市场点睛：内地龙头地产股存在“抱团”可能

` 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺、公司业务资格说明和免责条款。 报告编号： CHBG-SCDJ-29 [Table_ReportInfo] 相关报告： 首次报告日期：2016年9月6日 [Table_Author] 分析师： 屠骏 Tel： 021-53686136 E-mail： tujun@shzq.com SAC证书编号： S0870511070001 [Table_Summary] 银监会主席郭树清23日带队赴农业银行总行，就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导，并主持召开座谈会，听取部分银行业金融机构参与企业重组、降低企业杠杆率、处置不良资产等工作情况。郭树清强调，要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”，坚定不移地推进去产能。落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。 深铁表示将支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理，仍不免在未来发展过程中实现其深圳国资在集体层面上的资源整合战略意图，公司大概率推进“轨道+物业”模式的实现，有望显著受益轨道交通的快速发展和轨道上盖物业的高溢价能力。机构十分看好“轨道+物业”模式，认为在当前房地产行业集中度快速提升的阶段，叠加行业目前严厉调控的大背景，量大质优价廉的土地资源更显稀缺，而“轨道+物业”联合开发的模式则能在一定程度上解决持续发展过程中土地稀缺性的问题。 去年下半年至今年各热点城市纷纷出台了严格的房地产调控政策，但是龙头房企销售额仍稳定增长。1、相较中小型房企，龙头房企有着更为充裕的货值储备，龙头房企在项目定价层面更为灵活。在2、当前一二线城市受限的情况下，三四线城市依然在受益需求溢出带来的优势。在今年市场需求向非限购二线城市及三四线城市外溢的背景下，房企城市布局城市越多，受到调控影响越小。3、大部分龙头房企今年销售份额增长中有更多的并购成分。并购项目可能并不能完全带来成本上的优化，但是能够加速房企在销售层面的速度。所以，我们认为下半年房地产龙头企业是在调控大环境下，强化行业集中度投资逻辑的漂亮50扩散方向，行业龙头股大概率出现抱团。 从估值看，5 月 24 日国务院召开政策吹风会，确定今后三年棚改目标任务 1500 万套。这个目标较原计划有所提高，棚改的推进在一定程度上改善了三四线城市的去化效率，而且会使得投资增速的周期波动更为平缓。缓解了市场对于下半年销售急剧下降带来的行业杀估值担忧。 我们认为在房地产调控政策压制下，地产板块整体难以拥有超额收益，但是板块的分化将持续加剧。受益于沪港通深港通的资金规模逐渐升级和资金南下加速配置，前期港股内房股经历一波上涨之后，整体估值和A股接近，但在销售千亿以上房企来看，目前 H 股龙头相对于 A 股龙头有 20%的溢价。中长期来看，A 股地产龙头企业应该如港股内房股一样拥有更高的估值溢价。 证券研究报告/策略研究/市场点睛 日期：2017年06月26日 内地龙头地产股存在“抱团”可能 证券研究报告/策略研究/市场点睛 2017年06月26日 分析师承诺 屠骏 本人以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师的研究观点。此外，本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格。 投资评级体系与评级定义 股票投资评级： 分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据公司基本面及（或）估值预期以报告日起6个月内公司股价相对于同期市场基准沪深300指数表现的看法。 投资评级 定 义 增持 股价表现将强于基准指数20%以上 谨慎增持 股价表现将强于基准指数10%以上 中性 股价表现将介于基准指数±10%之间 减持 股价表现将弱于基准指数10%以上 行业投资评级： 分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据行业历史基本面及（或）估值对所研究行业以报告日起12个月内的基本面和行业指数相对于同期市场基准沪深300指数表现的看法。 投资评级 定 义 增持 行业基本面看好，行业指数将强于基准指数5% 中性 行业基本面稳定，行业指数将介于基准指数±5% 减持 行业基本面看淡，行业指数将弱于基准指数5% 投资评级说明： 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准，投资者应区分不同机构在相同评级名称下的定义差异。本评级体系采用的是相对评级体系。投资者买卖证券的决定取决于个人的实际情况。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，投资者不应以分析师的投资评级取代个人的分析与判断。 免责条款 本报告中的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 在法律允许的情况下，我公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。 本报告仅向特定客户传送，版权归上海证券有限责任公司所有。未获得上海证券有限责任公司事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。 上海证券有限责任公司对于上述投资评级体系与评级定义和免责条款具有修改权和最终解释权。