大方广瑞德2025年中期报告

大方廣瑞德集團有限公司中期報告二零二五年 目錄 中期簡明綜合收益表3 中期簡明綜合全面收益表5 中期簡明綜合權益變動表9 中期簡明綜合現金流量表10 管理層討論與分析25 董事會及委員會 委員會 董事會 審核委員會 執行董事 李珍女士（主席及行政總裁）龍天宇先生皮敏捷先生黃裕輝先生（二零二五年六月二十五日辭�）王樂天先生（二零二五年六月二十七日退�） 王禹洲先生（主席）關浣非博士曹海良先生林芯竹博士 薪酬委員會 曹海良先生（主席）李珍女士林芯竹博士王禹洲先生王樂天先生（二零二五年六月二十七日退�） 非執行董事 鄒洋先生王崢女士（二零二五年六月二十七日退�）郭浩淼先生（二零二五年六月二十七日退�） 提名委員會 李珍女士（主席）（二零二五年七月十八日獲委�）關浣非博士曹海良先生林芯竹博士黃裕輝先生（二零二五年六月二十五日辭�）王樂天先生（二零二五年六月二十七日退�） 獨立非執行董事 關浣非博士曹海良先生林芯竹博士王禹洲先生 以上中期簡明綜合收益表應與隨附附註一併閱讀。 以上中期簡明綜合全面收益表應與隨附附註一併閱讀。 中期簡明綜合財務報表附註 1一般資料 大方廣瑞德集團有限公司（前稱上海証大房地產有限公司）（「本公司」）為一間於百慕達註冊成立之公眾有限公司，其股份於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市。本公司的註冊辦事處為Clarendon House, 2 Church Street, Hamilton HM 11, Bermuda及其主要營業地點為香港灣仔港灣道30號新鴻基中心24樓2429-2430室。 本公司為一間投資控股公司。期內，其附屬公司主要從事物業發展、物業投資及提供物業管理。本公司及其所有附屬公司統稱本集團。本集團主要在中華人民共和國（「中國」）營運業務。 除另有列明外，該等中期簡明綜合財務報表以港元（「港元」）呈列。該等中期簡明綜合財務報表已於二零二五年八月二十六日獲董事（「董事」）會（「董事會」）批准刊發。 本中期簡明綜合財務報表乃未經審核，惟已由本公司董事會審核委員會（「審核委員會」）審閱。 2編製基準 截至二零二五年六月三十日止六個月之本中期簡明綜合財務報表乃根據香港會計準則（「香港會計準則」）第34號「中期財務報告」編製。 中期簡明綜合財務報表並不包括一般納入全年財務報表中的所有類別附註，並應與本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度之全年財務報表（乃根據香港財務報告準則會計準則編製）及本公司於中期報告期間作出的任何公告一併閱讀。 2.1持續經營基準 於編製簡明綜合財務報表時，已評估本集團持續經營的能力。儘管截至二零二五年六月三十日止六個月，本集團產生虧損淨額約16,389,000港元，且截至該日，本集團的流動負債超過其流動資產約13,496,000港元，但該等簡明綜合財務報表仍由董事按可持續經營基準編製。董事認為本集團將有足夠資金履行其於可見未來到期之財務責任，當中已計及以下因素：(i)本集團不時審查投資物業的組合並在必要時調整投資策略，以改善本集團的現金流狀況；(ii)本集團持有若干已完成待售物業。銷售該等物業將改善本集團的現金流及財務狀況；(iii)本集團繼續採取積極措施控制行政成本及節省資本開支。如有需要，本集團將尋求替代融資方法，為結算其現有財務責任及未來經營支出提供資金；及(iv)本集團繼續根據市況及政策方向調整其物業開發計劃。倘市況合適，可恢復物業開發項目，且預計該等項目於落成後將改善本集團的現金流及財務狀況。 2編製基準（續） 2.1持續經營基準（續） 經 考 慮 到 上 述 因 素 及 根 據 董 事 對 本 集 團 未 來 現 金 流 量 的 估 計，預 期 內 部 經 營 產 生 的資 金 後，董 事 信 納 本 集 團 將 擁 有 充 足 的 財 務 資 源 來 履 行 其 於 可 見 未 來 到 期 的 財 務 責任，並認為按持續經營基準編製簡明綜合財務報表屬合適，因為不存在任何可能對本集團持續經營能力產生重大疑問的重大不確定因素。 