建发国际调研纪要-20250926

1、会议信息 时间：09月26日参会人：财通分析师 2、全文摘要 建发国际集团在房地产市场下行期间展现了稳健的运营能力。公司通过深耕核心城市、优化土地储备结构和提升项目质量，积极应对市场挑战。其产品战略强调差异化和客户导向，在一线城市和优质二线城市推出的“灯塔”项目获得了较好的销售业绩和市场反响。同时，公司关注车位库存去化问题，并详细规划了新江湾城项目，体现了其对市场调整期的应对策略和对未来发展的积极态度。建发国际集团的这些举措，展现了其在行业调整期中的稳健表现和持续成长的潜力。 3、问答回顾 发言人问：廖总，能否先跟我们更新一下建发国际公司的近期销售、拿地以及库存情况？建发国际在产品方面的策略及成果如何？ 发言人答：当然，从销售方面来看，三季度整体销售确实相比上半年有所下滑，这可能与季节性因素有关。目前公司的销售额大约在900亿多一些，其中7月和8月首开量较少，而9月份以上海海城新江湾项目为主进行了较多首开，预计会对本月销售有所贡献。另外，这个周末和月底会有几个项目陆续开盘，可能也会增加销售额。尽管从市场体感上来看，7、8、9这三个月的销售金额每月大概在五六十亿左右，整体表现较弱，但认为中国房地产市场大幅下行的概率较小，目前处于阶段性磨底过程。建发国际近年来在产品上有所积淀，今年推出的“灯塔”战略项目，如北京海燕和厦门重庆瑞虎等，在销售价格和量上均超过拿地预期，取得逆势差异化成绩。这是由于建发在拿地前后的各个环节都注重倾听客户反馈和诉求，以客户视角为核心推进项目进展。 发言人问：在拿地方面，建发国际有何布局和成效？ 发言人答：在拿地上，建发国际今年补货量较大，特别是在核心城市如北京、上海、杭州、成都以及福建省等地，这些区域品牌影响力大，市场竞争较小。整体拿地策略清晰，强调城市结构和拿地流动性，以核心城市为主，并持续深耕福建省内的三四线城市。目前，已开盘的项目从销售兑现情况来看，基本符合拿地预期，甚至有个别项目超出预期，整体拿地销售净利润率表现较好。 发言人问：销售疲软的原因有哪些？ 发言人答：销售疲软一方面是因为季节性因素影响，另一方面客户对于房价预期的变化，尤其是核心一线城市二手房销售价格的下行，对客户心理预期产生扰动。 发言人问：对于当前房地产市场的看法是怎样的？ 发言人答：经历2021年后，房地产市场经历了大幅下行，但大幅下行的概率较小，正处在阶段性磨底阶段。公司方面，在四季度将推出一些核心项目，并且感受到市场需求分化，刚需及改善型客户受二手房影响较大，信心脆弱，而优质地段的好产品项目销售反而较为健康，尤其在北京、上海、成都、杭州等地，若把握住机会并做出符合客户需求的产品，去化效果理想。 发言人问：公司土储货值的结构中，车位大概占比多少？以及公司对于车位去化有何精准计划策略？ 发言人答：车位在公司土储货值中占比约为五六十亿，占总货值的约14%。由于车位去化存在一定的困难，尤其是在当前市场环境下，业主对于车位的投资信心较弱。为解决车位库存问题，公司集团高度重视并制定相关策略，包括积极寻求承包方合作、将现房项目的车位委托给建发物业代销，以及考虑以合适价格吸引投资群体收购车位再转租或转售。 发言人问：对于上海新江湾城和红树林两个工地方式获取的项目，能否介绍一下红树林项目的货值以及面对当前市场环境的销售策略？ 发言人答：红树林项目预计货值接近60亿，其中风貌别墅约占总货值的三成左 右。新江湾城项目利润率较高，预估净利润率在15%至17%之间，具体取决于最终销售情况。红树林项目的业态包括风貌别墅、高层住宅及约2万方商业，公司将根据严谨保守的测算对住宅和商业部分进行定价，并视市场情况灵活调整销售策略。 发言人问：对于商业评估，如果按较低价格估算，销售的净利润率是否会受到影响？ 发言人答：是的，根据内部的考核口径净利润率测算，销售在利润上可能会有所贴补，甚至可能亏损。但如果产品销售得好，也有可能不亏本甚至略有盈利。 发言人问：项目整体周期较长，具体原因是什么？从商业本质考虑，政府出让地块时是否会搭配难啃的骨头以求平衡？ 发言人答：周期长是因为申报别墅需要聘请专家评定，部分地块可能需要搬迁或就地改造重建，这导致整个项目进程耗时较长，预计在明年下半年左右才会入市。是的，政府在出让地块时通常会结合丰厚与挑战性并存的情况，对公司而言需要做好整体项目的总账计算，如果运营得当，整体利润可以达到较厚实的程度。 发言人问：假设保守估计下，两个项目打包后的净销售净利润率能否达到10%以上？项目所在地理位置如何，以及公司如何利用好这个地段优势打造产品？发言人答：是的，在保守口径下即使略有亏损，但两个项目综合考虑后的净销售净利润率仍有望超过10%，并且目前这样的净利润率水平对于公司而言是可接受且具有核心商业价值的。该项目位于虹口外白渡桥附近，地段极佳，是上海内环内位置最好的项目之一。公司将在该地段上仔细评估客户需求，致力于打磨产品，打造引领市场的标杆项目。 发言人问：商业部分是否可以出售？ 发言人答：商业部分目前还在讨论中，但其确实具备可售条件，可以作为可售的商业别墅形态存在。