央企物管底蕴深厚，砥砺深耕稳行求进

中海物业(02669) 证券研究报告 房地产服务/公司深度研究报告/2025.10.29 投资评级:买入(首次) 核心观点 深耕物管领域近四十载，拥有不动产与客户全生命周期管理服务经验。公司隶属于中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团,是国内首批获得一级资质的物业管理品牌。公司拥有39年不动产与客户全生命周期管理服务经验，业务遍及港澳及内地163个主要城市，位列物业服务百强企业TOP10，第三方调查客户满意度保持行业标杆水平。 营收规模稳中有进，战略定力引领高质量发展。自上市以来，公司营业收入持续增长，2020-2024年复合增速达24.6%。近年来房地产行业进入下行周期，公司营收规模仍然稳中有进，1H2025公司实现营业收入70.9亿元，同比增长3.7%，实现归母净利润7.7亿元，同比增长4.3%，利润增速高于营收增速，规模为基，效益为先，战略定力引领公司高质量发展。 ❖市场化拓展能力不断提升，构建可持续增长引擎。公司早在“十四五”战略初期便明确提出“内生与外拓1:1”的战略目标，不断提升市场化拓展能力。1H2025公司新增订单面积3180万平方米，同比增长50.0%，第三方占比84.0%，新签订单合约额22.6亿元，同比增长38.1%，第三方占比70.1%。公司已形成系统化、专业化的市场拓展体系，内生外拓构建可持续增长引擎。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com ❖投资建议：考虑到公司深耕物管领域多年，央企物管关联方资源丰富，市场化外拓能力不断提升，具备业绩弹性。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为16.4亿元、17.6亿元、18.9亿元，EPS为0.50元、0.54元、0.58元，对应PE为9.0/8.4/7.8倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖风险提示：房地产行业下行超预期、市场外拓不及预期、关联方经营表现不及预期。 相关报告 内容目录 1笃行不怠，深耕物管领域近四十载.............................................................................51.1优质标杆物企，深耕行业筑就丰厚底蕴...................................................................51.2央企背景，股权结构稳定集中................................................................................51.3基础物管服务为公司最主要的收入来源...................................................................62营收规模稳中有进，质效双升高质量发展....................................................................63物管规模稳健增长，强化多业态服务能力....................................................................83.1内生外拓协同增效，构建可持续增长引擎................................................................83.2持续优化业务结构，深化城市空间综合运营服务商定位.............................................104整合产业链资源，构建多元化增值服务体系................................................................104.1住户增值服务毛利提升，打造一刻钟便民生活圈......................................................114.2非住户增值服务收缩，业务结构调整.....................................................................115盈利预测及估值....................................................................................................126风险提示.............................................................................................................14 图表目录 图1：优质标杆物企，深耕行业底蕴丰厚......................................................................5图2：央企背景，股权结构稳定集中............................................................................6图3：1H2025公司基础物管服务占比近八成................................................................6图4：基础物管是公司最主要的毛利来源......................................................................6图5：1H2025公司营收同比增长3.7%至70.9亿元......................................................7图6：1H2025公司归母净利润同比增长4.3%..............................................................7图7：近年来公司毛利率逐步提升...............................................................................7图8：公司销管费用率进一步压降...............................................................................7图9：公司毛利率处行业中等水平...............................................................................8图10：公司基础物管业务营收规模稳健增长................................................................8图11：公司基础物管毛利率趋于稳定.........................................................................8图12：公司基础物管在管面积持续增长......................................................................9图13：1H2025公司第三方在管面积占比近四成..........................................................9图14：1H2025公司新增订单面积大幅增长................................................................9图15：1H2025公司新签合约额22.6亿元.................................................................9图16：1H2025公司第三方新增面积占比大幅提升.......................................................9图17：1H2025公司第三方新增合约额占比近七成.......................................................9图18：1H2025公司非住宅在管面积16.8%..............................................................10图19：1H2025公司城市运营在管面积占比16.8%.....................................................10图20：1H2025公司新增非住宅面积占比提升............................................................10图21：1H2025公司新增非住宅合约额占比超四成......................................................10图22：1H2025公司住户增值服务收入6.1亿元.........................................................11图23：1H2025公司住户增值服务毛利同比+2.9%.....................................................11图24：1H2025社区资产经营服务占比提升...............................................................11图25：1H2025公司住户增值服务毛利率提升............................................................11图26：1H2025公司非住户增值服务收入8.6亿元......................................................12图27：1H2025公司非住户增值服务毛利下滑............................................................12 图28：近年来公司非住户增值服务毛利率调整............................................................12图29：1H2025公司工程服务占比大幅提升...............................................................12 1笃行不怠，深耕物管领域近四十载 1.1优质标杆物企，深耕行业筑就丰厚底蕴 深耕物管领域近四十载，拥有不动产与客户全生命周期管理服务经验。公司隶属于中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团,是国内首批获得一级资质的物业管理品牌。公司拥有39年不动产与客户全生命周期管理服务经验，业务遍及港澳及内地163个主要城市，位列物业服务百强企业TOP10，第三方调查客户满意度保持行业标杆水平。 笃行不怠，底蕴丰厚。1986年，中海物业（香港）成立，在香港提供物业管理服务，辅助并战略性配合中国海外发展在香港的房地产发展业务。1995年，中海物业相继成立深圳、广州、上海公司，开展在内地的物业管理业务。1996-2006年，公司业务快速扩张，在管建面增长强劲。2012年，公司集团化运营，开启专业化管理新道路。2015年，公司在港交所主板上市，并于