融信中国2025年中期报告

融 心 砥 礪篤 定 前 行 公司資料2 財務摘要4 業務回顧及展望5 管理層討論及分析11 企業管治及其他資料27 簡明合併收益表33 簡明合併全面收益表34 簡明合併資產負債表35 簡明合併權益變動表37 簡明合併現金流量表39 簡明合併財務報表附註41 歐宗洪先生（主席兼行政總裁）余麗娟女士曾飛燕女士吳建興先生 中瑞和信會計師事務所有限公司香港九龍尖沙咀東科學館道9號新東海商業中心13樓1305-07室 李樹培先生 香港法律：盛德律師事務所 開曼群島法律：康德明律師事務所 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681, Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 馮東成先生（主席）（於二零二五年三月七日獲委任）任煜男先生阮偉鋒先生 任煜男先生（主席）馮東成先生（於二零二五年三月七日獲委任）歐宗洪先生 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖 阮偉鋒先生（主席） （於二零二五年六月三十日獲委任為主席）馮東成先生（於二零二五年三月七日獲委任）曾飛燕女士（於二零二五年六月三十日獲委任）歐宗洪先生（於二零二五年六月三十日不再擔任主席及成員） Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681, Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 香港聯交所：3301 上海市閔行區華漕鎮盤陽路226弄融信綠地國際 688,000,000美元於二零二二年到期的8.75%優先票據通用編號：197676078國際證券編號(ISIN)：XS1976760782 香港上環德輔道中199號無限極廣場20樓 413,000,000美元於二零二三年到期的8.95%優先票據通用編號：203146973國際證券編號(ISIN)：XS2031469732 316,000,000美元於二零二三年到期的8.10%優先票據通用編號：209094916國際證券編號(ISIN)：XS2090949160 余作億先生李謝佩珊女士(HKACG, ACG) 410,000,000美元於二零二三年到期的7.35%優先票據通用編號：218930387國際證券編號(ISIN)：XS2189303873 歐宗洪先生李謝佩珊女士 166,000,000美元於二零二四年到期的6.75%優先票據通用編號：221151488國際證券編號(ISIN)：XS2211514885 中國銀行股份有限公司中國農業銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司 244,900,000美元於二零二五年到期的7.1%優先票據通用編號：229030884國際證券編號(ISIN)：XS2290308845 www.rongxingroup.com 融信中國控股有限公司（「」）董事（「」）會（「」）謹此公佈本公司及其附屬公司（「」或「」）截至二零二五年六月三十日止六個月（「」或「」）的未經審核中期簡明合併業績。 下表載列本集團於二零二五年六月三十日的物業開發項目詳情。 於二零二五年六月三十日，本集團的附屬公司、合營企業及聯營公司合共承接206項物業開發項目。 二零二五年上半年，在複雜的全球環境中，中國國民經濟持續穩步復甦及轉型。上半年國內生產總值（「GDP」）同比增長5.3%，表現優於預期，反映了國民經濟趨於穩步復甦。 期內，房地產行業仍面臨長期調整壓力。儘管部分城市市場出現逐漸回穩的趨勢，但整個行業尚未扭轉其低迷狀態。自二零二四年年中出台的政府措施開始顯現部分效果，尤其是在促進存量房產去化及刺激低線城市需求方面。中國人民銀行在二零二五年的施政報告中指出了穩定房地產市場、完善房地產金融體系及基礎設施、協助構建房地產發展新模式的重要性。 