案例研究|首开售罄成往事，竞品截客夺今势

首开售罄成往事，竞品截客夺今势 项目印象：主城之外，连开三期，一期成交表现亮眼，2025 年去化明显走弱 该项目位于南京浦口区江北中央商务区，虽被官方定位为“新主城”，但在南京人眼中仍属郊区。项目分三期开发：一期有 7 栋住宅，含 4 栋高层、1 栋中高层和 2 栋洋房，高层户型 105-117 ㎡，洋房 143 ㎡；二期占地约 2.06 万方，总建面约 3.15 万方，容积率 1.01，为纯洋房社区，共规划 8 栋住宅，总户数 112 户，主推 185 ㎡三房，售价 3.6~4 万/㎡；三期容积率 2.04，规划 4 栋高层，总建面约 4.1 万方，共 240 套房源，主打 117 ㎡三房，均价 3.1 万/㎡。 从销售状况来看，根据南京网上房地产数据，一期 2024 年 9 月开盘，当年两批次共推 268 套，几乎售罄；2025 年 2 月和 4 月再推 180 套，仅售出三成。二期 2025 年4 月首开，分三批次共推 72 套，成交加认购共 40 套，去化约六成。三期 8 月开盘，至9 月共推 120 套，去化四成左右。整体看，2024 年成交表现优于 2025 年。找房热度方面，2024 年项目开盘时热度在 90 以上，2025 下半年降至 50 左右，热度下降明显。 资料来源：二期销售数据，来源南京网上房地产（数据统计截至 2025.11.10） 项目初入市场时去化好、热度也高，深受购房者青睐。然而进入 2025 年，情况发 生变化，购房者热情明显消退，同样的项目为何遭遇如此反差，问题到底出在哪里，今天洞察君以项目二期为例，通过项目诊断来全面剖析该项目，探寻其中的奥秘。 综合诊断：综合竞争力排名靠后，除价格外其余指标均不及竞品均值 我们通过分析两个项目间的客户重合度来判断竞品关系，重合度越高，表明两个项目对客户的竞争越激烈。本项目竞品众多，竞争激烈，有 11 个项目与本项目客户重合度较高，且大多来自浦口区。此外，本项目一期和三期也对二期形成一定分流。除内部分流外，浦口青奥公园板块的金基山川江樾与本项目客户重合度高，重叠率达 17.7%，即关注本项目的客户中有 17.7%也在关注金基山川江樾。 总体而言，与 11 个竞品相比，本盘综合竞争力排名相对靠后，综合评分为 32.9 分，显著低于竞品平均水平。进一步结合五大竞争力雷达图分析可知，本项目在户型匹配、 项目配套、找房热度和客户分流四个方面均有不足，低于竞品均值水平。 找房热度：项目初期表现热度高，受市场和内部双重影响，二期找房热度低 项目一期刚推向市场就引起市场关注，找房热度一路攀升，2024 年 12 月底达峰值 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 94.5，随后稳定在 80 以上，2025 年 7 月以后出现明显下降。主要原因有两点：一是南京市场大环境出现变化，2025 年新房和二手房找房热度均出现明显下滑，2025 年1-10 月，新房、二手房月均找房热度指数分别较去年同期降低 8%、4%；二是 2025年 4 月以后，连续推出两期，对一期项目找房热度影响显著，尤其是三期推出以后，热度有了明显下降。 二期项目自推出后找房热度一直比较平平，热度基本上一直自 50 以下，即使“金九银十”阶段也只有 40 左右。与同区域、同板块、同价位楼盘相比，本盘表现一般，显著低于竞品找房热度均值（63）。据安居客统计，近 90 天该项目线上看房人数约 63人，最近 30 天也仅 26 人。 户型匹配：大户型三房有需求缺口，但总体需求相对较低，且存在竞品分流 根据我们对浦口江北中央商务区各户型面积段产品的供需不匹配度分析，该板块对90-120 ㎡三房需求较高（占 43%），且该类产品在市场上有着明显的供需缺口（-0.06），其次是 120-140 ㎡四房（占 21%），供需缺口为-0.04，而 180-220 ㎡三房需求在 10%左右，不过存在较大需求缺口（-0.08）。 