房地产行业2026年投资策略：寻找alpha

房地产2025年12月03日 房地产行业2026年投资策略 推荐 （维持） 寻找alpha 2026年房地产销售量价或仍面临一定的下行压力，真正有效促进供需平衡的方式仍是城市人口净增长。1）当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。2）真正有效促使供需平衡的方式仍是城市人口的净增长或人均居住面积的提升，核心的变量可能在于促进农民工的市民化，可能有效的政策包括：给予进城购房的农村户籍家庭购房利息补贴；扩大保障房对于农民工群体的覆盖；进行必要的宅基地制度改革，降低农民工市民化的门槛，可能是较好的方向。3）我们预计2026年全国商品房销售面积增速-7.0%、商品房销售金额增速-9.0%，新开工面积增速-19.2%，开发投资完成额增速-9.2%，竣工面积增速-15.5%。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 房企商业模式依赖拿地精准度，但当前市场下房企拿准地并不容易。1）当前房企经营重心从负债端转向资产端，拿地精准度才能保障资产端收益率，2021年后部分地产股走出alpha行情，往往也是阶段性兑现其拿地精准度优势。2）2022年以来房企拿地舒适度是在下降的，面临的拿地风险主要有两种：一种是房地产市场供需关系面临重大变化，有效市场缩圈；另一种是，绝大部分房企聚焦在核心城市投资，竞争激烈，且在市场阶段性回暖时追加投资，“地王”陷阱再现。 行业基本数据 占比%股票家数(只)1070.01总市值(亿元)12,537.581.05流通市值(亿元)12,015.921.26 我们认为区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高。1）房企需要在一个持续缩圈的房地产市场中，选对投资区域及项目，同时尽量错峰投资，避免高点拿地；关于迎合城市房地产市场缩圈大趋势，区域深耕型房企具备天然优势。2）从房企投资拿地机制来看，关键在于房企对于城市是否足够熟悉、上下级沟通成本、是否有自身核心竞争力，带来独特“勾地”资源禀赋。3）基于拿地精准度，我们建议关注三类房企：典型的区域深耕房企，基于自身能力及城市布局做点状外拓：如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、越秀地产；中国海外宏洋集团，拿地差异化布局，掘金下沉市场；华润置地，具备强勾地能力的央企，绑定万象商业拿地。 %1M6M12M绝对表现-4.1%12.2%-9.6%相对表现-1.5%-5.4%-24.3% 头部购物中心是稳定的红利资产，投资聚焦商业地产头部公司。头部购物中心体量大、业态丰富保证了可逛性优势，即使在消费下行期：1）仍是品牌方买线下流量的地方；2）可调铺迎合当下消费偏好；3）营销活动的效费比更高；4）固租和销售额扣点取高的模式保证了租金比销售额更稳定。2024年商圈内头部购物中心租金基本没有下跌以及多数商圈过去10年TOP1的购物中心几乎没有变过均能验证其稳定性。头部购物中心是稳定的红利资产，α属性强，未来仍将受益于降息。我们推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。 相关研究报告 《房地产行业周报（2025年第48周）：新房成交环比增加》2025-12-02《房地产行业周报（2025年第45周）：万科与深 铁签署220亿借款框架协议，新房二手房成交同比降幅较大》2025-11-11《房地产行业周报（2025年第44周）：房地产指数下跌，新房二手房同比下降》2025-11-03 头部中介强管控带来高壁垒，重视其现金流和确定性。中央交易是二手房中介最高效的模式，头部中介通过实现对经纪人的强管控，建立了一套公司内部高质量的中央交易系统ACN，大幅提高成交效率，保持高市占率。建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 风险提示：房地产市场超预期下行，商业竞争加剧，购物中心开业不及预期 投资主题 报告亮点 2026年房地产销售量价或仍面临一定压力，房企只有拿地精准才能保障资产端收益率，同时复盘历史地产股走势，部分地产股走出alpha行情，往往也是阶段性兑现其拿地精准度优势，我们基于当前房企面临的竞争环境，和自身的拿地机制，挖掘拿地精准度高的房企，把握alpha机会： 对于房企而言，其需要在一个持续缩圈的房地产市场中，选对投资区域及项目，同时尽量错峰投资，避免高点拿地；关于迎合城市房地产市场缩圈大趋势，我们认为区域深耕型房企具备天然优势。 从房企投资拿地机制来看拿地精准度，关键在于：1）对于城市能否精准研判，挖掘安全的投资机会，这要求房企需要对城市市场供需关系、板块库存及潜在供应压力、居民产品偏好、新房二手房价格体系有极深的理解与长期追踪。2）沟通成本，项目上报到总部，决定投资与否的关键在于地块利润安全垫是否足够、预期去化是否顺利。房企管理层对于特定城市的熟悉程度，也将极大程度降低沟通成本，提高决策胜率。3）公司自身核心竞争力，能带来的独特“勾地”资源禀赋，从而以比较低的地价，获取优质地块。 头部购物中心是稳定的红利资产已得到充分验证：1）从行业逻辑来看，购物中心是目前线下表现突出的消费流量载体，只要消费者还在线下花时间，购物中心就有需求。头部购物中心体量大、业态丰富，是商圈内可逛性最好的项目，即使面对经济增速放缓，仍可以通过保留优势品牌+吸引新兴热门品牌+高效费比的营销及会员活动保持零售额稳定，且固租和销售额扣点取高模式下租金稳定性更强。2）从数据及行业发展来看，2024年商圈内头部购物中心租金基本没有下跌以及多数商圈过去10年TOP1的购物中心几乎没有变过均能验证。 投资逻辑 三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 目录 一、2026年房地产销售量价仍有下行压力....................................................................6 （一）地产行业仍面临新房需求中枢下滑、库存压力、土地财政对经济拖累问题..6（二）为什么国内地产和美国房地产不具有较强可比性？.........................................8（三）政策推演与卡点...................................................................................................10 二、2026年地产总量数据测算......................................................................................14 （一）2026年商品房销售面积和销售金额测算..........................................................14（二）2026年新开工面积测算......................................................................................14（三）2026年地产投资测算..........................................................................................15（四）2026年地产竣工测算..........................................................................................16 三、房企alpha机会来自于拿地精准度.......................................................................18 （一）房企商业模式依赖拿地精准度...........................................................................18（二）房企拿地舒适度是在下降的，2026年对房企拿地精准度要求更高...............19（三）微观层面看，房企拿地也涉及到公司治理问题...............................................21 四、稳定现金流资产的核心在分子端...........................................................................23 （一）仍看好头部购物中心稳定性...............................................................................231、为什么头部购物中心是稳定的红利资产？.........................................................232、重奢购物中心如何稳定或实现增长？.................................................................263、头部商业地产公司购物中心稳定性得到验证.....................................................27（二）为什么贝壳有稳定的现金流？...........................................................................281、二手房中介最高效的模式是中央交易.................................................................282、我国头部公司建立了内部的中央交易系统ACN................................................293、ACN中央交易运行的根本是强管控....................................................................304、重视贝壳降本增效后稳态现金流.........................................................................31 五、投资建议............................