荣万家2025年中期报告

Roiserv Lifestyle Services Co., Ltd.榮萬家生活服務股份有限公司 (一家於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司)股份代號：2146 中期 報 告2025 目錄 2公司信息4財務摘要5中期回顧╱榮譽和獎項12董事長致辭20管理層討論及分析40企業管治及其他資料43中期合併資產負債表47中期合併利潤表49中期合併現金流量表51中期合併股東權益變動表53未經審計中期財務報表附註90詞彙和定義 公司信息截至2025年9月18日 董事會 聯席公司秘書 執行董事 隆小康先生刁少龍先生 耿建富先生（董事長）（於2025年9月18日辭任）劉紅霞女士隆小康先生 授權代表 隆小康先生刁少龍先生 非執行董事張文革先生 核數師 獨立非執行董事金文輝先生許少宏先生唐義書先生 信永中和會計師事務所（特殊普通合夥）執業會計師兼註冊公眾利益實體核數師北京東城朝陽門北大街8號富華大廈A座9層 監事會 景中華先生（主席）董慧女士武曦穎女士楊熙先生張元鵬先生 合規顧問 邁時資本有限公司香港上環德輔道中188號金龍中心26樓2602室 審核委員會 法律顧問 許少宏先生（主席）張文革先生金文輝先生 盛德律師事務所（香港法律） 中國註冊辦事處 薪酬委員會 中國河北省廊坊市香河縣開發區夏安公路南側平安大街九號辦公樓 唐義書先生（主席）耿建富先生（於2025年9月18日辭任）金文輝先生 提名委員會 耿建富先生（主席）（於2025年9月18日辭任）劉紅霞女士（於2025年6月27日獲委任）金文輝先生（於2025年6月27日獲委任）許少宏先生唐義書先生 公司信息 中國總部 中國河北省廊坊市經濟技術開發區祥雲道81號 香港主要營業地點 香港中環皇后大道中29號華人行18樓 H股股份過戶登記處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 主要往來銀行 中國農業銀行股份有限公司廊坊開發區支行 投資者關係 董事會辦公室電郵：ir@roiserv.com電話：(86) 0316-5766562 網站www.roiserv.com 股份代號 2146 中期回顧╱榮譽和獎項 2025年1月－6月主要榮譽及獎項 2025年4月，本公司榮獲2025中國物業行業最佳僱主 2025年4月，本公司榮獲2025中國物業服務滿意度領先企業 2025年5月，本公司榮獲2025中國物業服務ESG發展優秀企業十強 中期回顧╱榮譽和獎項 2025年5月，本公司榮獲2025中國物業服務綜合實力百強企業第13名 2025年5月，本公司榮獲2025中國物業品牌影響力百強企業 2025年5月，本公司榮獲2025中國物業管理行業上市物企20強第17名 2025年5月，本公司榮獲2025中國住宅物業服務企業TOP20 中期回顧╱榮譽和獎項 2025年5月，本公司榮獲2025中國物業品質服務領軍企業 2025年5月，本公司榮獲2025中國物業服務滿意度領先企業 2025年5月，本公司榮獲2025中國物業服務企業華北30強 2025年5月，本公司榮獲2025中國標杆物業服務項目——黃山金盆灣（住宅） 中期回顧╱榮譽和獎項 2025年5月，本公司榮獲2025中國標杆物業服務項目——南京文墨花苑（住宅） 謹致各位股東： 本人僅代表董事會向各位股東提呈本集團期內的中期業績。2025年上半年，本集團全體同仁繼續秉承著以客戶為中心的服務理念，提高服務質量，貫徹「致誠、致暖、致遠」的價值觀，以成為服務理念超前，百姓生命全周期、社區服務全鏈條，貼心的、有溫度的、值得信賴的、受百姓歡迎的優質生活服務商為目標努力。期內，本集團實現收入約人民幣1,011.9百萬元，較2024年6月30日止六個月增長約1.7%，毛利約為人民幣259.2百萬元，同比增長約8.1%。期內實現淨利潤約為人民幣94.7百萬元，較截至2024年6月30日止六個月增加約2.0%。