房地产：2025上海土地市场总结-土地质量提升，拿地意愿回暖

——2025上海土地市场总结 2025年12月14日 证券研究报告/行业定期报告 房地产 评级：增持（维持） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 投资要点 2025上海土地供应情况和成交情况 2025年上海推出建设用地面积165.24万平，同比+2.16%；推出规划建筑面积321.34万平，同比-3.71%。 2025年上海成交建设用地面积164.02万平，同比-5.63%；成交规划建筑面积316.10万平，同比-14.46%。 2025年上海平均溢价率15.75%，同比上升5.47pct；土地出让金为1400.22亿元，同比+1.46%。 2025上海土拍地块分析 2025年上海高溢价地块top10主要集中在浦东新区（4块）、虹口区（2块）等6个区；高总价地块top10集中在虹口区（2块）、静安区（2块）等8个区。综合来看，浦东新区、虹口区、静安区土拍热度更高，中心城区及浦东新区热门板块的高溢价及高总价地块比郊区更多。 投资建议：2025年，上海土拍逐步止跌回稳，高质量土地推高了成交价和溢价率，也提高了房企的拿地意愿。上海土拍节奏良好，全年无流拍。2026年随着新规落地，头部房企的产品设计优势将进一步放大，市场热度可能将保持平稳。当前房地产销售市场与土地市场仍处于修复期，政策环境保持宽松，预计板块的估值会随着政策保持修复的态势，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企招商蛇口、滨江集团、华发股份等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等。 相关报告 1、《【中泰地产】2026年房地产行业年度策略报告》2025-12-07 2、《住建部推进治理欠薪，一手房销售环比上升》2025-12-073、《福州出台多子女家庭购房补贴，一手房销售环比上升》2025-11-30 风险提示：房地产市场复苏不及预期，企业拿地意愿不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。 内容目录 1.2025上海土地供应情况和成交情况.......................................................................31.1.上海土地供应情况.......................................................................................31.2.上海土地成交情况.......................................................................................31.3.上海土拍市场月度分析................................................................................52.2025上海土拍地块分析.........................................................................................63.投资建议.................................................................................................................84.风险提示.................................................................................................................8 图表目录 图表1：上海推出建设用地面积及同比....................................................................3图表2：上海推出规划建筑面积及同比....................................................................3图表3：上海推出楼面均价.......................................................................................3图表4：上海推出土地均价.......................................................................................3图表5：上海成交建设用地面积及同比....................................................................4图表6：上海成交规划建筑面积及同比....................................................................4图表7：上海成交楼面均价.......................................................................................4图表8：上海成交土地均价.......................................................................................4图表9：上海平均溢价率...........................................................................................5图表10：上海土地出让金及同比.............................................................................5图表11：上海土地供应情况.....................................................................................5图表12：上海土地成交情况.....................................................................................5图表13：上海土地出让金（月度）..........................................................................6图表14：上海平均溢价率（月度）..........................................................................6图表15：上海高溢价土地top10地区分布...............................................................6图表16：上海高总价土地top10地区分布...............................................................6图表17：上海高溢价土地top10时间分布...............................................................7图表18：上海高总价土地top10时间分布...............................................................7图表19：上海高溢价土地top10..............................................................................7图表20：上海高总价土地top10..............................................................................7图表21：中心城区建设用地面积、规划建筑面积、成交总价.................................8图表22：中心城区成交楼面价、平均溢价率...........................................................8 1.2025上海土地供应情况和成交情况 本报告以涉宅土地作为统计口径。2025年12月上海没有土拍计划，第十批次土拍将于明年1月举行，因此提前对全年土拍数据进行总结。1.1.上海土地供应情况 2025年上海推出建设用地面积165.24万平，同比+2.16%；推出规划建筑面积321.34万平，同比-3.71%。2025年土地供应量比去年基本持平，同比增速大幅回升，土地供应量触底，但与2021年至2023年的供应量相比，仍有很大差距，2025年供应量约为2021年的19%。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 2025年推出楼面均价为38539.40元/平，同比+7.63%；推出土地均价76803.73元/平，同比+3.95%。推出楼面均价和土地均价从2021年至2025年分别上涨204.59%和197.61%，主要系推出土地的质量提升明显。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 1.2.上海土地成交情况 2025年上海成交建设用地面积164.02万平，同比-5.63%；成交规划建筑面积316.10万平，同比-14.46%。土地成交量从2021年开始持续下降，2025年与去年相比小幅下降，同比增速回升，整体土地成交量触底。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 2025年成交楼面均价为44297.15元/平，同比+8.63%；成交土地均价85358.89元/平，同比+7.50%。成交楼面均价和土地均价从2021年至2025年分别上涨234.14%和211.05%，成交土地的质量同样提升明显。同时，成交均价增速高于推出均价，房企拿地意愿也在上升。徐汇滨江、浦东新杨思、浦东北蔡、虹口四川北路、静安大宁、杨浦东外滩、普陀真如等板块单价记录都在今年被刷新，徐家汇地块更是以20万每平楼板价刷新全国单价地王纪录。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 2025年上海平均溢价率15.75%，同比上升5.47pct；土地出让金为1400.22亿元，同比+1.46%。从2021年至2025年，上海平均溢价率提升明显，从3.72%上升至15.75%，上升12.03pct。市中心高质量土地持续推出，同时郊区土地供应量减少，供应量和成交量的下降也提升了高质量地块的占比，房企拿地意愿明显提高。2025年土地出让金止跌并小幅回升，虽然供应量和成交量都有所下降，但高质量的土地供应和稳步提升的溢价率对土地出让金总额产生明显支撑作用。 来源：中指研究院，中泰证券研究所 来源：中指研究院，中泰证券研究所 1.3.上海土拍市场月度分析以规划建筑面积为标准，2025年上海土地供应前四的月份分别为5月、10 月、6月和2月；2025年上海土地成交前四的月份分别为6月、11月、7月和3月。2025年上海土拍实现“0流拍”，土地成交的高峰相比土地推出的高峰仅滞后约1个月，土拍节奏十分迅速。 来源：