大方广瑞德2024年年度报告

目錄 2董事會及委員會3公司資料4主席報告書9管理層討論與分析14董事及高級管理層簡介21董事會報告33企業管治報告44獨立核數師報告51綜合收益表53綜合全面收益表54綜合資產負債表56綜合權益變動表58綜合現金流量表60綜合財務報表附註166財務摘要 董事會及委員會 委員會 董事會 審核委員會 執行董事 王禹洲先生（主席）關浣非博士曹海良先生林芯竹博士陳爽先生，太平紳士（於二零二四年三月二十六日離任） 黃裕輝先生（主席）王樂天先生李珍女士（行政總裁）龍天宇先生皮敏捷先生（於二零二四年十二月一日獲委任） 非執行董事 薪酬委員會 曹海良先生（主席，於二零二四年三月二十六日獲委任）王樂天先生李珍女士王禹洲先生林芯竹博士（於二零二四年三月二十六日獲委任）陳爽先生，太平紳士（主席）（於二零二四年三月二十六日離任） 王崢女士鄒洋先生郭浩淼先生（於二零二四年三月二十六日獲委任）黃嘉瑋先生（於二零二四年三月二十六日辭任） 獨立非執行董事 關浣非博士曹海良先生林芯竹博士王禹洲先生陳爽先生，太平紳士（於二零二四年三月二十六日離任） 提名委員會 黃裕輝先生（主席）王樂天先生關浣非博士曹海良先生林芯竹博士（於二零二四年三月二十六日獲委任）陳爽先生，太平紳士（於二零二四年三月二十六日離任） 公司資料 香港總辦事處及香港主要營業點 主要往來銀行 中信銀行（國際）有限公司上海華瑞銀行交通銀行中國民生銀行 香港灣仔港灣道30號新鴻基中心24樓2429-2430室 授權代表 律師 黃裕輝先生劉硯楓先生 史蒂文生黃律師事務所香港皇后大道中15號置地廣場告羅士打大廈39樓 核數師 大信梁學濂（香港）會計師事務所有限公司 公司秘書 註冊辦事處 劉硯楓先生 Clarendon House,2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 公司網站 http://www.zendaiproperty.com/ 百慕達主要股份登記及過戶處 股份代號 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 755 香港股份過戶登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 財務業績 大方廣瑞德集團有限公司（「本公司」或「大方廣瑞德」）董事會（「董事會」）提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二四年十二月三十一日止年度（「年內」或「回顧年內」）之年度業績。 回顧年內，本集團錄得營業額約261,379,000港元，較截至二零二三年十二月三十一日止年度錄得營業額約380,100,000港元減少118,721,000港元。本集團項目主要在規劃階段，於報告期內，由於本集團物業發展項目主要在規劃階段，因此期內本集團的收入主要來自於物業租賃、管理及代理服務以及酒店業務。 回 顧 年 內，本 公 司 股 東（「股 東」）應 佔 虧 損 約803,155,000港 元，而 截 至 二 零 二 三 年 十 二 月三十一日止年度則錄得股東應佔盈利約89,504,000港元。本公司股份（「股份」）年內每股基本虧損為5.40港元（二零二三年每股基本盈利：0.60港元（經重列））。回顧年內，本集團由盈轉虧主要是投資物業估價減值以及就財務擔保作出大幅撥備所致。 業務回顧 大方廣瑞德依託完備的建設、運營、管理能力和獨立的策劃開發、招商設計、營運、物業管理團隊，形成了以上海為中心，以長三角為核心板塊的業務版圖。 回顧二零二四年核心業務經營環境：商業地產運營方面，重點城市商鋪租賃市場呈現「先揚後抑」態勢，上半年市場溫和復甦，租金企穩；受三季度消費市場恢復放緩影響，下半年市場走弱，租金轉跌。寫字樓租賃需求仍較為疲軟，租金延續下跌態勢。物業管理方面，房地產整體疲弱的影響，企業營收與利潤空間進一步收窄，管理規模增速持續放緩。 