倘本集團無法按持續經營基準繼續開展業務，則須進行調整，將資產的價值重列至其可收回金額，將非流動資產及非流動負債分別重新分類為流動資產及流動負債，並為可能產生的任何其他負債計提撥備。 3會計政策 該等中期簡明綜合財務報表中所應用之會計政策與本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度之全年財務報表所採用者（如該等全年財務報表所述）一致，惟採納下文載列之經修訂準則除外。 本集團採納之經修訂準則 會計準則之修訂於二零二五年一月一日或之後開始的年度報告期適用，並由本集團於該等中期簡明綜合財務報表首次採納： 香港會計準則第21號及香港財務報告準則第1號之修訂–缺乏可兌換性 採納上述經修訂準則對過往期間確認的金額並無造成任何影響且預期不會對當前及未來期間造成重大影響。 已頒佈但本集團尚未應用的新訂及經修訂準則以及年度改進 本集團並無提早採納於當前報告期間已頒佈但並未強制生效的若干新訂及經修訂準則以及年度改進。該等新訂及經修訂準則以及年度改進預計不會對本集團當前或未來報告期間以及對可見未來的交易造成重大影響。 大方廣瑞德集團有限公司中期報告二零二五年 4估計 編製中期簡明綜合財務報表需要管理層作出判斷、估計及假設，該等判斷、估計及假設會影響會計政策之應用及資產與負債、收入及開支之呈報金額。實際結果與該等估計可能有所差異。 於編製本中期簡明綜合財務報表時，管理層應用本集團會計政策時作出之重大判斷及估計不確定因素之主要來源與本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度之綜合財務報表所應用者相同。 5財務風險管理及金融工具 5.1財務風險因素 本集團的經營存在多種財務風險：市場風險（包括外匯風險、公允價值利率風險及現金流量利率風險）、信貸風險及流動資金風險。 中期簡明綜合財務報表並無包括所有須載於全年財務報表之財務風險管理資料及披露，並應與本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度之全年財務報表一併閱讀。 自截至二零二四年十二月三十一日止年度以來，風險管理政策並無任何重大變動。 5.2流動資金風險 自上一全年財務報告日期以來，除於附註16所披露之抵銷應付一名股東的一間聯繫公司（「聯繫公司」）的利息，金融負債之合約未貼現現金流出並無重大變動。 5.3按攤銷成本計量之金融資產及負債之公允價值 以下金融資產及負債之公允價值與其賬面值相若： •貿易及其他應收款項（不包括預付款項）•應收前附屬公司款項•現金及現金等值項目•借貸•貿易及其他應付款項（不包括非金融負債）•應付前附屬公司款項•租賃負債 5.4公允價值估計 自 上 一 全 年 財 務 報 告 日 期 以 來，本 集 團 於 釐 定 金 融 工 具 及 投 資 物 業 之 公 允 價 值 過 程中作出之判斷及估計概無重大變動。 6分部資料 管理層乃基於由董事（即作出營運決策之主體）為了評估經營業績及資源分配而審閱之內部報告，釐定營運分部。 董事認為業務主要以本集團所提供之產品及服務種類為基準。本集團現主要分為兩個營運分部，包括(i)銷售物業；及(ii)物業租賃、管理及代理服務。 截至二零二四年十二月三十一日止年度，酒店業務分部已終止經營。有關終止經營業務的資料載於附註22。 董事根據經調整除所得稅前溢利或虧損之計量，評估營運分部之表現。由於若干收入及開支不包括在董事為評估分部表現而使用的分部業績計量當中，因此該等收入及開支並無分配至營運分部。 分部資產總額主要排除應收前附屬公司款項以及未分配總部及公司資產，所有該等項目乃按集中基準管理。 分部負債總額主要排除借貸、應付前附屬公司款項、以及未分配總部及公司負債，所有該等項目乃按集中基準管理。 分部之間進行的交易按公平基準列賬。向董事呈報源自外界各方之收入按與中期簡明綜合收益表所使用者一致之方式計量。 下表呈列本集團營運分部分別於截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月之財務資料。 (i)截至二零二五年六月三十日止六個月，物業銷售收入零港元（截至二零二四年六月三十日止六個月：918,000港元）於某一時間點確認。物業管理及代理服務收入38,327,000港元（截至二零二四年六月三十日止六個月：55,753,000港元）於一段時間內確認。租金收入13,107,000港元（截至二零二四年六月三十日止六個月：46,124,000港元）於各自租賃期限內按直線基準確認。 6分部資料（續） (ii)該金額包括增添物業、廠房及設備。 (b)須報告分部除所得稅前虧損之資料 本集團的收入全部來自於中國的業務，本集團大部分非流動資產亦位於中國。 本 集 團 擁 有 大 量 客 戶，且 截 至 二 零 二 五 年 及 二 零 二 四 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 概 無 重大收入源自特定外部客戶。 附註：截至二零二四年六月三十日止六個月的其他借貸的利息開支包括與延遲償還若干其他借貸有關的滯納金計提撥備56,458,000港元及應付前附屬公司款項利息開支509,000港元。 大方廣瑞德集團有限公司中期報告二零二五年 8所得稅抵免 大部分集團實體須繳納中國企業所得稅（「企業所得稅」），而截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月之稅項根據該等集團實體各自之應課稅收入按法定所得稅稅率25%計算。其他集團實體須按各集團實體經營所在國家之現行稅率繳納稅項。 截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月，本集團於香港並無應課稅溢利，故並未就香港利得稅作出撥備。 根據《中華人民共和國土地增值稅法 》，由本集團開發供中國境內銷售的物業須繳納土地增值稅（「土地增值稅」）。土地增值稅乃就增值額按介乎30%至60%的累進稅率繳納。 9股息 不建議就截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月派發任何股息。 10每股（虧損）／盈利 用於計算截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月的每股基本及攤薄（虧損）╱盈利的普通股加權平均數已作出調整，以反映分別於二零二五年三月十一日及二零二五年三月三十一日實施的股份重組及股份認購（附註21）。截至二零二四年六月三十日止六個月的每股基本及攤薄（虧損）／盈利已經就股份合併重列。股份合併減少了已發行普通股數目但未相應改變資源。 每 股 基 本（虧 損）／盈 利 乃 根 據 本 公 司 擁 有 人 應 佔 本 集 團 期 內 來 自 持 續 經 營 業 務 的 虧 損及 來 自 終 止 經 營 業 務 的 溢 利 分 別 為16,389,000港 元 及 零 港 元（截 至 二 零 二 四 年 六 月 三 十 日止 六 個 月：分 別 為569,942,000港 元 及17,413,000港 元）及 期 內 已 發 行 普 通 股 之 加 權 平 均 數163,919,486股（截至二零二四年六月三十日止六個月：148,793,515股）計算。 由於截至二零二五年及二零二四年六月三十日止六個月並無攤薄普通股，故每股（虧損）╱盈利與每股基本（虧損）╱盈利相等。 於期初 就所有投資物業而言，現時用途為最高效和最佳用途。本集團之財務部設有一支團隊，負責審閱由獨立評估師為財務申報目的而進行之估值。該團隊直接向財務部總監報告。財務部總監、估值團隊與評估師之間每年就估值程序及其結果至少進行一次討論。 發展中物業 截至二零二四年六月三十日止六個月，已於營業成本確認減值撥備7,674,000港元，主要由於當前市況導致位於中國的若干已完成待售物業的估計可變現淨值變動。 於二零二五年六月三十日，發展中物業及已完成待售物業之累計減值撥備為51,879,000港元（於二零二四年十二月三十一日：50,444,000港元）。 倘預期於報告期末後十二個月以上回籠之發展中物業及已完成待售物業可於本集團正常營運週期內變現，則彼等仍分類為流動資產。於二零二五年六月三十日，99,875,000港元（於二零二四年