2026年人形与四足机器人展望：中国在数量上领先，特斯拉份额不确定；对核心业务增长可见的企业持选择性积极态度

2025年12月11日10:36 关键词 固收商业地产证监会发改委商业不动产现金流稳定性类固收购物中心写字楼酒店增量资金指数基金保租房数据中心仓储产业园高速公路消费保租房市政环保 全文摘要 本次讨论集中于金融市场，尤其是公募瑞兹市场的发展及其政策调整，特别是证监会和发改委对商业地产政策的修订，这些变化对市场产生了显著影响。商业地产市场内，不同业态如商办、综合体、写字楼及酒店等的稳定性与波动性各异，投资价值亦需具体分析。市场指数显示板块分化明显，成交活跃度与估值情况反映出市场动态。 中金REITs月月谈：政策红利仍在延续，关注年末配置窗口-20251210_导读 2025年12月11日10:36 关键词 固收商业地产证监会发改委商业不动产现金流稳定性类固收购物中心写字楼酒店增量资金指数基金保租房数据中心仓储产业园高速公路消费保租房市政环保 全文摘要 本次讨论集中于金融市场，尤其是公募瑞兹市场的发展及其政策调整，特别是证监会和发改委对商业地产政策的修订，这些变化对市场产生了显著影响。商业地产市场内，不同业态如商办、综合体、写字楼及酒店等的稳定性与波动性各异，投资价值亦需具体分析。市场指数显示板块分化明显，成交活跃度与估值情况反映出市场动态。未来展望强调政策转向为商业地产市场带来的积极影响，建议投资者紧跟政策导向，密切关注市场动态，精选具有韧性和景气度的投资标的。同时，新项目动态，包括公募和私募市场的活跃，对市场供给端构成影响，整体上，市场呈现出在政策支持下的调整与机遇并存的局面。 章节速览 00:00商业不动产政策转向与市场影响分析 讨论了证监会与发改委关于商业不动产领域扩容的政策转变，从禁止准入转向鼓励盘活与模式转型，认为此举对市场发行端利好，有望加速发行效率、提升供给规模，并吸引市场化主体参与市场发展红利期。 02:41市场化的长期价值与资产配置策略 讨论了市场化的项目在完整周期中的长期配置价值，强调了在经济下行周期中展现出韧性的主体在未来经济复苏时能带来超额收益。分析了不同类型资产的稳定性与风险，指出零售业态最为稳定，而酒店和写字楼则更具波动性。同时，提到了政策利好及增量资金入市对市场的积极影响，建议关注基本面良好且估值回调的权重项目。 07:23市场回顾与展望：震荡分化中的韧性板块 回顾了过去两个月市场情况，指出中证锐全收益指数连续五个月收跌，11月跌幅收窄，年初至今涨幅由16.28%降至6.4%。市场特征为震荡分化，部分稳定板块轮动展现韧性，如高速公路、消费保租房板块收涨，而能源仓储产业园连续两个月跌幅超2%。市场受三季报较弱板块影响，其他板块表现相对稳定。 09:34市场修复趋势与配置建议 11月市场成交活跃度延续10月微幅修复，剔除新发项目后日均成交额小幅回升。能源板块利差扩大，保租房板块维持在110-115BP区间。全市场PNAB倍数收窄至1.27倍，处于历史74%分位数。建议关注基本面韧性或景气度的项目，如数据中心、消费保租房等，同时警惕政策不及预期、利率上行和解禁卖出超预期风险。 12:25市场策略与项目更新分享 对话围绕市场策略展开，建议投资者在12月逐步吸筹，鉴于年初新增资金配置及当前估值回调，市场企稳后可能迅速转向右侧。强调基本面重要性，指出类固收条款的波动性及兜底条款的局限性，倡导关注底层资产与运营管理。最后，提及近期新项目及其他情况更新。 14:33市场动态：华润有巢rate落地与中航金能光伏rate扩募进展 自11月起，市场动态显著，华润有巢rate作为首支公开配售的rate，历经近18个月后进入募集期，预计12月12日结束。中航金能光伏rate扩募快速推进，将注入云南两座水电站，交易价格区间25.41亿至29.22亿元，有助于平滑业绩波动，提升IR和分派率。12月首发新项目排队上市，华夏安博rate及华夏中和清洁能源rate进展迅速，同时多个产业园、高速、能源及供热项目挂网，值得关注。 16:58私募市场动态与公募市场互补关系分析 11月以来，私募市场呈现井喷式增长，涵盖能源、商业、产业园等传统类别，同时出现商办综合体和景区等新类别，展现出灵活性。短期内，私募市场作为公募市场的资产苗圃和资金蓄水池，发挥正向补充作用。未来，商业不动产突破试点后，资产供给端可能加速。建议关注年末至明年年初具备打新价值的项目，如综合水电项目，以应对二类市场周期性波动，加强资产了解，进行长期配置。 发言总结 发言人3 他首先对裴老师表示了感谢，随后概述了自11月份以来的市场动态，特别强调了市场供给端的变化。他提到了华润有巢rate作为首支公开配售案例的重要性，以及中航金能光伏rate扩募的进展，包括即将注入的水电站资产对现金流和分派率的积极影响。此外，他还提及了12月份新项目排队上市的现象和平安西安高科产业rate等项目的启动，展示了公募市场的活跃情况。在私募市场方面，他指出其呈现井喷式发展，重点关注能源、商业、产业园等板块，并提到了商办综合体和景区项目等新类别，强调了私募市场对公募市场的补充作用。