供需框架下楼市趋势探讨专题电话会议纪要

会议时间：2025年10 月 会议主题：基于供需框架解读楼市分析逻辑，复盘海外楼市底部企稳经验，探讨国内楼市量价拐点条件与未来趋势 分享者：平安地产分析师（系统梳理楼市供需分析框架，结合海外案例与国内数据，提供趋势判断与投资建议，具备房地产行业深度研究经验）会议背景：2024年9月平安地产发布《供需框架下楼市趋势探讨》报告，2025年10月结合当前市场动态复盘报告 核心观点，验证“购房意愿+能力双提升”“降息+收储为关键政策”等判断，为投资者提供楼市趋势参考。 二、核心内容分享 （一）报告核心价值回顾：四大预判逐步验证1.海外楼市底部特征梳理：精准契合2024年9月中央“止跌回稳” 新提法，为国内楼市分析提供参考框架；2.拐点判断指标：提出“购房意愿+购房能力双提升” 是楼市底部拐点的核心特征，当前仍为国内楼市判断核心逻辑；3.政策关键方向：预判“降息+收储”为后续政策重点，2024年9月至今五年期LPR从3.85%降至3.5% ，验证政策方向；4.房企投资建议：率先提出关注“历史包袱轻、库存结构优” 的房企（如华润置地、建发房产、滨江集团），过去一年相关企业股价表现优于行业。 （二）楼市分析框架：供需主导，聚焦需求端恢复1.供给端：新增供给萎缩，存量库存高企 新增供给：2022年以来房企新开工大幅下滑，2024年全年下滑20%，2025年前8个月再降19.5% ，边际新增供应量持续萎缩；存量库存：2024年8月35个城市拿证未售库存超40个月，2025年最新数据仍维持40 个月以上高位，成为供给端核心矛盾。 【平安地产】供需框架下楼市趋势探讨专题电话会议纪要一、会议基本信息 会议时间：2025年10 月 会议主题：基于供需框架解读楼市分析逻辑，复盘海外楼市底部企稳经验，探讨国内楼市量价拐点条件与未来趋势 分享者：平安地产分析师（系统梳理楼市供需分析框架，结合海外案例与国内数据，提供趋势判断与投资建议，具备房地产行业深度研究经验）会议背景：2024年9月平安地产发布《供需框架下楼市趋势探讨》报告，2025年10 月结合当前市场动态复盘报告核心观点，验证“购房意愿+能力双提升”“降息+收储为关键政策”等判断，为投资者提供楼市趋势参考。 二、核心内容分享 （一）报告核心价值回顾：四大预判逐步验证1.海外楼市底部特征梳理：精准契合2024年9月中央“止跌回稳” 新提法，为国内楼市分析提供参考框架；2.拐点判断指标：提出“购房意愿+购房能力双提升” 是楼市底部拐点的核心特征，当前仍为国内楼市判断核心逻辑；3.政策关键方向：预判“降息+收储”为后续政策重点，2024年9月至今五年期LPR从3.85%降至3.5%，验证政策方 向；4.房企投资建议：率先提出关注“历史包袱轻、库存结构优” 的房企（如华润置地、建发房产、滨江集团），过去一年相关企业股价表现优于行业。 （二）楼市分析框架：供需主导，聚焦需求端恢复1.供给端：新增供给萎缩，存量库存高企 新增供给：2022年以来房企新开工大幅下滑，2024年全年下滑20%，2025年前8个月再降19.5% ，边际新增供应量持续萎缩；存量库存：2024年8月35个城市拿证未售库存超40个月，2025年最新数据仍维持40 个月以上高位，成为供给端核心矛盾。 2.需求端：意愿与能力双维度决定拐点购房意愿：受“购房成本+机会成本+预期收益” 影响： 购房成本：核心为房贷利率，利率下行可直接降低购房成本；机会成本：对比购房与理财收益（如十年期国债收益率），若租金回报率高于国债收益率，购房意愿提升；预期收益：房价上涨预期（资本利得）+租金回报率，当前国内房价持续下行导致预期收益不足，抑制意愿；购房能力：取决于“财务状况+负债水平+收入预期”：财务状况：现金储备决定首付能力，2025年居民可支配收入增速维持4.7%5%，较2021年放缓；负债水平：居民杠杆率虽处可控区间（60%以上，低于发达经济体），但加杠杆意愿弱； 收入预期：2025年二季度居民未来收入预期指数45%，延续2023年以来下滑趋 势，制约购房能力。 3.核心结论：供给弹性小，需求弹性大国内楼市实行预售制，从拿地到预售需612 个月，供给弹性小；需求弹性大：政策放松（如大幅降息）可短期激活需求，因此当前核心关注“需求端恢复”—— 即购房意愿与能力何时出现拐点。 （三）海外楼市底部企稳经验：美国、香港案例复盘1.美国：次贷危机后（20072012年） 调整周期：房价从2007年高点跌至2011年底/2012年初，二手房跌幅33%（占比超80% ，更具代表性），新房跌幅18%；量价关系：成交量先企稳（2011年年中，领先房价6个月），符合“量在价先” 规律；底部特征（意愿+能力双提升）： 购房能力：2009年GDP下滑2%后，2010年经济复苏，居民可支配收入增速反弹；居民杠杆率从2007年99% 降至2011年88%，叠加个人破产制度，资产负债表改善；购房意愿：2011年底2012年初，新房/二手房租金回报率分别高于十年期国债2个、3.4个百分点，且租金回报率 高于房贷利率，可实现“以租养供”；供需优化：2011年新房代售库存降至15万套（较2006年高点降72%），去化周期5.9 个月（回归合理水平），二手房去化周期从12个月降至6.4个月。 2.香港：97年金融危机后（19972003年）调整周期：房价从1997年高点跌至2003年，跌幅66%，成交金额跌幅46%，成交套数跌幅超30% ；量价关系：成交套数2000年后底部震荡，先于房价（2003年企稳）； 底部特征（意愿+ 能力双提升）：购房能力：2003年《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》落地，20032004年GDP增速3.1%、8.7% ，居民可支配收入2004年增长4.3%；房价下跌+收入增长，居民按揭款占家庭收入中位数从1997年85%降至2003年17%，杠杆率降至59%60%，购房压力大幅减轻；购房意愿：2003年租金回报率高于十年期国债1.7个百分点，且租金回报率（5.6% ）接近房贷利率（9.76%），“以租养供”可行性提升；供需优化：2003年新批住宅数量较2002年降56%，一手住宅销供比从2002年58%升至150%，供给收缩+ 需求回升，供需格局改善。 3.海外经验总结：底部共性特征1.能力提升：经济复苏→收入增长，房价下跌→置业门槛降低，居民杠杆率回落→ 负债压力减轻；2.意愿提升：租金回报率＞十年期国债收益率，且接近/高于房贷利率，“以租养供” 可行；3. 供需优化：新增供给持续萎缩，存量库存去化加快，销供比提升。 （四）国内楼市趋势：量先价后，政策为关键催化剂1.当前现状：能力已改善，意愿待激活 购房能力： 成本端：重点城市房价较2021年下跌30%（以1000万房产为例），叠加首付比例降至15%20%、LPR降至3.5% ，总购房成本降超43%，月供降40%；负担端：一线城市月供占居民可支配收入比例（15%首付情形）降至119%，为2010 年以来最低，且居民杠杆率处可控区间，具备购房能力；购房意愿： 机会成本：2024年6月以来全国百城租金回报率（2.3%）高于十年期国债收益率（1.6%1.8% ），但房价仍小幅调整，削弱意愿；资金成本：租金回报率（2.3%）仍低于房贷利率（3.5%），“以租养供”暂不可行，需依赖降息进一步降低资金成 本。 2.未来趋势：成交量先企稳，价格后回升成交量：2024年全国商品房销售面积下滑12.9%，2025年前8个月降幅收窄至4.7%，预计2025 年全年下滑6%，2026年降幅进一步收窄，成交量接近底部；价格：遵循“量在价先”规律，需待成交量持续企稳后，价格才会逐步止跌，短期仍有调整空间。 3.关键政策：降息+收储双管齐下降息：当前房贷利率（3.5%）仍高于租金回报率（2.3%），需进一步降息（如五年期LPR降至3.2%3.3% ），使租金回报率接近房贷利率，激活购房意愿；收储：存量库存高企（40 个月以上），需通过政府收储、存量盘活（如保障房转化）消化库存，改善供需格局。 （五）投资建议：聚焦优质房企，关注政策催化 1.房企选择：优先关注“历史包袱轻（低负债）、库存结构优（核心城市布局）”的企业，如华润置地、建发房产、滨江集团，过去一年股价表现优于行业；2.跟踪指标： 需求端：租金回报率与十年期国债、房贷利率的差值，居民收入预期指数；供给端：35 城拿证未售库存去化周期，房企新开工增速；政策端：LPR调整、存量房收储政策进展； 3. 短期催化：政策加码（如进一步降息、全国性收储政策）将带动地产板块情绪修复，长期需关注供需格局实质性改善。 三、会议总结1.分析逻辑：楼市本质为供需决定，当前国内供给端“新增萎缩+存量高企”，核心矛盾在需求端“意愿不足” ，需依政策激活；2.海外借鉴：美国、香港案例验证“能力+意愿双提升+供需优化”是底部核心特征，国内当前能力已改善，意愿待 政策催化；3.趋势判断：20252026 年成交量降幅逐步收窄，价格需待成交量企稳后回升，政策为 关键变量；4. 投资方向：聚焦低负债、优库存房企，跟踪租金回报率、政策进展等指标，把握政策催化机会。