2026年房地产行业年度策略
核心要点
- 销售：预计2026年商品房销售面积8.5亿平方米，同比下降6.4%。期房销售面积预计5.1亿平方米，同比下降11.3%；现房销售面积预计3.4亿平方米，同比增长2.1%。
- 库存结构：全国商品房总库存从2021年峰值42.5亿平方米下降至2025年9月的27.7亿平方米。现房库存上升至7.6亿平方米；期房库存下降至20.1亿平方米。
- 开工、竣工、施工：预计2026年房屋新开工面积6亿平方米，同比下降0.3%。房屋竣工面积预计5.4亿平方米，同比下降13.2%。2026年末施工面积预计61.1亿平方米，同比下降8%。
- 房地产开发投资：预计2026年房地产开发投资完成7.8万亿元，同比下降8.3%。建安投资预计4.4万亿元，同比下降10.7%；其他费用预计3.4万亿元，同比下降4.9%。
2026年总量数据定量测算
- 销售面积测算：基于现房和期房去化率，预计2026年销售面积同比下降6.4%。
- 房屋开工面积：预计2026年全年新开工面积6亿平方米，同比下降0.3%。拿地面积降幅收窄支撑开工改善。
- 房屋竣工面积：预计2026年竣工面积5.4亿平方米，同比下降13.2%。开工规模下行持续向竣工端传导。
- 施工面积：预计2026年末施工面积61.1亿平方米，同比下降8%。停工面积占期初施工面积的比例从2022年的9.3%回落至7.7%。
- 房地产开发投资：预计2026年房地产开发投资中建安投资规模4.4万亿，同比下降10.7%；其他费用3.4万亿，同比下降4.9%。
预期外的机遇：崛起的小镇新房
- 土地市场改善：2025年前7月，Wind统计100城住宅类用地成交建筑面积3.7亿㎡，供求比1.16，相较2024年同期有所改善。
- 低能级城市土地市场复苏：三四线城市土地成交规模优于核心一线城市，尤其在西北、西南及东北地区。
- 房地价差修复：三四线城市房价和地价深度调整，地价占房价比例降至历史低位，改善开发商潜在利润空间。
- 需求端因素：三四线城市人口流出速度趋缓，租金回报率接近房贷利率，需求相对稳定。
预期外的风险：补跌的一线房价
- 核心城市二手房加速补跌：一线城市二手房价格自2025年4月以来出现明显补跌特征，跌幅达4.4%。
- 新房二手分化：限价取消后，市场化定价的新房新推入市推升了新房的名义价格，次新房源集中供应冲击二手房市场。
- 房价企稳压力：租金回报率普遍低于房贷利率，部分老旧二手房房价下行至租金回报率高于房贷利率时，房价结构性企稳。
规模祛魅，回归本源
- 政策预期驱动地产股短期波动，中长期股价围绕ROE变化。
- 高周转时代下，规模增长驱动地产公司ROE快速上行。
- 盈利与杠杆驱动企业ROE：当前ROE水平主要由利润率水平拖累，行业盈利修复将成为ROE改善的核心。
投资建议
- 聚焦三四线，竞争差异化的中小型房企：中国海外宏洋。
- REITs驱动存量资产重估，ROE维持稳定的园区公司：新城控股、华润置地。
- 保持拿地强度，在核心一线城市具备产品溢价能力的龙头开发商：绿城中国、中国金茂、滨江集团。
- 弱复苏驱动下的龙头房企估值修复：保利发展、招商蛇口、中国海外发展等。
- 行业下行见底，供给端出清后，物业服务企业竞争格局优化：招商积余、华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务等。
- 行业周转降速下，园区类房企资产重估：浦东金桥、南京高科、上海临港等。
风险提示
- 融资环境收紧超预期。
- 房地产销售政策变化。
- 地产调控政策变化。
- 引用数据滞后或不及时。