根據國家統計局數據，二零二五年一月至五月，新建商品房銷售面積為約35,315萬平方米，同比下降2.9%，其中住宅銷售面積下降2.6%。同時，新建商品房銷售收益為人民幣34,091億元，同比下降3.8%，其中住宅銷售收入下降2.8%。與二零二四年同期相比，收縮率有所收窄，供應過剩仍乃關鍵挑戰。截至二零二五年五月末，商品房待售面積為77,427萬平方米，較二零二五年四月末減少715萬平方米。二零二五年一月至二零二五年五月，房地產開發企業投資資金人民幣40,232億元，同比下降5.3%。 儘管政府政策效應已開始於若干子市場（例如二零二五年住宅價格上漲的一線城市）顯現，但房地產行業的結構性問題，尤其是供需不匹配、資金及融資壓力以及購房情緒低迷等問題，仍需要持續的支持及時間來進行調整。 本集團繼續聚焦長三角和海峽西岸，鞏固戰略性區域佈局優勢，同時注重加強經營管理，全方位確保項目順利開發和交付。期內，本集團合約銷售額約為人民幣2,108.01百萬元，同比下降約37.30%；合約建築面積約187,577.72平方米，平均合約售價約為每平方米人民幣11,238元。期內，本集團多個項目以優秀的產品與服務品質贏得市場良好口碑。 在土地儲備方面，本集團堅持穩健發展的發展基調，集中佈局在一二線城市。截至二零二五年六月三十日，本集團全國共計206個項目，總土儲約16,581,830.96平方米；當中，一二線城市的土儲佔比達約85.16%。本集團將持續深耕已有的核心城市優質項目，提高營運效率，不斷加強集團的品牌影響力。 期內，雖然政府陸續針對房地產行業推出多項支持政策，但實施細則需進一步明確、落地執行也需時間，目前房地產市場銷售下滑及房地產企業資金壓力的困境尚未得到根本緩解。在此背景下，本集團繼續秉承穩健發展的策略，妥善進行現金流管理。截至二零二五年六月三十日，本集團有息負債餘額為人民幣382.47億元。本集團主動進行債務管理，注重透明度管理，通過自願公告、投資者關係活動等形式積極與市場保持溝通，截至目前，本集團已完成境內公司債券重組，並已委任海通國際資本有限公司擔任境外債務管理的財務顧問、開展相關前期工作。此外，本集團已採取多項措施保障平穩經營和提升流動性，包括但不限於加強銷售和回款力度、拓展多樣化的融資渠道、合理節約經營成本、對部分現有債務商討展期、出售若干資產等。 即使面對諸多挑戰，本集團堅持做好產品品質與服務。在「保交付、穩民生」的號召下，本集團始終懷揣初心，努力兌現對業主的品質交付。期內，多個項目迎來盛大交付，包括長樂瀾天、太原時光之城、成都世紀縵雲、重慶瀾灣、連雲港學院府等等。此外，本集團致力於環境、社會及管治(ESG)領域的全面發展，積極踐行企業社會責任。 展望下半年，政策托底作用漸顯，新房銷售降幅或逐步收窄，但市場調整壓力依舊存在。從政策角度看，二零二五年下半年中國房地產市場的政策環境將進一步優化，旨在穩定市場。各地政府將通過靈活的房貸政策、下調現有住房貸款利率、降低房屋升級稅項及調整住房公積金等措施來刺激購房需求。總體而言，雖然短期內市場調整壓力依舊，但隨著政策的持續發力，市場有望在下半年逐步企穩。特別是對於北京、上海、深圳、廣州等一線和核心二線城市，政策優化效果逐漸顯現，市場活躍度有望進一步提升。 展望未來，本集團將繼續深耕長三角、海峽西岸等地區，在深度佈局中強化優勢，憑著對強化產品及服務品質的堅持，全力確保項目交付，積極應對市場機遇及挑戰，為改善人居環境、構築幸福生活而不懈努力。 附註：(1)該金額包括來自本公司附屬公司、聯營公司及合營企業的合約銷售額。(2)毛虧率按毛虧除以收益再乘以100%計算；及毛利率按毛利除以收益再乘以100%計算。(3)純利率╱（淨虧率）按溢利╱（虧損）除以收益再乘以100%計算。(4)流動比率按流動資產除以流動負債計算。(5)負債比率按借款總額減現金及銀行結餘再除以權益總額計算。 截至二零二五年六月三十日止六個月，本集團及其合營企業及聯營公司實現合約銷售約人民幣2,108.01百萬元，較截至二零二四年六月三十日止六個月的約人民幣3,361.84百萬元下跌約37.30%。