期內毛利率約為25.6%，同比增長約1.5個百分點。基本每股收益約為人民幣0.24元。董事會不建議派發期內的中期股息。 行業現狀 2025年上半年中國經濟運行總體平穩、穩中有進。中共中央政治局於2024年9月召開會議，提出推動房地產市場止跌企穩，並推出「四個取消、四個降低、兩個增加」政策組合拳，以促進房地產行業需求提升和健康發展，包括(i)取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；(ii)降低住房公積金貸款利率0.25個百分點，降低住房貸款首付比例，降低存量款利率，減房稅負擔；及(iii)新增100萬舊房改造貨幣結算，將「白名單」項目信貸規模增加至人民幣4萬億元。2024年11月，中國財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部發佈多項稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展。隨後，中國地方政府跟進出台了放寬限購、促進存量房銷售、優化公積金政策等地方配套措施。政策影響初步顯現中國部分城市成交量回升，房價環比止跌。預期中國政府將一步出台促進房地產行業健康發展的政策，未來十年房地產行業及市場需求將逐步恢復。 物業服務行業在資本市場和用戶需求的雙向推進下，已經不限於傳統的「四保」服務，而是橫跨多行業的綜合服務商。無論是整合嫁接還是自主經營，目前物業行業已經在「房產經紀、連鎖零售、裝飾裝修、廣告媒體、連鎖餐飲、家政保潔、維修安裝、在線商城、社區金融」等多行業賽道上跟各垂直領域充分競爭。對用戶需求的理解力、對標行業的洞察力、快速孵化新業務的運營力以及整合佈局生態的搭載力都提出很高要求，尤其各行業人才的引進和融入是對我們最大的挑戰。 隨著科學技術的高速進步、行業發展和客戶需求日新月異，對社區軟硬件的搭載嫁接提出更高要求。中國政府全面推進數字經濟創新發展，深化大數據、人工智能等研發應用，物業服務行業正積極實現智能化、數字化轉型。對物業服務行業管理者面對未來多元化業態的提前預判規劃能力、借助資本力量進行品牌基因整合能力、提前參與政府籌劃和產業佈局能力提出了更高要求。物業服務行業正在以智慧物業服務管理平台為支撐，實現智慧預警、智慧研判、智慧派單、智慧監督，提升設置智能化水平和智慧化服務水平。 近年來，受到上游房地產行業下行周期的影響，物業服務行業管理規模增速放緩，管理面積及合約面積增速雙雙降低，由合約面積驅動的規模增長逐漸減弱，增長潛力受限。在此背景下，物業服務企業更加重視對服務品質的提升，通過精細化運營和集約化管理提供高品質服務，契合業主的多樣化需求，在激烈的存量市場競爭格局中提供差異化服務，提升客戶感知程度，提升客戶黏性。在提供高質量基礎物業服務的基礎上，依託現有客戶群體大力發展服務周邊，在家政、零售、美居、房產經紀、養老、教育等服務周邊方面著力，產生新的利潤增長點。中國房地產市場正處於從「增量市場」向「存量市場」的轉型期，物業服務行業亦將處於存量市場競爭的格局。但隨著國家政策對物業服務行業的大力支持，例如：鼓勵物業服務企業開設家政服務機構，推動嵌入社區綜合服務中心等現有社區公共服務設施，物業服務行業將成為社區建設的重要力量，並將在智慧社區建設、社區養老、社區改造等方面發揮重要作用。物業服務行業在響應國家「全面推進城市一刻鐘便民生活圈建設」中，對於社區商業佈局、豐富消費業態等方面亦將發揮積極作用。目前，中國政府和各地方政府相繼完善相關政策、出台相關舉措，使物業管理服務在城市改造、社區養老、規範收費等方面有明確的前進道路和發展方向，將有利於行業整體的高質量發展，提升服務水平。 公司戰略 面臨行業的快速升級轉型及機遇與挑戰並存的環境，公司將堅守以下戰略： 持續提升品牌價值 我們的品牌是我們最為重要的資產。我們的品牌代表著我們「成就生活之美」的企業使命和「致誠、致暖、致遠」的價值觀。客戶對品牌的認可也會帶來更多業務機遇和品牌溢價。我們計劃通過以下措施持續提升品牌知名度：(i)春節煥顏行動，提升服務品質。