计划，以简化将商业建筑转换为学生住房的程序。该计划还允许部分转换层建筑为学生住房。然而，将商业建筑转换为商业建筑涉及高昂的资本支出，因为需要进行房间细分、电气和机械系统升级以及符合消防安全法规。因此，投资者通常专注于酒店转换，这需要较少的修改。虽然数据中心投资交易量仍然低于去年，但它已经是过去十年中该地区第二高的水平。人工智能繁荣正在产生对超大规模数据中心的巨大需求。由于人工智能工作负载更青睐电源可用性而不是人口中心附近的距离，投资者正在寻找电力成本低、土地成本低的地区。例如，墨尔本被视为澳大利亚人工智能开发的优选地点。在电力获取存在挑战的市场中，投资者正在收购现有数据中心以升级电源容量，从而使需求池从传统的云服务提供商扩展到提供专用 GPU 基础设施的企业和需要更高电源容量的 Neoclouds，从而将需求池扩展到传统云服务提供商之外。亚太地区替代部门投资按部门划分（截至 2025 年 9 月 YTD）需求对替代部门保持强劲，因为它们的反周期需求特征很大程度上不受关税影响。2025 年前三个季度的学生住房和养老院投资已经超过了去年的全年金额。香港的学生住房正在引起投资者的关注，因为政府放松了对公立大学非本地学生的配额并简化了将商业建筑转换为学生住房的程序。