地产专题分析报告：地产增量政策，聚焦城市更新

市场现状

• 新房市场：景气度下行趋缓，销售面积保持稳定。本周（11.29-12.04）47城新房成交量环比+0.1%，同比-35.7%，降幅收窄。
• 二手房市场：景气度底部企稳，成交量小幅回落。本周成交量环比-2.3%，同比-41.4%，降幅受基数效应走阔。

政策分析

• 李强总理再提“稳楼市”，强调城市更新行动，将其与消除安全隐患、稳楼市结合，推动“好房子”建设和房地产高质量发展。
• 城市更新或成重要抓手：一方面通过释放核心区域土地供应，由房企建设优质新房支撑需求；另一方面通过货币化或房票安置直接去化库存，推动供需平衡。
• 政策支持：财政部计划将更多公共服务纳入投资支持范围，REITs试点拓展至城市更新设施，拓宽长期融资渠道。

核心观点

• 优质供给短缺是新房市场症结。2022年前，房产以投资属性为主，2022年后转向消费属性，购房者更关注房屋品质及配套，但核心区域新增供地有限，导致二手房加速替代新房。
• 城市更新有望破局：通过土地释放和需求端刺激（如货币化安置）实现供需再平衡。

风险提示

• 房价下行超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行。