最后，他期待未来商业不动产试点的进一步发展，可能加速资产供给端的增加，并对参会者表示了感谢，圆满结束了会议。 发言人2 回顾了过去两个月的市场情况，指出中证锐全收益指数连续第五个月下跌，但在11月跌幅有所收窄，与10月相比跌幅显著。他强调了市场震荡分化的特点，特别是某些板块如高速公路、消费保租房在11月有所上涨，而能源仓储产业园跌幅较大。他还讨论了成交活跃度、估值层面以及板块利差的变化，指出全市场指数跌幅受到三季报较弱板块的影响，但其他板块显示出一定韧性。他建议关注基本面有韧性或景气度高的板块，并提醒投资者关注市场风险，包括政策预期、利率波动和解禁卖出力度等可能带来的影响。 发言人1 主持的首期VVC约谈节目邀请了固收专家张金英老师和同事谭娟老师共同参与，目的是每月定期分享市场动态，重点讨论了政策导向、市场发展和新项目的进展，特别是商业地产的政策变化被广泛关注，预计将提升市场活力和投资机会。他强调了市场化项目在经济周期中的稳定性和配置价值，指出不同资产类别的特点和市场趋势，建议投资者关注基本面，把握时机逐步吸筹。最后，他展望了未来市场的发展，强调了新项目和市场增量资金的积极影响，并鼓励与会者深入了解资产，进行长期配置。 要点回顾 近期热议的政策方向是什么？ ：近期热议的政策方向主要是证监会和发改委出台的关于商业不动产领域的扩容政策，特别是商业地产的相关变化，从过去的不能准入到现在的鼓励盘活和模式转型。 这项政策对固收发行端有何影响？ 发言人1：这项政策对固收发行端非常利好。一方面，证监会将参与商业不动产的发行工作，有望加快发行效率、提升供给规模并吸引更多的资金；另一方面，未来会有更多市场化主体参与到市场发展中来，这将为市场化项目带来新的机遇。 市场化项目在未来的发展趋势如何？ 发言人1：虽然过去投资人可能更偏好现金流确定性强的固收项目，但长远来看，市场化项目具有长期配置价值，并且能在经济下行周期中表现出韧性。随着经济复苏，市场化项目有望获得超额收益，同时也会有更多优质运营商通过市场化方式获得议价能力。 在资产类型方面，有哪些观察点？ 发言人1：目前商办类业态较为稳定，其中零售行业态表现最好，写字楼和酒店业态受供需关系影响较大，写字楼租金和出租率压力仍较重，而酒店业态波动更大，更适合权益类投资策略。 对于潜在的内置指数基金入市有何看法？ 发言人1：内置指数基金的入市是一个积极信号，增量资金的进入以及公募工具的发展将奠定良好基础。对于投资人来说，可以通过公募方式参与瑞兹市场的投资。目前市场情绪相对较弱，建议关注基本面较好、估值回调的指数基金权重项目。 市场整体情况如何？ 发言人2：整体来看，中证锐全收益指数已连续五个月下跌，11月份跌幅显著收窄。年初至今指数涨幅有所缩减，最大回撤也较为明显，显示出市场的波动性较大。 11月份各板块的市场表现如何？ 发言人2：11月份，高速公路、消费保租房板块分别收涨了0.86%、0.6%至0.17%，其他板块则呈现下跌态势。其中，高速公路、消费保租房板块环比由负转正，市政环保数据中心在十月份上涨后于11月份有所回调，而能源仓储产业园连续两个月大幅下跌，跌幅超过2%。 近两个月市场的整体特征是什么？ 发言人2：近两个月市场走势的特征主要表现为震荡分化和板块内部相对稳定的轮动。全市场指数的跌幅受到三季报相对较弱板块持续性的影响，同时其他几个板块展现了一定韧性。 成交活跃度和估值层面的情况如何？ 发言人2：11月，日均换手率延续了十月份微幅修复的趋势，达到0.5%，环比上升0.04个百分点。剔除新发项目后，日均成交额约为5.36亿元，环比小幅修复。从估值层面看，板块利差方面，能源板块环比走阔20BP至86BP，财源广板块环比走阔13BP至280BP，其他板块波动较小；保租房板块利差在110至115BP区间，全市场的PNAB倍数为1.27倍，处于历史74%分位数水平。 对于后续市场展望有何建议？ 发言人2：后续将密切关注市场多空博弈情况及跨年配置节奏。指数在1030上下区域横盘震荡，内部板块分化源于配置力量和止盈解禁调仓的影响。建议关注基本面有韧性或景气度较高的板块，如数据中心、消费保租房和部分高速公路项目，在回调时逢低吸筹，并考虑估值回调带来的高赔率机会。同时提示风险，包括政策出台不及预期、利率大幅上行波动以及解禁卖出力度超预期等。 对于12月投资建议是什么？ 发言人1：建议12月逐步吸筹，年初由于新增资金配置释放，叠加估值回调，市场企稳后将快速上涨。操作上需逢低慢慢吸筹，避免动作过快。同时强调关注基本面过关的券种，以及价值投资，即底层资产和运营管理员的组合。 最近市场动态及新项目情况如何？ 发言人3：华润有巢REIT作为首支公开配售REIT，在历经近18个月后基本落定，募集期预计于12月12日截止。中航金能光伏REIT扩募进展也较快，已公布持有人大会结果并即将注入云南两座水电站。此外，华夏安博REIT和华夏中和清洁能源REIT等首发新项目排队上市，以及平安西安高科产业REIT、东方红高速REIT等产业园项目值得关注。私募市场方面，11月以来出现井喷式增长，涉及多个类别，如能源、商业、产业园等，并出现了一些新的资产类别，如商办综合体和景区项目。