房地产开发2026年度策略：调结构待转型，提质量新发展

调结构待转型，提质量新发展 ——房地产开发2026年度策略 2025年11月19日 核心观点 ⚫2025年 回 顾：行 业 销 售 投 资 承 压 ， 期 现 差 距 收 窄 。2025年 前9月 全 国 商品 房 销 售 面 积6.58亿 方 ，同 比 下 降5.50%，期 房 和 现 房 销 售 同 比 增 速 的 差 距逐 渐 收 窄 。截 至2025年9月 末 ，全 国 商 品 房 待 售 面 积 为7.6亿 方 ，待 售 规 模整 体 呈 现 下 降 趋 势 ，对 应 的 去 化 周 期29.52个 月 ，去 化 周 期 略 有 提 高 。房 地 产开 发 投 资 额 累 计 值 为6.77万 亿 元 ， 同 比 下 降13.90%。 房地产行业 推荐维持评级 分析师 ⚫2026年 展 望：销 售 小 幅 下 滑 、投 资 承 压 。目 前 行 业 动 态 去 化 依 然 承 压 ，行业主 动 去 库 、部 分 房 企 已 有 补 库意 愿，我 们 认 为存 量库 存或将主 动 去化，优 质产 品 或 凭 借 产 品 力 助 力 行 业 逐 步 转 向 高 质 量 发 展 。我 们 预 测2025年 、2026年商 品 房 销 售 面 积 分 别 为9.07亿 方(-6.82%)、8.68亿 方（-4.36%）；2025年 、2026年 销 售 金 额 分 别 为8.96万 亿 元(-7.35%)、8.58万 亿 元(-4.33%)。我 们 认为2025年 、2026年 房 地 产 投 资 额 分 别 为8.71万 亿 元(-13.13%)、7.81万 亿元(-10.37%)，新 开 工 面 积 分 别 为6.15亿 方(-16.75%)、5.29亿 方(-14.00%)。 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫城 镇 化 中 后 期 ，房 地 产 与 城 镇 化 关 联 度 降 低 。城 镇 化 前 期 ，住 宅 的 需 求 以 刚性 需 求 为 主 ，改 善 性 需 求 为 辅 。2024年 我 国 城 镇 化 已 达 到67%，城 镇 化 转 向稳 定 发 展 期 ， 刚 性 住 房 需 求 释 放 规 模 或 有 所 收 窄 。 经 过 对 海 外 部 分 国 家 的 研究 ，我 们 发 现 城 镇 化 中 后 期 ，随 着 改 善 性 需 求 占 比 提 升，房 地 产 对GDP的 贡献 与 城 镇 化 关 联 度 或 降 低 ， 并 且 房 地 产 行 业 与 信 贷 和 经 济 走 势 关 联 度 提 升 。 ⚫投 资 建 议：在 城 镇 化 发 展 的 后 期 ，房 地 产 构 建 新 模 式 以 逐 渐 实 现 高 质 量 发 展 ，如 通 过 完 善 基 础 制 度 、全 周 期 管 理 、建 设“ 好 房 子 ”等 逐 步 实 现 。我 们 认 为 随着 行 业 逐 渐 实 现 高 质 量 发 展 ，行 业 整 体 的 估 值 修 复 ，头 部 房 企 或 凭 借 融 资 成 本较 低 和 核 心 区 域 高 市 占 率 的 优 势 实 现 运 营 改 善 ，并 通 过 估 值 修 复 实 现 整 体 的 β机 会 。基 于 此 ，我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、华 润 万 象 生 活 、滨 江 集 团 、新 城 控 股 、招 商 积 余 、龙 湖 集 团 ；建 议 关 注 ：1）优 质 开 发 ：绿 城 中 国 、华 润置 地 、中 国 海 外 发 展 ；2）优 质 物 管 ：绿 城 服 务 ；3）优 质 商 业 ：恒 隆 地 产 ；4）代 建 龙 头 ： 绿 城 管 理 控 股 ；5） 中 介 龙 头 ： 贝 壳-W、 我 爱 我 家。 相关研究 1.【银河地产】行业月报_销售均价环比提高，开工竣工降幅扩大_房地产行业2.【银河地产】推动地产高质量发展_十五五规划建议点评3.【银河地产】行业月报_房地产行业_累计销售量价承压，投资额累计降幅扩大 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、 政 策 推 动 和 实 施 不 及 预 期 的 风 险 、 房价 大 幅 波 动 的 风 险 、 房 屋 销 售 不 及 预 期 的 风 险 、 行 业 竣 工 不 及 预 期 的 风 险。 目录Catalog （一）二级市场回顾.................................................................................................................................3（二）政策回顾.......................................................................................................................................3（三）基本面回顾....................................................................................................................................5 二、2026年展望：楼市分化发展，销售投资下滑.......................................................................................12 （一）周期展望：库存规模收窄，楼市结构调整..........................................................................................12（二）销售展望：全年个位数降幅.............................................................................................................14（三）投资展望：开工投资依然承压..........................................................................................................17 （一）城镇化前期：刚需带动地产快速发展................................................................................................20（二）城镇化中后期：信贷与宏观经济刺激改善性需求.................................................................................21 四、投资建议：估值修复的β机会............................................................................................................26 （一）估值............................................................................................................................................26（二）投资建议.....................................................................................................................................27（三）重点公司.....................................................................................................................................27 五、风险提示......................................................................................................................................29 一、2025年回顾：政策持续放松，销售期现差距收窄 （一）二级市场回顾 截 至2025年11月11日 收 盘 ， 房 地 产 指 数 （SW） 较2024年 末 提 高0.71%， 其 中6月 下 旬 至9月 表 现 出 上 行 趋 势 。6月 ， 楼 市 季 节 性 表 现 较 好 。7-8月 为 楼 市 的 季 节 性 淡 季 ，8月 开 始 部 分 头 部城 市 陆 续 降 低 购 房 门 槛 ， 如 放 松 部 分 区 域 的 限 购 政 策 ， 对 行 业 起 到 刺 激 作 用 。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 （二）政策回顾 在2024年9月 一 揽 子 政 策 出 台 后 ，房 地 产 整 体 进 入 政 策 力 度 进 一 步 加 大 的 阶 段 。2025年3月 ，政 府 工 作 报 告 再 次 提 到“ 推 动 房 地 产 市 场 止 跌 回 稳 ”，2025年4月 政 治 局 会 议 中 提 到“ 持 续 巩 固 房地 产 稳 定 发 展 态 势 ”。在“ 好 房 子 ”方 面 ：政 府 工 作 报 告 首 次 提 及“ 好 房 子 ”，并 在2025年4月 政治 局 会 议 中 提 到“ 加 大 高 品 质 住 房 供 给 ”。在 货 币 方 面 ，2025年5月 一 揽 子 金 融 政 策 提 到 降 公 积 金贷 款 利 率 ， 以 降 低 居 民 购 房 成 本 。 随 后 在2025年7月 ， 中 央 城 市 工 作 会 议 提 出 “ 我 国 城 镇 化 正 从快 速 增 长 期 转 向 稳 定 发 展 期 ， 城 市 发 展 正 从 大 规 模 增 量 扩 张 阶 段 转 向 存 量 提 质 增 效 为 主 的 阶 段 ” 。2025年 二 十 届 四 中 全 会 中 提 出“ 十 五 五 ”规 划 建 议 ，其 中 提 出“ 推 动 房 地 产 高 质 量 发 展 ”，并 进 一步 提 出 “ 加 快 构 建 房 地 产 发 展 新 模 式 ” 、 “ 建 设 安 全 舒 适 绿 色 智 慧 的 ‘ 好 房 子 ’ ， 实 施 房 屋 品 质 提升 工 程 和 物 业 服 务 质 量 提 升 行 动 。 建 立 房 屋 全 生 命 周 期 安 全 管 理 制 度 ” 等 。 政 策 层 面 ， 对 于 房 地 产的 政 策 支 持 逐 渐 向 “ 高 质 量 ” 、 “ 新 模 式 ” 推 进 。 从 城 市 看 ，高 能 级 城 市 已 进 一 步 放 松 限 购 政 策 ，旨 在 促 进 居 民 的 改 善 性 住 房 需 求 的 释 放 。2025年8-9月 ， 北 京 、 上 海 、 深 圳 陆 续 发 布 调 整 当 地 房 地 产 的 政 策 通 知 ， 如 北 京 于2025年8月8日 率先 发 布 《关 于 进 一 步 优 化 调 整 本 市 房 地 产 相 关 政 策 的 通 知》 ， 主 要 放 松 北 京 五 环 外 住 房 购 买 限 制 、并 加