2025年春，我們充分調研、精心鋪排，在全國管理項目中推進主題為「煥新家園，共筑美好」的春季煥顏行動，通過2大類、17項煥新工程與3類互動場景的深度綁定，實現「業主參與－服務提升－口碑傳播」的閉環，利用萬物復甦，春暖花開的大好時節，提升員工服務形象和在管園區形象；攜手廣大業主一同打造美麗、整潔、安全、舒適的環境。我們將不斷研究客戶需求，提升服務質量，延展服務邊界，以滿足客戶日益增長的需求，提高客戶滿意度和品牌認可度；(ii)豐富服務鏈條，延展服務邊界，通過投資與公開市場招投標，將業務拓展至非社區物業管理業務，涵蓋城市運營、醫院、學校、商業、公建、旅遊景區、產業園、工業企業等物業服務場景業務，上半年我們中標貴州高速公路項目等重大項目，進一步抵消地產下行，交付面積縮小的負面影響，增加自身的造血能力，提升公司的盈利能力；(iii)推出強有力的品牌服務活動。我們通過「呦吼家庭節」讓十多萬業主走出家門，一度沉寂的社區重新恢復了活力和交流。通過「便民服務月」等社區文化活動和品牌形象活動以提高客戶滿意度和品牌知名度；及(iv)在物業行業發展中提升影響力，包括參與行業標準制定、行業峰會、研討會等。我們相信，一個值得信賴的品牌會讓我們獲得更多的物業管理項目，同時也會提高我們的議價能力，將使我們可以進一步提高財務表現及整體競爭力。 進一步擴大業務規模和市場份額 我們計劃依託我們在環渤海經濟圈的領先市場地位，及環渤海經濟圈、長三角地區、大灣區及周邊地區、中西部地區等的全國性戰略性服務網絡、以及我們品牌的良好口碑和知名度，進一步擴大業務規模和市場份額，實現內生式增長。我們計劃以客戶滿意度為驅動，持續提升服務品質，通過深化美好服務分級及五星項目打造，持續推進智慧社區建設等措施提升客戶滿意度及品牌美譽度。以基礎物業服務為依託，滿足業主多元需求，逐步拓寬服務內容，升級為生活服務。以品牌價值及優質服務擴大業務規模和市場份額。 我們計劃通過提升多元業態物業管理能力，加強第三方外拓力度，多業態提升並擴大目前所經營城市的市場份額，將管理版圖擴張到新的區域、新的服務領域。截至目前，我們經營的業態已經涵蓋城市運營、醫院、學校、商業、公建、旅遊景區、產業園、工業企業等物業服務場景業務。同時憑藉我們的豐富物業管理服務經驗，我們亦計劃向物業開發商及中小型物業管理服務公司提供物業管理諮詢服務。2023年以來，我們的業務逐步向非社區業態物業服務及城市服務業務擴展。在上游房地產行業房屋新交付面積減少，物業行業每年接手面積開始放緩的行業背景下，本集團通過向多元業態經營擴展，可以進一步擴張本集團的業務運營規模及範疇，增加本集團的非社區市場份額及提高競爭力，多元化業態發展亦將提升本集團應對市場變化能力及抗風險能力。 我們重視與獨立第三方物業開發商的合作。憑藉我們在環渤海經濟圈、長三角地區、大灣區及中西部地區的戰略佈局，通過緊抓新業態服務的拓展，我們預期對全國目標市場實現進一步滲透。對於建築面積大於100萬平方米的物業或市政服務物業，我們亦可通過與獨立第三方物業開發商成立合營企業的方式管理由該等開發商開發的物業。該獨立第三方物業開發商與本公司將為成立合營企業訂立協議，該合營企業將為獲取物業管理服務授權及提供物業管理服務的實體。我們相信，我們與物業開發商的關係、對該物業開發商具體服務需求的認識，加上我們的物業管理經驗，將增加該合營企業取得該物業開發商所開發物業項目的物業管理服務合約的機會。根據中指院的資料，大型物業管理公司（包括許多上市物業管理公司）的慣用戰略是通過與本身並無設立物業管理業務的獨立第三方物業開發商成立合營企業及建立業務聯盟，藉以急速擴大市場份額及業務規模。通過該等戰略合作，我們認為我們將能夠：(i)增強我們與該等業務夥伴之間的業務關係，從而提高我們獲得彼等所開發物業的物業管理服務合約的機會；(ii)與其分擔進入新市場產生的風險及成本；及(iii)依託我們業務夥伴的地域覆蓋範圍及客戶群，擴大我們的市場份額並將我們在管物業項目的來源及類型多元化。我們挑選合