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；3项目推出 148、185 ㎡常规户型，还有少量 186、230 ㎡底跃及 217、264 ㎡顶跃。其中 185 ㎡户型为 3+x 室 2 厅 3 卫，卧室、客厅全朝南，卧室是南向双套房设计，还 配 22 - 30 ㎡大露台（奇数层朝西、偶数层朝南），6.4 米挑空墅厅空间感强。项目为容积率 1.01 的洋房+四代宅组合，算上露台赠送，得房率超 100%，看得出产品上花费了心思。不过，虽然 180 ㎡以上三房在市场上存在需求缺口，但总的来说需求占比较低，且一期已经推出了小户型三房，总价更低，对本盘去化有分流影响。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至 2025.11.11 指标说明：①户型产品需求比例，即用户关注某类产品的占比情况，值越大意味着用户需求越大；②某类户型产品供需不匹配度=某类户型产品（户型*面积）的供应占比-需求占比，数值为正，表示供＞求；数值为负，则表示供＜求。 项目配套：滨江项目，景观生态资源好，交通在建，生活配套不够丰富 项目位置优越，占据江北核中核的核心地段，直线距离长江仅 400 米，步行 6 分钟就能抵达江岸。周边扬子江国际会议中心、新金融中心等地标林立。不过，项目也存在明显短板，尤其在生活配套上。项目 1 公里范围内仅有规划中的地铁 4 号线二期在施工，预计 2026 年开通，距离项目最近的站点约 500 米。3 公里范围内仅有一个大型商业体-华润万象城，最近的南京一中江北分校、鼓楼医院江北分院都在 5 公里开外。与竞品相比，对于建邺、秦淮、玄武等核心地段的竞品来说，配套要逊色许多。 价格水平：销售价格 3.8 万/平，在竞品中属于中等水平，高于板块内均价 当前，项目备案价约 4.2 万/㎡，实际成交价在 3.5~3.8 万/㎡之间，与竞品相比处于中等价位。板块内新房均价约 3.2 万/㎡，二手房挂牌价 2.3~3.2 万/㎡。整体来看，本项目价格较竞品不算高，且为洋房产品，具有一定性价比；相比区域内其他项目价格略高，但折扣后价格还是颇具吸引力的。 客户分流：分流压力较大，高于竞品均值水平，分流压力主要来自新房 客户分流压力指标通过项目间的客户重叠度来评估，它能直观反映一个项目受其他竞品潜在分流压力的大小，数值越大，潜在分流压力也就越大。 从客户被分流至其他项目的情况来看，该项目整体分流压力值达 1.7。与竞品相比，其分流压力明显偏高，甚至比和本盘客户重叠度最高的金基山川江樾项目还要高出 0.6。与其它竞品相比，本盘二手房分流压力最大，意味着本盘同时受到新房和二手房竞品项目的分流，且新房竞品较多，分流压力较大。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 小结： 自古成大事讲究“天时地利人和”，做项目亦是如此，项目分三期推出，一期市场火爆、首开售罄，二期、三期却明显走弱，这与时机不无关系，可以说 2025 年 4 月是个分水岭；地利上，项目有优有劣，优势在于地处浦口区核心位置，劣势则是位于浦口新城板块，诸多规划尚待落地；人和方面，可以理解为竞争环境，项目的产品按理来说是很不错的，洋房+四代宅创新产品，又是低密度社区，可是强中更有强中手，你好竞品也好，你匹配了市场户型需求，竞品更完美匹配，导致项目面临较大的竞争分流压力。当你还在困惑产品这么好，而且先前卖的那么好，怎么一下热度就下来了，那就得思考：市场是否已变？竞争对手是否更强？客户是真实减少了，还是被对手抢走了？ 58 安居客研究院《楼盘洞察》专为解决此类问题而生。它擅长借助海量用户在线行为数据，深度剖析项目客户，精准定位问题，进而为项目操盘提供切实可行的建议。想要知道你的项目竞争力怎样，或是想深入了解客户，欢迎关注我们、联系我们。