2025年三季度房地产行业研究：三季度销售转弱，政策聚焦房地产发展新模式构建

三季度销售转弱，政策聚焦房地产发展新模式构建 工商部|马天姿刘博雅段宏昱葛若寒 2025年10月29日 摘要 2025年三季度，房地产开发投资持续探底，新房供应整体收缩，销售整体转弱，一线城市成交亦有所回落；百城新建住宅价格仍结构性微涨，但“以价换量”行情下，二手房价格持续下跌；宏观政策导向聚焦加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展；融资端修复效果有限，信用利差环比有所下降，增信方式对降低信用利差的作用有限；行业发债呈现回暖态势，发行主体仍主要集中在AAA企业，但行业内违约问题持续，整体债务偿还压力较大。目前，我国房地产行业正处于深度调整向弱复苏过渡的筑底周期，短期政策驱动止跌回稳，长期稳定仍需依赖房地产发展新模式的建立与完善。 一、行业供给能力分析 1.1行业规模分析 2025年三季度，房地产开发投资持续探底，但新开工与竣工初显改善迹象。2025年三季度，全国房地产开发投资完成21,048亿元，环比及同比均呈下降趋势，开发投资持续探底。2025年三季度，房地产新开工面积15,035万平方米，同比下降16.60%，降幅仍然较大，但随着土地收储和城市更新工作的持续推进，9月单月新开工面积为5,598万平方米，边际改善迹象显现，降幅有所收窄；三季度竣工面积为8,562万平方米，同比下降16.84%，但9月单月竣工面积同比上升，为2024年以来首次单月竣工面积同比转正。 数据来源：Wind，大公国际整理 1.2行业供给结构分析 新房供应整体收缩，结构仍以住宅为主。2025年1～9月，房地产开发投资中住宅投资、办公楼投资和商业营业用房投资分别为52,046亿元、2,564亿元和4,806亿元，投资仍集中在住宅方面。同期，全国房地产施工面积648,580万平方米，其中商品住宅施工面积452,165万平方米，占比达70%，商品住宅竣工面积22,228万平方米，房地产供给仍以住宅为主。新房供应方面，根据克而瑞数据，2025年三季度，监测的30座重点城市商品住宅新增供应面积2,619.48万平方米，环比及同比均呈下降趋势，其中一线城市供应面积529.41万平方米，环比下降15.3%；二、三线城市供应共2,090.07万平方米，环比及同比均下降，新房供应整体收缩。 二、行业需求匹配能力分析 2.1行业总体需求分析 2025年三季度整体销售转弱，但9月略有回升，延续止跌回稳态势。2025年三季度，全国商品房销售金额18,799亿元，同比下降13.55%，销售面积19,984万平方米，同比下降10.66%，同比降幅较二季度均有所扩大，随着市场进入销售淡季，整体销售转弱。但9月以来，随着供应的带动，当月销售面积及销售金额较7、8月有所增长，销售情况略有回升，延续止跌回稳态势。 数据来源：Wind，大公国际整理 2.2行业需求结构分析 2025年三季度，需求端仍集中在商品住宅，随着进入传统销售淡季，一线城市成交亦有所回落。2025年三季度，房地产销售面积中商品住宅销售面积和销售额分别为16,704.90万平方米和16,479.74亿元，需求端仍以住宅为主。同期，办公楼销售面积和商业营业用房销售面积分别为482.16万平方米和1,172.33万平方米，环比大幅下降。2025年三季度，30大中 城市商品房成交面积为2,032.15万平方米，同比下降7.86%，其中一、二、三线城市同比及环比均有所下降，一线城市降幅最大。整体来看，三季度进入传统销售淡季，市场需求阶段性疲软，叠加政策刺激的边际效益逐渐减退，相较于2024年同期较高基数的基础上，一线城市成交亦有所回落。 2.3行业供需平衡分析 整体来看，2025年三季度，房地产开发投资持续探底，新房供应整体收缩，销售转弱，但9月新开工及竣工的供应改善迹象带动当月销售回升，止跌回稳态势延续。随着三季度进入传统销售淡季叠加政策刺激的边际效益逐步减退，成交量有所下降的基础上，一线城市成交亦有所回落，市场供需关系仍有待进一步修复。整体来看，除了短期的政策刺激，寻求房地产市场长远、健康、稳定发展仍需依赖房地产发展新模式的建立与完善。 