市场前瞻：安居客独家发布：10月一二手找房倾向大揭秘

安居客独家发布：10 月一二手找房倾向大揭秘 核心内容 一二市场重合度：2025 年 10 月，一二手房市场重合度环比上升 0.5 个百分点，各能级城市均有小幅回升，整体上重合程度较低且比例稳定。二手房找房占比：2025 年 10 月，全国二手房找房人数占比占比 64.5%，环比上升 0.4 个百分点，各能级城市维持在 60%以上，且有显著提升。二手房分流强度：2025 年 10 月，全国二手房市场分流强度 30.5%，环比增加 1.5 个百分点，六成以上城市分流强度上升，低能级城市压力更大。 一、核心指标 1.一二手房市场重合度 从重合度走势变化来看，10 月一二手房市场重合度小幅提升。2025 年 10 月，新房与二手房市场之间的客群重合度为 12.1%，环比上升 0.5 个百分点，与去年同期相比下降 1.3 个百分点。整体来看，一二手房客户重合度持续维持在 20%以下，意味着两个市场的客群同质化程度较低且长期稳定。 从各能级情况看，10 月各能级城市一二手房市场重合度均有小幅回升。其中，一线、新一线、二线和三四线城市分别比上月提升 0.4、0.6、0.5、0.5 个百分点。一线城市最低（8.3%），三四线城市最高（15.8%）。从 1-10 月的月度均值来看，一线、新 一线、二线和三四线城市的重合度均值分别为 8.4%、11.4%、13.0%、16.2%，分别较上年同比收缩 0.2、0.6、0.3、0.2 个百分点。 说明：一二手客户重合度= 市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷市场找房总人数，反映新房与二手房市场的客群同质化程度。该比值越大，表明两者同质化程度越高。若重合度达 100%，意味着两个市场客户完全重合；若重合度为 0，则表示两个市场客户群体互不相关。 2.二手房找房人数占比 市场上关注二手房的购房者仍然是主力，二手房找房人数占比超六成，且 10 月占比环比上升。7 月份以来，二手房找房人数比重呈扩大趋势，已经持续 4 个月上升，至10 月份该占比达 64.5%，环比上升 0.4 个百分点，且比去年同期上升了 2.2 个百分点。1-10 月二手房找房人数占比均值为 65%，较去年同期上升 3 个百分点。 从各能级城市情况来看，二手房找房人数占比维持在 60%以上，且 10 月环比均有显著提升。数据显示，一线（66%）＞二线（64.9%）＞新一线（64.4%）＞三四线（62.2%），一线城市比三四线城市高 3.8 个百分点，而三四线变化最为显著，占比较上月提升 0.7个百分点。 3.二手房市场分流强度 随着市场上关注二手房的人数占比持续提升，二手房对新房市场的分流强度也在同步增强。2025 年 10 月，二手房市场分流强度 30.5%（含义：关注新房的客户中有 30.5%的客户同时在关注二手房），环比增强 1.5 个百分点，并且与去年同期相比，上升了 4个百分点。 从各能级城市情况看，各能级城市分流强度都有提升，且“能级越低，分流强度越大”。在各能级城市中，三四线城市的购房者分流强度最高，10 月达 37%；一线城市最低，为 22.2%，新一线和二线城市则介于两者之间。10 月，各能级城市分流强度均有所回升，其中一线、新一线、二线、三四线城市分别环比上升 1.1、1.7、1.3、1.8 个百分点。 说明：二手房市场分流强度=市场上同时关注新房和二手房的找房人数÷新房找房人数，反映新房找房人群中关注二手房的比例，这些摇摆客户会对新房形成潜在分流影响，占比越高，新房被二手房潜在分流压力就越大。 二、重点 46 城二手房市场分流强度 整体而言，多数城市二手房分流压力在 0.4 以下，多数为新房之间的较量。