房地产行业：中央经济工作会议点评-稳定房地产市场，构建发展新模式

——中央经济工作会议点评 2025年12月11日 核心观点 房地产行业 ⚫事 件：2025年12月10日-11日 ，中 央 经 济 工 作 会 议 在 北 京 举 行 ，其 中 提 到“ 着 力 稳 定 房 地 产 市 场 ”、“ 加 快 构 建 房 地 产 发 展 新 模 式 ”等 房 地 产 相 关 表 述。 推荐维持评级 ⚫稳市 场：此 次 会 议 提 到 “ 着 力 稳 定 房 地 产 市 场 ， 因 城 施 策 控 增 量 、 去 库 存 、优 供 给 ，鼓 励 收 购 存 量 商 品 房 重 点 用 于 保 障 性 住 房 等 ”。1）从 新 房 市 场 成 交均 价 看 ， 截 至2025年10月 末 ， 我 国 商 品 住 宅 成 交 均 价 为9588.1元/平 米 ，较 去 年 同 期 下 降2.78%。2）从 库 存 规 模 看 ，截 至2025年10月 末 ，我 国 目 前商 品 房 待 售 库 存 规 模 为7.56亿 方 ， 其 中 待 售 住 宅 库 存 规 模 为3.96亿 方 ， 同比 分 别 增 长3.3%、5.4%。在 存 量 库 存 依 然 亟 待 去 化 的 阶 段 ，因 城 施 策 控 制 新增 可 售 住 房 规 模 并 相 应 的 控 制 库 存 规 模 ； 随 着 居 民 对 改 善 性 住 房 的 需 求 逐 渐释 放 ，楼 市 的 供 给 侧 可 进 一 步 优 化 推 盘 的 供 给 结 构 ；适 当 的 收 购 部 分 存 量 房 屋用 于 保 障 性 住 房 既 可 降 低 可 售 库 存 规 模 、 并 同 时 保 障 居 民 的 基 本 居 住 需 求。 分析师 胡孝宇：：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫新 模 式：此 次 会 议 提 到 “ 深 化 住 房 公 积 金 制 度 改 革 ， 有 序 推 动 ‘ 好 房 子 ’ 建设 。加 快 构 建 房 地 产 发 展 新 模 式 ”。1）目 前 我 国 部 分 城 市 已 逐 渐 扩 大 公 积 金适 用 范 围 。2025年12月5日 ， 深 圳 出 台 发 布 公 积 金 新 规 ， 职 工 可 提 取 公 积金 用 于 购 房 ，支 付 房 租 ，偿 还 购 房 贷 款 本 息 ，出 资 更 新 、改 造 本 市 老 旧 小 区 等 ，其 中 包 括 支 持 提 取 住 房 公 积 金 用 于 偿 还 异 地 购 房 的 贷 款 本 息 ；2025年8月 ，苏 州 扩 大 公 积 金 使 用 范 围 ，其 中 包 括 支 持 物 业 费 提 取 住 房 公 积 金 。我 们 认 为 未来 公 积 金 的 使 用 范 围 有 望 进 一 步 扩 大 。2）2025年5月 ，国 家 标 准《 住 宅 项 目规 范 》正 式 实 施 ，新 标 准 在 多 个 方 向 均 有 提 升 ，在 房 屋 运 维 层 面 ，建 立 房 屋 全生 命 周 期 的 安 全 管 理 制 度 ，提 升 物 业 服 务 ，进 一 步 满 足 居 民 的 需 求 。3）新 模式 层 面 ，我 们 认 为 从 房 屋 供 应 层 面 有 望 推 进“ 双 房 并 行 ”即 商 品 房 和 保 障 性 住房 共 同 满 足 居 民 的 不 同 住 房 需 求 ， 并 逐 渐 完 善 现 有 销 售 制 度 等 多 个 方 面。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫清 理 不 合 理 限 制 措 施：此 次 会 议 提 到“ 清 理 消 费 领 域 不 合 理 限 制 措 施 ”，我们 认 为 这 与 此 前“ 十 五 五 ”规 划 建 议 中 提 到 的“ 清 理 汽 车 、住 房 等 消 费 不 合 理限 制 性 措 施 ”有 所 对 应 。此 次 会 议 提 到“ 释 放 服 务 消 费 潜 力 ”，购 物 中 心 的 体验 性 业 态 逐 渐 增 多 ， 我 们 认 为 购 物 中 心 品 类 有 望 受 益 于 服 务 消 费 的 发 展。 相关研究 1.【银河地产】调结构待转型，提质量新发展_房地产2026年度策略2.【银河地产】存量地产有生机，商管服务正当时_2026年商业地产策略&商业系列报告三3.【银河地产】推动地产高质量发展_十五五规划建议点评4.【银河地产】房地产行业深度_期待地产新征程_十五五规划前瞻 ⚫投 资 建 议：中 央 经 济 工 作 会 议 提 出“ 着 力 稳 定 房 地 产 市 场 ”，并 再 次 提 出“ 房地 产 发 展 新 模 式 ”。随 着 行 业 逐 渐 进 入 高 质 量 发 展 阶 段 ，行 业 估 值 或 迎 来 整 体修 复 ，头 部 房 企 具 有 凭 借 低 融 资 成 本 和 核 心 区 域 高 市 占 率 的 优 势 ，有 望 通 过 估值 修 复 实 现 整 体 的 β机 会 。 我 们 看 好 ： 招 商 蛇 口 、 保 利 发 展 、 华 润 万 象 生 活 、滨 江 集 团 、新 城 控 股 、招 商 积 余 、龙 湖 集 团 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城中 国 、华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：绿 城 服 务 ；3）优 质 商 业 ：恒隆 地 产 ；4） 代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W、 我 爱 我 家。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 ； 房 价 大 幅 波 动 的 风 险 ；政 策 推 进 和 实施 不 及 预 期 的 风 险 ；房 屋 销 售 不 及 预 期 的 风 险 ；房 地 产 投 资 不 及 预 期 的 风 险。 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，5年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ， 并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ， 并 非 作 为 买 卖 、 认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ，对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ，银 河 证 券 不 对 其 内 容 负 责 。链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、 投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ， 或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书 面 授权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发 的 本公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 中国银河证券股份有限公司研究院机构请致电：深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层深广地区：上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层上海地区：北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦北京地区：公司网址：www.chinastock.com.cn 苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn林程021-60387901 lincheng_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn褚颖010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn