招商蛇口(001979)：销售稳健拿地积极，结转优化带动毛利率修复

销售稳健拿地积极，结转优化带动毛利率修复 |报告要点 2025年前三季度公司营业收入897.66亿元，同比+15.1%；归母净利润24.97亿元，同比-4.0%。扣非归母净利润19.68亿元，同比+17.1%，结转结构优化带动毛利率提升5pct至15.0%。归母净利润同比小幅回落，主要受非经常性损益、少数股东损益占比等因素影响。公司销售表现优于行业，前三季度全口径销售额1406.6亿元，同比-3.1%，行业排名升至第4。公司拿地积极，前三季度权益拿地金额435.2亿元，同比+108.5%。我们预计公司2025-2027年归母净利润同比分别+5.04%/+12.01%/+14.10%，维持“买入”评级。 |分析师及联系人 杜昊旻方鹏SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 招商蛇口(001979) 销售稳健拿地积极，结转优化带动毛利率修复 事件 行业：房地产/房地产开发投资评级：买入（维持）当前价格：9.30元 10月30日，公司发布2025年三季报：2025年三季度实现营业收入382.81亿元，同比+43.2%；实现归母净利润10.49亿元，同比-11.4%；2025年前三季度实现营业收入897.66亿元，同比+15.1%；实现归母净利润24.97亿元，同比-4.0%。 ➢扣非利润同比增长，毛利率持续改善 2025年前三季度，公司扣非归母净利润为19.68亿元，同比+17.1%，主要是因为结转项目结构进一步优化，毛利率同比提升5.0pct至15.0%。归母净利润同比小幅下降，主要是因为：1）2024年同期受REITs出表及部分项目并表影响，投资收益达36.96亿元，2025年前三季度为5.74亿元；2）受土增税及投资收益影响，所得税率同比提升11.7pct;3)少数股东损益占比提升，2025年前三季度为30.6%，同比+6.7pct。 总股本/流通股本(百万股)9,061/8,458流通A股市值(百万元)78,663.29每股净资产(元)10.86资产负债率(%)67.86一年内最高/最低(元)13.00/8.43 ➢销售表现优于行业，核心城市地位稳固 根据克而瑞数据，2025年前三季度公司实现全口径销售金额1406.6亿元，同比-3.1%（TOP100房企同比-12.8%），排名提升1名至行业第4名。公司在核心城市销量稳居前列，根据中指院数据，2025年前三季度公司在上海、深圳销售金额进入TOP2，在北京、西安销售金额进入TOP4。 ➢拿地金额近翻倍增长，优质土储稳步扩充 公司前三季度共拿地30宗，总规划建筑面积324.7万平方米，同比+132.0%，权益拿地金额为435.2亿元，同比+108.5%。三季度单季度拿地14宗，主要分布在上海、深圳、西安等城市，权益拿地金额为216.0亿元，同比+98.7%。公司坚持区域聚焦、城市深耕的投资策略，积极补仓高能级城市，有望持续投放高品质项目。 ➢盈利预测与评级 我们预计公司2025-2027年营业收入分别为1880.92/1981.17/2094.46亿元，同比分别+5.11%/+5.33%/+5.72%；归母净利润分别为42.42/47.52/54.22亿元，同比分别+5.04%/+12.01%/+14.10%。公司销售表现稳健，土储结构优质，随着核心项目逐步结转，业绩有望稳步改善，维持“买入”评级。 相关报告 1、《招商蛇口（001979）：业绩增长投销稳健，积极回购提振信心》2025.09.022、《招商蛇口（001979）：利润高增拿地积极，销售稳健助业绩改善》2025.05.06 风险提示：政策落地不及预期；市场修复不及预期；市场竞争加剧。 扫码查看更多 风险提示 政策落地不及预期。政府制定的调控措施，由于执行和市场响应存在时滞，实际效果可能达不到预期。 市场修复不及预期。若市场信心持续低迷并伴随经济增速放缓，房地产市场的交易观望情绪浓厚，成交量和价格的回升速度或低于预期。 市场竞争加剧。目前重点城市新房市场竞争激烈，可能导致公司拿地成本提升，利润水平下滑。 财务预测摘要 评级说明 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 法律主体声明 本报告由国联民生证券股份有限公司或其关联机构制作，国联民生证券股份有限公司及其关联机构以下统称为“国联民生证券”。本报告的分销依据不同国家、地区的法律、法规和监管要求由国联民生证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司/经营机构完成。国联民生证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，接受中国证监会监管，负责本报告于中国（港澳台地区除外）的分销。国联证券国际金融有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见（4号牌照）的牌照，接受香港证监会监管，负责本报告于中国香港地区的分销。本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露。 权益披露 国联证券国际金融有限公司跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务关系，且雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属国联民生证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“国联民生证券”）。未经国联民生证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为国联民生证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，国联民生证券不因收件人收到本报告而视其为国联民生证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但国联民生证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，国联民生证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，国联民生证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 国联民生证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。国联民生证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。国联民生证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，国联民生证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到国联民生证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 版权声明 未经国联民生证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登和引用。否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、转载、刊登和引用者承担。 联系我们 上海：上海市虹口区杨树浦路188号星立方大厦8层深圳：广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场1座10层01室 北京：北京市东城区安外大街208号玖安广场A座4层无锡：江苏省无锡市金融一街8号国联金融大厦16楼