二零二四年本集團完成一項非常重大出售交易（「二零二四年出售項目」），為實現集團擺脫沉重債務負擔及發展輕量化轉型的發展目標，邁出了重大一步。本集團堅持加強資金及成本管理，進一步優化資本結構，就重點債務風險相關資產展開重組方案探索，與重點債權人進行重組磋商。本集團實現了債務的剝離與重組，解決了多年以來因可持續經營問題而帶來的無法表示意見的審計意見，為後續發展奠定了良好的基礎。 主席報告書 本集團持續聚焦商業與酒店管理、物業管理、物業開發服務三大業務板塊發展，明確核心資產經營方向：商業與酒店管理、物業管理作為現階段重點業務，堅持從集團層面整合優質資源，通過剖析各商業項目自身特點，明確因地制宜的改造升級方案及長期經營戰略；持續關注提升精細化物業管理水平，穩定核心項目盈利能力，打造服務集團發展的穩健利潤中心。物業開發業務仍以謹慎為主，密切關注市場動態，關注已有規劃中項目的推進。本集團持續提升物業開發管理、商業管理輸出競爭實力，積極關注增量項目市場機遇，聚焦存量項目升級改造合作機會，積蓄新賽道發展動能，培育集團效益新的增長點。 各業務板塊發展詳情載列如下： 商業及酒店運營業務 本集團持續加強商業管理能力，提升商業品牌價值。本集團積極調整業態佈局規劃，加強招商力度，強化項目推廣，保證了項目經營的活力與人氣。 年內，商業及酒店運營業務收入共計約人民幣117,316,000元（相等於約127,311,000港元）。年內，商業平均出租率約61%，酒店平均入住率約62%。於截至二零二四年十二月三十一日止年度，各商業及酒店項目經營詳情如下： 主席報告書 物業管理服務 本集團物業管理服務始終堅持「與時偕行、服務致精、專注品質、創造感動」的服務理念，管理項目涵蓋高端商務廣場、甲級寫字樓、頂級別墅區、高端住宅及城市綜合體等多種業態。回顧年內，大方廣瑞德物業管理項目達10餘個，管理面積逾100萬平方米。 回顧年內，本集團所管理的物業面積共計1,043,614平方米，實現營業收入人民幣91,343,000元（相等於約99,125,000港元）。 物業開發項目 受宏觀經濟環境及本集團自身資本結構影響，物業開發業務進入調整優化期。疫情及經濟政策調整後，市場短暫回暖隨即又進入下行期，本集團根據市場情況及政策方向持續調整業務計劃。本集團主要待開發項目如下： 証大南通壹城大拇指廣場 証大南通壹城大拇指廣場佔地總面積281,912平方米，項目地理位置十分優越，已列入「南通市重點文化產業項目」及「崇川區雙百雙十重點項目」。項目總建築面積約為279,076平方米（含車庫及配套設施77,143平方米）。項目工程分三期興建。公司將根據市場情況啟動項目後續開發。 展望及有關重大投資的未來計劃 二零二五年，隨着穩地產「組合拳」相繼落地，政策寬鬆基調延續，房地產市場有望步入恢復通道。商業地產運營方面，擴內需促消費政策有望繼續發力，預計消費市場仍將保持一定韌性，經濟活動景氣預期好轉，有利於刺激商鋪及寫字樓租賃需求長期性恢復。物業管理方面，隨着全國商品房銷售面積持續收縮，存量市場競爭激烈，企業利潤預計持續收窄，圍繞品質紅利的市場競爭日趨白熱化。 於出售事項完成後，本集團將邁入以開發運營管理服務為業務核心的輕資產發展新階段，通過繼續推動管理團隊賦能轉型及管理機制升級完善「雙保障」，積極總結物業開發、商業管理輸出運營經驗，重點提升具有本集團特色、具備有效盈利能力的新賽道核心競爭力。本集團將在各業務板塊推出全新品牌，通過改造煥新重點項目及拓展落地新項目，培育穩定的利潤貢獻中心。同時，本集團亦將繼續完善資本結構，致力於實現集團長期穩健發展。 本集團將在國家政策及市場新形勢的引導下，持續提升新消費、新場景下的商業化能力，努力探求下一階段發展新機遇，持續為服務城市建設、社會發展貢獻積極力量。 管理層討論與分析 業務回顧 本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度繼續錄得除所得稅前虧損，主要是投資物業估價減值、財務擔保大幅撥備及融資費用持續高企所致。 