三、行业的产业链地位分析 房地产行业是国民经济的重要支柱产业之一，连接着上、中、下游的众多产业，同时又与银行和地方政府有着密不可分的关系。因房地产业涉及到拿地、建设、开发、销售等多个阶段，且房地产开发高度依赖金融杠杆，因此产业链主要可以分为上游（土地供应、建材原料供应、金融资金提供等）、中游（房地产开发、建筑施工等）、下游（房屋销售、物业服务、商业运营、配套服务等）。房地产投资和开发能够直接拉动上游建材、钢铁、水泥、工程机械等涉及到的众多行业的需求，并带动下游装修、家电、家居等配套服务的消费，处于产业链的核心枢纽位置。 3.1行业纵向议价能力 房地产行业处于产业链核心枢纽地位，对上下游具有强大的拉动效应，但其在产业链中不同环节及不同时期的议价能力存在一定差异。 对上游议价能力差异较大，其中土地多为地方政府供应，供应方较为单一，在土地市场火热时地产企业议价能力较弱，常常需要高价竞拍获取，但在市场下行的阶段，出于政府吸引投资等原因，地产开发商可获得一定议价空间。但对建材原料供应商来说，地产开发商议价能力较强，房地产开发对建材原料的需求波动可直接影响建材的价格波动，加之建材行业供应商数量众多，竞争激烈，相较而言地产企业议价能力更强。 中游方面，建筑行业整体产能过剩，行业竞争激烈，房地产开发商具有甲方选择权，议价能力很强。 对下游议价能力呈现分化，房价高度依赖市场供需，供需关系决定了商品房价格，不同能级的城市、不同类型的房子、不同开发商品牌等均使得价格呈现分化。 3.2行业价格波动分析 三季度，百城新建住宅价格仍结构性微涨，但“以价换量”行情下，二手房价格持续下跌。根据中指研究院数据，2025年7～9月，百城新建住宅价格分别为16,877元/平方米、16,910元/平方米和16,926元/平方米，环比及同比均保持增长态势，同比涨幅保持在2.7%左右；但随着政策刺激的边际效应消退，多数城市二手房市场延续“以价换量”，百城二手住宅均价分别为13,585元/平方米、13,481元/平方米和13,381元/平方米，二手房价格持续下跌。根据国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格指数数据，一、二、三线新建商品住宅销售价格及二手住宅价格均持续呈下降趋势，其中一线城市二手房价格同比跌幅均小于二、三线城市。整体来看，受部分城市优质改善型项目入市的积极影响，百城新建住宅价格呈现结构性微涨态势，短期内“以价换量”行情仍在主导二手房市场。 四、行业创新能力分析 4.1宏观政策导向 中央明确加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。具体来看，7月15日，中央城市工作会议召开，会议提到加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平等。随后中央下发《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》，明确了培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间等重点发展目标，为房地产发展新模式指明了方向，重点包括激活城市存量资源潜力，全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数。改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制，盘活利用存量低效用地，推进城市更新，以及加强高品质住房建设，系统推进“好房子”和完整社区建设，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求，推进城中村和危旧房改造等。10月23日，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议公报中将房地产相关表述放在了“加大保障和改善民生力度”部分，明确提到要推动房地产高质量发展，为“十五五”期间房地产的发展指明了方向。 4.2供需端政策导向 需求端，持续刺激需求释放，保持宽松政策基调。