房地产：案例研究｜认筹率从首开232%下降到54%！数据揭秘该项目的隐藏短板

项目表现：热度呈现“高开低走”大幅波动 2025年上海新房市场区域分化特征显著，青浦区房地产市场与上海整体对比呈现价格洼地，但又增长分化的特征。 根据58安居客研究院找房热度数据，2025年1—10月，上海市与青浦区找房热度变化整体趋势存在相似性，但波动差异较大。上海全市热度在2月上旬、4月下旬、9月下旬都有明显的回落，在3月上旬、5月中旬上行趋势较为明显，而青浦区的热度走势在2月上旬和3月上旬的上行和下行情况都好于全城，但在7月和9月的下滑非常明显。 本次要诊断的项目就位于青浦区的赵巷板块，该项目由国企打造，小区建筑面积约13.5万平方米，容积率2.2。主力户型为89-129平方米的三室和四室，层高为17-18层的小高层，均价56000元平方米左右。 该项目目前开盘四次： 第一次开盘在2023年7月，推出343套房源，认筹795组，认筹率达232%； 第二次开盘在2023年的9月，推出396套房源，认筹404组，认筹率下降为102%； 第三次开盘在2023年的11月，推出394套房源，认筹146组，认筹率仅37%； 第四次开盘在2024年6月，推出132套房源，认筹71组，认筹率仅54%； 该项目四次开盘认筹率呈现“高开低走”趋势，从232%骤降至54%，反映市场和项目的热度显著衰减。接下来，用安居客项目洞察数据，我们将深度分析项目情况和困 境。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。 项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目90天内客户重合度最高的9个项目，从这9个项目的位置来看： 华发虹桥四季距离本案3公里以内； 保利虹桥和颂·西岸、蟠龙里、绿城·春晓园、国贸鹭原距离本案4-10公里以内；保利建发印象青城、联发·时光新澍、国贸海上原墅距离本案11-20公里以内；保利·海上瑧悦位于宝山区，距离本案20公里以外； 可见本案较多，且分布的地区广泛。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 我们将该项目与竞品进行对比分析，总体测评显示，该项目在众多竞品中综合排名第5位，排在中间的位置，综合竞争力评分48.6，对比竞品平均分50.1略低。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 指标说明：项目综合竞争力根据找房热度、客户分流、户型匹配、配套得分、价格优势五个维度综合评分得出。 从58安居客楼盘洞察的五个维度来看，本案与竞品对比起来，优劣势较为明显，其中： 户型匹配明显高于竞品平均水平； 客户重叠度明显低于竞品平均水平，找房热度、配套得分、价格优势略低于平均水平。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：当前项目需继续加强线上宣传和曝光度。与竞品项目相对比，该项目当前热度指数46.2，热度情况中等偏下。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近90天内线上看房人数约183人，最近30天看房人数仅49人。可见该项目近期找房热度非常低，需加强项目的线上曝光度和宣传力度。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （2）客户分流：分流压力较小。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为32.5，分流压力排在第9位，分流压力较小。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （3）周边配套：交通和商业资源完善，医疗、教育、生态环境配套欠缺。在交通方面，项目距离17号线嘉松中路站约1公里，自驾可快速至崧泽高架与G50沪渝高速，出行非常方便；在商业配套方面，3公里内有奥特莱斯、合生新天地等商场；在医疗资源方面，资源相对缺乏，3公里内只有AED上海德达医院、青浦区红十字护理医院；教育资源方面，3公里内无学校，3公里外有青浦世界外国语学校、宋庆龄学校等学校；生态环境方面，3公里内没有绿地公园资源。 （4）户型匹配：面积段契合市场需求，户型设计方面优缺点明显。根据我们的产品供需分析，项目所在的青浦区，90-120平方米的三室供不应求情况最明显，供需不匹配度指数为-0.17，其次是120-140平方米的四室，供需不匹配指数分别为-0.08。 数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 另外从户型设计方面来看，本项目主推的户型为89、105平米的三室，129平方米的4室。面积段种类较少，但每个面积段都做出了两种完全不同的户型设计可供选择。 首先，先看89平方米的3室2卫。两个户型最大的区别就是面宽差别较大，其中一个户型是两开间朝南（客厅+卧室），此户型将主卧与次卧南北分开，隔音相对较好。另外一个户型是三开间朝南（客厅+2间卧室），此户型2间卧室朝南采光更好。 其次，再看105平方米的3室2卫，这个面积段也有两个不同户型设计。 其中一个户型是竖厅风格，三开间朝南（客厅+2卧室）。房间分列客餐厅两侧，互不干扰，各有各的隐私空间。 另外一个横厅设计，四开间朝南（客厅+餐厅+2卧室），客厅+餐厅朝南，再加上约8㎡的阳台，使得整个家庭的公共区域尺度感十足。另外全屋6处飘窗，拓展空间和采光效果。 最后，再看129平方米的4室2卫，这个面积段也有两个不同户型设计。两种户型的主要差异也是一个是3开间朝南（3卧室），一个是4开间朝南（客厅+3卧室）。三间卧室朝南，客厅和餐厅朝北的户型，优缺点较为明显，卧室采光较好，但公共空间采光较弱；4开间朝南的整体布局更为合理。 （5）价格水平：定价适中，与竞品价格形成错位竞争： 本案所在的赵巷板块是10月青浦区找房热度的第5位，热度较低。当前，该板块商品住宅销售均价约5.7万元/㎡，本盘单价约5.6万元/平方米的价格，与板块均价接近。 简析8个竞品的价格，可分为三个梯队： 第一梯队（约6万元/平方米左右）：蟠龙里、绿城・春晓园、保利・海上臻悦、华发虹桥四季，属于大虹桥板块区域定位偏高端的项目； 第二梯队（约5–6万元/平方米）：本案、国贸海上原墅处于中高端区间； 第三梯队（约4万元/平方米左右）：国贸鹭原、保利建发印象青城、保利虹桥和颂・西岸，定位相对刚需。 与同梯队竞品对比，本案价格接近第一梯队下限（如华发虹桥四季），且高于竞品平均水平。华发虹桥四季与本案距离最近，相距3公里以内的，均价约5.8万元/平方米。华发虹桥四季小户型居多，且装修标准较高，地铁通勤便利性更好，以“小而精+高配装修”更胜一筹。 而第三梯队的下限（保利虹桥和颂·西岸），距离本案4公里左右的，均价约4万元/平方米。该项目周边有工厂，城市界面待提升，商业能级不足，区域配套成熟需5～8年培育期，短期内生活便利度不如本案，因此本来的定价高于该项目理所应当。 综合来看，本案在产品力（户型设计等）、地段价值（交通、配套）、品牌溢价（国企）上具备一定的竞争力，既匹配了自身的价值定位，又在价格上形成差异化，避免与第一梯队项目直接“红海竞争”，所以该定价是合理的。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 总结来看，本案虽首开认筹率达232%，但后续开盘认筹率持续下滑至54%，呈现“高开低走”态势，综合竞争力在竞品中处于中游（评分48.6，低于竞品平均50.1），究其原因： 一是配套支撑不足，3公里范围内缺乏学校、优质医疗资源及绿地公园，对注重生活便利性与宜居性的改善客群吸引力有限，且随着近两年二手房市场供应的挤压，分流一些潜在客户； 二是市场竞争分流，虹桥板块竞品众多，部分第一梯队项目（如蟠龙里等）在区位核心度、社区品质上更具优势，分流了高端客群，而项目定价处于第二梯队，虽错位竞争但在配套短板下，对客群的长期吸附力减弱； 三是线上营销乏力，项目找房热度仅46.2，近30天线上看房人数仅49人，线上曝光与客户触达不足，难以持续激活市场关注。 后续需强化配套方面的未来预期，推动或联动区域补足配套短板，并加强线上营销触达，以稳定市场热度与客群关注度。 58安居客研究院楼盘洞察2.0数据平台，可帮助您动态看清项目市场站位，精准捕捉目标客群偏好，实时掌握竞品攻防动态，让项目定位、定价、推售、说辞决策快人一步！扫描下方二维码，填写试用申请，即可免费试用，或者添加客服微信进行咨询。