收入方面，受到物業開發業務正處於調整優化期影響，酒店、物業租賃及管理服務收成為主要收入來源。同時，為了提高盈利水平，集團主動收縮業務規棤，退出了部份虧損或前景欠佳的物業管理及租賃項目，造成集團整體收入持續萎縮。 流動資金、財政資源、資本結構及資本負債 於二零二四年十二月三十一日，本集團之資產淨值約為397,000,000港元（二零二三年十二月三十一日：約為1,249,000,000港元）。流動負債淨值約為20,000,000港元（二零二三年十二月三十一日約為1,806,000,000港元），流動比率由二零二三年十二月三十一日約0.37倍上升至二零二四年十二月三十一日約0.94倍。本集團之資本結構包括借貸（包括即期及非即期借貸）（經扣除現金及銀行結餘）及本公司擁有人應佔權益。本集團採用較審慎之財務政策，並密切監察其現金流量。於二零二四年十二月三十一日，本集團之綜合借貸及貸款約為211,000,000港元，其中並無貸款須於一年內償還。於二零二四年十二月三十一日，為數211,000,000港元（二零二三年十二月三十一日：1,769,000,000港元）的借貸按每年10.95%（二零二三年十二月三十一日：每年介乎4.15%至18.25%）之固定利率計息。於二零二四年十二月三十一日，本集團之現金及銀行結餘及已抵押存款約為58,000,000港元（二零二三年十二月三十一日：131,000,000港元）。本集團之資本負債比率由二零二三年十二月三十一日之1.60倍下降至二零二四年十二月三十一日之0.47倍（計算基準：淨債務（定義為借貸、應付附屬公司少數股東款項及租賃負債之總額減去現金及現金等值項目以及已抵押存款）除以本公司擁有人應佔權益）。 金融資產減值虧損折算淨額及應收前附屬公司款項 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集團確認金融資產及應收前附屬公司款項之減值虧損淨額約673,000港元（二零二三年：金融資產及應收前附屬公司款項之減值虧損撥回淨額約469,000,000港元）。 管理層已審閱應收前附屬公司款項之信貸質素，並認為由於(i)若干前附屬公司之資產淨值（不包括於附屬公司之投資及公司間結餘）可忽略不計；及(ii)若干前附屬公司遭遇重大財務困難，需要較長時間開發及變現其物業，故自初步確認該等應收款項起出現信貸虧損風險。管理層在獨立估值師的協助下根據香港財務報告準則第9號金融工具項下的預期信貸虧損模式。 管理層討論與分析 分部資料 物業租賃、管理及代理服務 本分部於年內之收入約為202,976,000港元（二零二三年：294,455,000港元），該等減少主要由於撤銷若干物業租賃及物業管理項目所致。 物業銷售 本分部於年內之收入約為1,675,000港元（二零二三年：零港元）。本集團已將大部份房地產開發項目出售，把重心轉移至物業租賃、管理及代理服務。 酒店營運（已終止經營業務） 本分部於年內之收入為56,728,000港元（二零二三年：85,645,000港元）。該等減少乃由於二零二四年十月已將酒店營運業務出售所致。 外匯風險及利率風險以及對沖 本集團接受若干以外幣為單位元交易，因此需要面對匯率波動所產生之風險。本集團之現金及現金等值項目亦承受有關外匯風險。本集團於二零二四年十二月三十一日持有之現金及現金等值項目主要以人民幣及港元計值。本集團於二零二四年十二月三十一日之銀行借貸均以人民幣計值。本集團現時並無使用任何金融工具對沖其貨幣風險。本集團密切監察匯率之變動，以管理外匯風險。 本集團的現金流量利率風險來自以現行市場利率計息的長期借貸。有關風險因持有以現行市場利率計息的現金而部分抵銷。本集團的公允價值利率風險主要與其固定息率的借貸及應付款項和受限制銀行存款有關。本集團現時並無使用任何金融工具對沖其利率風險。然而，管理層將於有需要時考慮對沖重大利率風險。 僱