地产专题分析报告：地产增量政策，聚焦城市更新

新房景气度下行趋缓，销售面积整体保持稳定。二手房景气度底部企稳，成交量小幅回落。政策方面，李强总理再提“稳楼市”，城市更新有望成为重要抓手。一方面，通过城市更新能够释放核心区域的土地供应，由房企建设“好房子”支撑新房需求；另一方面，通过货币化或房票安置直接释放住房需求，进而去化新房库存，推动供需再平衡。 风险提示 房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。 新房方面，本周(11.29-12.04)景气度下行趋缓，新房销售面积保持稳定，47城新房成交量环比+0.1%，同比-35.7%，降幅明显收窄。 来源：ifind，国金证券研究所 二手房方面，本周(11.29-12.04)景气度底部企稳，二手房成交量小幅回落，环比-2.3%，降幅有所收窄；同比增速-41.4%，降幅受基数影响走阔。 来源：ifind，国金证券研究所 政策方面，李强总理再提“稳楼市”，城市更新有望成为重要抓手。12月3日李强总理主持召开的国务院第十七次专题学习强调，“展望‘十五五’时期，新型城镇化发展空间仍然很大”、“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展”。 优质供给短缺是当前新房市场的症结。2022年是房地产市场的“分水岭”，在此之前房子的本质是投资品，购房者更注重于未来的升值潜力，房屋自身的品质以及周边配套是否完善是次要因素。2022年以来，随着城镇化进程的放缓以及城市由中心城区向外扩张的动能减弱，房子也逐渐向消费品过渡，“好房子”成为影响购房者决策的关键因素。除了住房自身品质之外，周边配套设施是否完善同样重要，但多数城市核心区域的供给以二手房为主，新增核心区域供地相对有限。这导致过去几年二手房加速替代新房，新房成交面积较难企稳。 在此背景下，城市更新有望成为新房市场的“破局”之策。一方面，通过城市更新能够释放核心区域的土地供应，由房企建设“好房子”支撑新房需求；另一方面，通过货币化或房票安置直接释放住房需求，进而去化新房库存，推动供需再平衡。 往前看，预计中央层面的增量地产政策将聚焦城市更新。财政部11月发布的《2025年上半年中国财政政策执行情况报告》已明确提出未来要“积极发挥地方政府专项债券、超长期特别国债等作用，将更多公共服务纳入投资支持范围”，而今年5月印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》已将基本公共服务设施建设纳入城市更新的范畴。12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展基础设施REITs发行范围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等，直接为城市更新拓宽了长期低成本融资渠道。 风险提示 房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。 客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。 在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。 本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户。本报告对于收件人而言属高度机密，只有符合条件的收件人才能使用。根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级(含C3级）的投资者使用；本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断。使用国金证券研究报告进行投资，遭受任何损失，国金证券不承担相关法律责任。 若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告，则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任。本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议，国金证券不为此承担任何责任。 此报告仅限于中国境内使用。国金证券版权所有，保留一切权利。 深圳电话：0755-86695353邮箱：researchsz@gjzq.com.cn邮编：518000地址：深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心18楼1806 上海电话：021-80234211邮箱：researchsh@gjzq.com.cn邮编：201204地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦5楼 北京电话：010-85950438邮箱：researchbj@gjzq.com.cn邮编：100005地址：北京市东城区建内大街26号新闻大厦8层南侧