該下跌主要由於本集團的合約銷售總建築面積由截至二零二四年六月三十日止六個月的約283,467平方米減少約33.83%至截至二零二五年六月三十日止六個月的約187,577.72平方米。 下表載列本集團（包括其合營企業及聯營公司）截至二零二五年六月三十日止六個月合約銷售的詳情： 截至二零二五年六月三十日止六個月，本集團（包括其合營企業及聯營公司）合共有9個項目或項目階段已竣工，總建築面積約為330,483.68平方米（經計及本公司擁有人於相關項目中的權益後約為196,476.69平方米）。 於二零二五年六月三十日，本集團（包括其合營企業及聯營公司）合共有35個項目或項目階段在建設中，計劃總建築面積約為4,338,310.96平方米（經計及本公司擁有人於相關項目中的權益後約為2,534,207.20平方米）。 於二零二五年六月三十日，本集團土地儲備（包括其合營企業及聯營公司）的總建築面積約為16.58百萬平方米，其中約7.52百萬平方米為持作出售已竣工物業，約7.8百萬平方米在建及約1.26百萬平方米持作未來開發。 於二零二五年六月三十日，本集團土地儲備（包括其合營企業及聯營公司）的每平方米成本為約人民幣8,695元。 下表載列本公司擁有人於二零二五年六月三十日應佔的土地儲備詳情： 本集團的收益來自中華人民共和國（「」）物業銷售，以及租金收入及其他。期內概無來自提供建築服務的收益。下表載列分別截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月本集團所確認收益的來源明細： 本集團的收益由截至二零二四年六月三十日止六個月的約人民幣14,202.47百萬元，減少約85.06%至截至二零二五年六月三十日止六個月的約人民幣2,121.94百萬元。該減少主要歸因於以下各項的綜合影響： (i)本集團所交付物業收益由截至二零二四年六月三十日止六個月的人民幣13,962百萬元，減少約86.32%至截至二零二五年六月三十日止六個月的人民幣1,910百萬元。本集團所交付物業收益減少主要由於竣工交付樓盤的減少所致。 (ii)租金收入由截至二零二四年六月三十日止六個月的約人民幣97.90百萬元，減少約12.84%至截至二零二五年六月三十日止六個月的約人民幣85.33百萬元。其他主要包括諮詢服務、銷售佣金及酒店營運的收益。截至二零二五年六月三十日止六個月，本集團來自諮詢服務的收益為約人民幣52.69百萬元、銷售佣金為約人民幣1.89百萬元及來自酒店營運的收益為約人民幣66.90百萬元。 截至二零二五年六月三十日止六個月，物業銷售所得收益為約人民幣1,910百萬元。下表載列分別截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月本集團按地區劃分的物業銷售所得收益詳情： 本集團的銷售成本由截至二零二四年六月三十日止六個月的約人民幣11,290.21百萬元，減少約86.21%至截至二零二五年六月三十日止六個月的約人民幣1,557.38百萬元。該減少主要是由於本集團所交付物業建築面積減少所致。 毛虧╱毛利指收益減銷售成本。由於上述原因，毛利由截至二零二四年六月三十日止六個月的約人民幣2,912.26百萬元減少至截至二零二五年六月三十日止六個月的約人民幣564.56百萬元。 本集團於截至二零二四年六月三十日止六個月錄得毛利率約20.51%，並於截至二零二五年六月三十日止六個月錄得毛利率約26.61%，主要是由於本集團所交付項目的平均毛利率上升及存貨跌價準備轉銷所致。 本集團的其他收入主要包括(i)債務重組收益；及(ii)應收非控股權益及關聯方貸款的利息收入。本集團的其他收入由截至二零二四年六月三十日止六個月的約人民幣7.81百萬元，增加約709.98%至截至二零二五年六月三十日止六個月的約人民幣63.29百萬元。有關變動主要是由於本集團於本期間進行債務重組所得收益