安居客研究院最新监测数据表明，10 月二手房对新房分流强度超 40%的城市有 3 个，依旧是哈尔滨、秦皇岛和宜昌，与上月基本保持一致；分流强度在 30%以上的城市达 26 个，占比 57%，较上月增加 4 个。二手房分流压力最大的城市为哈尔滨和秦皇岛，分流强度都是 44%，最小为上海，分流强度为 18%。 从变化情况来看，46 城中 9 成以上城市二手房分流压力“增强”。无论是环比还是同比，绝大多数城市均表现出增强的特征。以环比来看，45 个城市分流强度上升，仅 1 个城市下降。其中，惠州、重庆等 9 城压力增强显著，增幅在 2 个百分点以上，石家庄是唯一压力“减弱”的城市，环比减少 0.3 个百分点。 三、市场反应（典型 7 城） 找房热度是市场上购房者找房需求的真实反映，该需求直接影响未来市场成交情况，是更具前瞻性的指标。根据 7-9 月发布的找房倾向报告，我们基于找房热度准确预判了最近三个月的成交量变化走势。 通过对比找房热度与成交情况可知，找房热度指数（实线）的变化通常比成交结果（虚线）提前 3 - 4 周显现。9 月找房热度下降，我们准确预判“10 月新房、二手房成交不容乐观，或较“金九”有明显下滑”（详见《安居客独家发布：9 月一二手找房倾向大揭秘》）。10 月找房热度指数显示，新房、二手房找房热度较上月分别下降 0.5和 0.3，热度持续下滑，“金九银十”成色不足，叠加传统淡季到来，预计 11 月成交上难有大的突破，但城市之间的分化使得部分核心城市依然有机会在年底冲刺一波。 数据说明：找房热度是根据用户在线找房数据拟合的找房热度数据；在线成交为各地网签备案日度数据监测统计；为便于对比，此处选取了 7 个典型城市数据统计，分别是北京、上海、深圳、成都、杭州、南京、青岛。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 二手房找房人数占比是二手房成交占比的“先行信号”，二手房成交占比则是二手房找房人数占比的“最终呈现”。根据 7 个城市的数据统计显示，2025 年 1-10 月，二手房找房人数占比的月度均值达 67.2%，比去年同期提高了 3.7 个百分点。从实际成交数据来看，二手房成交占比从去年的 61.6%升至 2025 年的 64.4%，上升了 2.8 个百分点，二者占比及变化趋势几乎一致。 从一二手房的找房倾向来看，目前市场上关注二手房的购房者仍占多数，二手房找房人数占比在经历三季度持续下降后，7 月以后基本恢复上升趋势，10 月份该比重为68.2%。10 月份二手房分流强度，较上月环比增加了 1.5 个百分点。2025 年 1 - 10 月，7 个重点城市二手房月均分流强度达 30%，整体较去年提升了 5 个百分点。 数据说明：二手房分流强度、二手房找房占比、二手房房成交占比依据 7 城数据的月度均值得出，其中二手房成交占比=二手房成交套数/（新房成交套数+二手房成交套数）。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 四、小结 10 月二手房找房占比再升至 64.5%，对新房分流强度同步拉高至 30.5%。46 城中有 26 城分流强度高于 30%，其中哈尔滨、秦皇岛达 44%，仅石家庄微降，其余全线回升，二手房更加受关注，新房客户被持续“吸走”。 进入传统淡季，新房与二手房销售全部承压，尤其是新房，既面临竞品竞争，又要受二手房分流影响。从 1-10 月累计成交来看，北京、上海、成都等城市二手房成交套数均较上年增加，深圳、南京等城市新房成交也有增长。由此可见，当下买房需求仍在，只是城市间出现分化，购房者更为谨慎、更加挑剔。中央高瞻远瞩，提出“十五五”期间，要构建房地产发展新模式，推动“好房子”建设，以城市更新促进城市高质量发展。房企层面，则是做好两件事：造“好房子”；找“好客户”。 【更多前瞻数据，更深入洞察剖析，欢迎关注 58 安居客研究院楼盘洞察】