8月18日国务院第九次全体会议中，李强总理强调“多管齐下释放改善性需求”，延续宽松的政策基调。在此基础上，各地不断调整公积金政策、加大购房补贴等来刺激需求。此外，8月以来北京、上海、深圳相继进一步优化调整限购政策，具体来看，北京符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数，上海符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，深圳放宽限购区域，符合条件的居民家庭，在非核心区购房不限套数等，政策进一步为非核心区域“松绑”。 供给端以盘活存量为重点。三季度仍延续2025年以来的专项债支持存量收购等政策方向，各地加速发行专项债用于回收收购存量闲置土地，发行节奏不断加快，此外多地也不断探索商业办公用房功能转换等途径来消化存量资源。 4.3房地产发展新模式建立 2025年以来，随着两会及国务院常务会的各项宏观政策引导，我国房地产发展新模式正在逐步建立，以因城施策政策导向叠加好房子产品升级等为核心，推进行业健康发展。三季度以来，国家多项重要会议及文件中提到加快推进房地产发展新模式的建立，详细的指出了推动城市高质量发展的下一步工作内容，为房地产发展新模式明确了方向。在此基础上，中央定调叠加前期各地多省市探索的“好房子”建设的差异化路径以及因城施策的宽松政策不断落地，将为行业全面修复及长期平稳健康发展提供支撑。 五、行业信用评级情况分析 5.1信用利差 2025年第三季度房地产行业债券发行信用利差（平均数）环比有所下降，增信方式对降低信用利差的作用有限。房地产行业发行债券期限以3年及5年为主，发债主体以国有企业为主。信用利差方面，2025年第三季度，房地产行业无担保债券发行信用利差整体环比有所下降；担保发行债券3年期及5年期发行信用利差分别为114.86BP和111.83BP，3年期担保发行债券信用利差环比降幅较大1。 从担保后债项级别来看，2025年第三季度，债项级别为AAA的债券3年期及5年期信用利差分别为115.96BP和107.73BP，使用增信方式获取债项AAA级别的企业平均信用利差与主体级别为AAA的企业信用利差仍存在一定差距，增信对降低信用利差的作用有限。 5.2债券发行情况 2025年三季度，房地产行业发债呈现回暖态势，行业债券发行数量、金额及发债主体数量同比均有所上升。2025年三季度，房地产行业债券发行规模金额合计1,390.55亿元，同比 增长40.52%，发行主体79家，发行数量171只，均同比增加，房企发债呈现回暖态势。其中，发行债券类型以中期票据、公司债和资产支持证券为主，其中短期融资券和定向工具规模均同比下降，其余各类型的发行规模均同比上升。同期，发债主体中中央或国有企业数量为71家，发债规模占比92.72%；非国企央企发债主体为8家，涉及发行规模共101.30亿元。 从信用等级分布情况来看，2025年三季度，新发行债券主体中，AAA级别、AA+级别和AA级别发债规模均同比有所增加，一家A级别发行主体，为苏州苏高新集团有限公司，发行债券类型为超短期融资券和中期票据，发行规模合计51.00亿元。发行主体仍主要集中在AAA企业，发债规模占比75.91%，占比有所下降，其中AAA主体中37家为央企或国企，发债规模816.55亿元。 5.3违约情况 从债券违约来看，房地产行业违约问题仍在持续。2025年三季度，未按时兑付本息、展期及触发交叉违约债券为26只，同比增加10只，违约日债券余额312.48亿元，规模同比增长11.50%。 5.4债务压力 从存续债分布来看，未来1年行业整体仍处于偿债高峰。截至2025年9月末，房地产行业信用债存续规模为15,987.53亿元。按期限分布来看，未来3年仍为到期偿付高峰期，债务偿还压力以及债务置换需求均较大，其中，未来1年内到期债务规模为3,460.57亿元，若考 虑行权，则到期规模为5,631.87亿元，需关注到期债务较为集中、流动性紧张的房企新发债券置换及兑付情况。 数据来源：Wind，大公国际整理 海外债存续规模仍较大，行业整体债务偿还压力以及债务置换需求均较大。海外债方面3，2025年三季度，新发行地产债49只，实际发行金额合计55