2025年第三季度东南和大伦敦办事处

核心观点与关键数据

市场表现与投资活动

• 2025年第三季度，东南地区和伦敦核心区投资活动增强，交易资产总额达2.91亿英镑，为2025年迄今为止最高季度总额。
• 关键交易包括Iroko Zen以5800万英镑收购One Lyric Square，显示投资者对优质资产的需求回升。
• 目前有2.52亿英镑的交易正在洽谈，另有10亿英镑的资产正在积极推广，尽管总体投资量仍低于长期平均水平，但卖家回归和私募股权及英国房地产公司对核心加级机会的活跃参与表明市场流动性健康。

租赁市场表现

• 2025年第三季度，东南地区和伦敦核心区完成80.6万平方英尺的租赁交易，同比增长4.2%。
• 2025年至今，每个季度租赁量均超过80.6万平方英尺，为2019年以来首次连续三个季度超过该水平。
• 年至目前租赁量达270万平方英尺，同比增长15%，较长期平均水平高20%，显示自COVID-19疫情前以来最强表现。

TMT行业复苏

• TMT行业重新成为办公室需求的关键驱动因素，今年已占24%的市场活动，贡献634,000平方英尺的租赁量。
• 东南地区数字和通信密集型产业的GVA预计增长约6%，TMT行业在未来三年内预计将再增6%的员工数量，凸显其对办公室市场需求的日益重要性。

区域市场表现

• 雷丁市表现最为活跃，占2025年总租赁量的19%，该区域年内已记录499,562平方英尺的租赁量，同比增长17.5%。
• 持续的买家需求推动了对新开发、高质量且位置优越的办公空间的需求。

开发与供应缺口

• 东南地区优质办公室空置率仍低于6%，显示需求持续超过高质量空间的供应。
• 目前仅 under construction 的投机性办公室空间为160万平方英尺，其中约60%位于西伦敦和剑桥，导致其他主要市场的供应紧张。
• 东南地区存在380万平方英尺的活跃租户需求，而新开发供应有限，预计将加剧市场不平衡，为关键地点的翻新或资产管理创造机会。

投资市场趋势

• 优质办公室收益率维持在7.00%，与伦敦基准相比存在显著差距，尤其是与金融城（5.25%）和威斯敏斯特（3.75%）相比，为寻求价值的投资者提供吸引力。
• 优质资产价格已稳定，买家和卖家对当前市场价值认知趋同，鉴于新开发有限，收购并翻新核心地段二级资产正变得越来越有吸引力。
• 改善的交易流量表明，机会型买家对优质资产信心回升，可用“出售准备”库存的增加也预计将吸引更广泛的投资者回归市场。

研究结论

• 东南地区和伦敦核心区的办公室市场在2025年表现出强劲复苏，TMT行业的回归和持续的买家需求推动租赁活动达到疫情前最高水平。
• 供应缺口持续存在，新开发跟不上需求，导致市场不平衡加剧，为翻新和资产管理创造机会。
• 投资市场显示改善迹象，尽管总体量仍低于长期平均水平，但收益率高企和可用库存的增加预计将加剧竞争并可能推高价格。
• 优质资产价格稳定，核心地段二级资产的翻新成为有吸引力的投资选择。