项目概况
项目位于南京浦口区江北中央商务区，虽被官方定位为“新主城”，但在南京人眼中仍属郊区。项目分三期开发：
- 一期：7栋住宅（4栋高层、1栋中高层、2栋洋房），高层户型105-117㎡，洋房143㎡。2024年9月开盘售罄，2025年2月和4月再推180套仅售出三成。
- 二期：纯洋房社区，8栋住宅，112户，主推185㎡三房，售价3.6~4万/㎡。2025年4月首开，72套房源去化约六成。
- 三期：4栋高层，240套房源，主打117㎡三房，均价3.1万/㎡。2025年8月开盘，去化四成左右。
销售与热度分析
- 2024年成交表现优于2025年，一期开盘热度达94.5，2025年下半年降至50左右。
- 二期自推出后找房热度一直平平，低于同区域竞品均值（63）。
项目竞争力诊断
- 综合竞争力排名靠后：综合评分为32.9分，低于竞品均值。在户型匹配、项目配套、找房热度和客户分流四个方面均有不足。
- 竞品众多：11个项目客户重合度高，且受内部项目（一期、三期）和外部项目（金基山川江樾）分流。
- 客户分流压力较大：整体分流压力值达1.7，高于竞品均值，主要来自新房竞品。
户型匹配分析
- 板块需求：90-120㎡三房需求较高（43%），存在供需缺口；180㎡以上三房需求占比较低。
- 项目产品：推出148、185㎡常规户型，少量底跃及顶跃。185㎡户型设计有优势，但受一期小户型三房分流影响。
项目配套分析
- 优势：滨江位置，生态资源好，周边扬子江国际会议中心、新金融中心等地标林立。
- 劣势：生活配套不足，1公里内仅规划中的地铁4号线二期，3公里内仅华润万象城大型商业体，教育资源（南京一中江北分校）和医疗资源（鼓楼医院江北分院）均在5公里外。
价格水平
- 备案价：约4.2万/㎡，实际成交价3.5~3.8万/㎡。
- 板块均价：新房均价约3.2万/㎡，二手房挂牌价2.3~3.2万/㎡。
- 价格定位：在竞品中属中等水平，高于板块内均价，但折扣后价格具性价比。
研究结论
项目一期市场火爆主要受“天时”（初期市场环境好）和“人和”（竞争环境相对宽松）影响。2025年市场环境变化和激烈竞争导致二期、三期去化走弱。项目产品本身有优势，但面临较大的客户分流压力，尤其在新房竞品方面。建议项目方关注市场变化，优化竞争策略。
