房地产开发2025W45：从央行调查报告看当前居民对房价预期

核心观点与关键数据

• 居民对房价预期悲观：根据央行2025年三季度城镇储户问卷调查，预期房价“上涨”的居民占比为9.1%，连续两个季度低于10%；预期“下降”的占比为23.5%，接近历史最高点（2024年三季度为23.6%）。预期“基本不变”的占比最高，为55.6%。这表明市场悲观情绪有所回升，与2024年三季度水平接近。
• 政策效果与市场寻底：“924”新政短期内改善了居民对房价的信心，但随着增量政策减少，市场悲观情绪再次抬头。这表明中央高级别政策对短期预期有效，但市场寻底过程艰难，需要持续的政策支持。
• 房地产市场成交数据：
  • 新房成交：本周30个城市新房成交面积134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2%。一线城市环比下降30.6%，同比下降45.8%；二线城市环比下降45.1%，同比下降45.3%；三线城市环比下降44.8%，同比下降53.1%。11月累计同比降幅为46.3%，三线城市同比降幅最大（51.7%）。
  • 二手房成交：本周14个样本城市二手房成交面积190.2万平方米，环比下降8.3%，同比下降28.0%。一线城市环比下降14.3%，二线城市环比增长0.6%，三线城市环比下降14.5%。年初至今累计二手房成交同比增长11.4%，一线城市增长最快（13.0%）。
• 房企信用债发行情况：本周发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模102.50亿元，环比增加52亿元，净融资额37.8亿元，环比增加141.87亿元。主体评级以AAA为主（52.7%），债券类型以一般公司债为主（50.2%），期限以3-5年为主（42.0%）。发行利率有所下降。
• 投资建议：维持行业“增持”评级。重点关注：
  • 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份。
  • 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
  • 中介：贝壳。
  • 物业：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
• 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。