市场前瞻 安居客独家发布：11月一二手找房倾向大揭秘

安居客独家发布：11月一二手找房倾向大揭秘 核心内容 一二市场重合度：2025年11月，一二手房市场重合度环比回落0.1个百分点，各能级城市均有小幅回落，但整体上依旧维持在20%以下。二手房找房占比：2025年11月，全国二手房找房人数占比65.8%，环比上升1.3个百分点，各能级城市均突破六成，且占比进一步上升。二手房分流强度：2025年11月，全国二手房市场分流强度31.4，环比增加4.1个百分点，八成以上城市二手房分流强度本月增强。 一、核心指标 1.一二手房市场重合度 从重合度走势变化来看，11月一二手房市场重合度小幅回落。2025年11月，新房与二手房市场之间的客群重合度为12.0%，环比微降0.1个百分点，与去年同期相比下降1.1个百分点。整体来看，一二手房客户重合度持续维持在20%以下，意味着两个市场的客群同质化程度较低且长期稳定。 从各能级情况看，11月各能级城市一二手房市场重合度均有小幅回落。其中，一线、新一线、二线和三四线城市分别比上月下降0.1、0.1、0.2、0.2个百分点。一线城市最低（8.2%），三四线城市最高（15.6%）。从1-11月的月度均值来看，一线、新 一线、二线和三四线城市的重合度均值分别为8.4%、11.3%、12.9%、16.2%，分别较上年同比收缩0.2、0.6、0.4、0.2个百分点。 说明：一二手客户重合度=市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷市场找房总人数，反映新房与二手房市场的客群同质化程度。该比值越大，表明两者同质化程度越高。若重合度达100%，意味着两个市场客户完全重合；若重合度为0，则表示两个市场客户群体互不相关。 2.二手房找房人数占比 更多刚需进入二手房市场，二手房找房人数占比在扩大。二手房找房人数比重已持续5个月上升，至11月份该占比达65.8%，环比上升1.3个百分点，且比去年同期上升了0.7个百分点。1-11月二手房找房人数占比均值为65%，较去年同期上升3个百分点。 各能级城市的二手房找房人数占比均已突破六成，且11月环比均有显著提升。数据显示，一线（67.5%）＞二线（66.1%）＞新一线（65.9%）＞三四线（63.4%），一线城市比三四线城市高4.1个百分点，而新一线城市变化最为显著，占比较上月提升1.5个百分点。 说明：二手房市场找房人数占比=二手房找房人数÷市场找房总人数。该占比越高，说明二手房市场关注度越高；若占比超50%，表明关注二手房的人数居多，反之则关注新房的人数占多数。 3.二手房市场分流强度 随着市场关注二手房的人数占比不断攀升，二手房对新房市场的分流效应也日益显著。2025年11月，二手房市场分流强度31.4%（含义：关注新房的客户中有31.4%的客户同时在关注二手房），环比增强0.9个百分点，并且与去年同期相比，上升了4.1个百分点。 分城市能级来看，各能级城市的分流强度均有所提升，且城市能级越低，分流强度越明显。在各能级城市中，三四线城市的购房者分流强度最高，11月达38%；一线城市最低，为23.1%，新一线和二线城市则介于两者之间。11月，各能级城市分流强度均有所回升，其中一线、新一线、二线、三四线城市分别环比上升0.8、1.0、0.8、1.0个百分点。 说明：二手房市场分流强度=市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷新房找房人数，反映新房找房人群中关注二手房的比例，这些摇摆客户会对新房形成潜在分流影响，占比越高，新房被二手房潜在分流压力就越大。 二、重点46城二手房市场分流强度 总体来看，二手房分流强度普遍低于0.4，属于弱分流，表明当前新房市场还是新房之间的较量。安居客研究院最新监测数据表明，11月二手房对新房分流强度超40%的城市有4个，分别是哈尔滨、秦皇岛、宜昌和洛阳（当月新增）；分流强度在30%以上的城市达28个，占比61%，较上月增加2个。二手房分流压力最大的城市为秦皇岛，分流强度达46%，最小为上海，分流强度为20%。 从变化情况来看，46城中8成以上城市二手房分流压力“增强”。无论是环比还是同比，绝大多数城市均表现出增强的特征。以环比来看，37个城市分流强度上升，不少城市来到近6个月的高点，如北上深等（见下表红色柱块），仅9个城市下降。其中，石家庄、秦皇岛等4城压力增强显著，增幅在2个百分点以上，咸阳分流压力降幅最大，环比下降1.1个百分点。 三、市场反应（典型7城） 找房热度是找房需求的真实反映，该需求直接影响未来市场成交情况，是更具前瞻性的指标。从1-11月的找房热度数据变化来看，新房（以蓝实线表示）和二手房（以橙实线表示）的找房热度相较于年度峰值均出现了显著下滑。具体而言，11月新房的找房热度相较于今年2月的峰值下降了19%，二手房的下降幅度略低，为11%。同时，两者在11月的成交量相较于峰值时期均减少了大约三成。从1-11月累计数据来看，在典型7城中，新房和二手房的月均找房热度分别比去年减少了11%和3%。此外，新房的成交套数同比下降了13%，而二手房的成交套数则同比增长了3%。 数据说明：找房热度是根据用户在线找房数据拟合的找房热度数据；在线成交为各地网签备案日度数据监测统计；为便于对比，此处选取了7个典型城市数据统计，分别是北京、上海、深圳、成都、杭州、南京、青岛。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 二手房找房人数占比是二手房成交占比的“先行信号”，而二手房成交占比则是二手房找房人数占比变化趋势的“最终体现”。根据典型7城的数据统计显示，2025年1-11月，二手房找房人数占比的月度均值达68.4%，比去年同期提高了6.4个百分点。从实际成交数据来看，二手房成交占比从去年的61.9%升至2025年的64.3%，上升了2.4个百分点，二者占比及变化趋势几乎一致。 从一二手房的找房倾向来看，目前市场上关注二手房的购房者仍占多数，基本上已经稳定在60%以上。市场客户分流迹象已经非常明显，作为市场购房主力军的刚需客户越来越多的用向二手房市场，而改善型客户则前往新房市场寻找更具创新力更舒适的好房子。从分流强度变化来看，11月份二手房分流强度，较上月微增0.9。2025年1-11月，7个重点城市二手房月均分流强度达30%，整体较去年提升了5个百分点。 数据说明：二手房分流强度、二手房找房占比、二手房房成交占比依据7城数据的月度均值得出，其中二手房成交占比=二手房成交套数/（新房成交套数+二手房成交套数）。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 四、小结 进入到11月份，购房者的目光仍在持续向二手房倾斜，新房与二手的客群边界愈发清晰，分流趋势未见减缓。典型城市的找房热度与成交走势同步印证，二手赛道日益拥挤，新房主场则加速向改善端收缩，市场天平整体继续向二手一端下沉。 当前分流以刚需为主，二手房凭“选择多样灵活、现房有保障、价格有空间”吸纳刚需客户，改善群体则在新房市场上寻求品质、科技与舒适度的迭代。未来二手房若想持续撬动交易，需在价格、地段与配套之间打出更高性价比，才能锁定预算有限的刚需；新房则要靠创新体验吸引改善。市场并非缺乏购买力，而是分层更细、赛道更清。 【更多前瞻数据，更深入洞察剖析，欢迎关注58安居客研究院楼盘洞察】