房地产与下游消费韧性及投资逻辑

本报告导读： 2022年以来，我国房地产市场进入多环节下行调整阶段，下游关联行业在承压中积极应对结构性变化，不断挖掘新的发展机遇。本报告立足于当前房地产市场的政策环境与企稳进程，聚焦重点下游行业在下行周期的韧性表现，系统呈现其在与房地产行业对比中所凸显的抗周期能力与战略转型新动向。 陈子仪(分析师)021-23219244chenziyi@gtht.com登记编号S0880525040102 投资要点： 涂力磊(分析师)021-23185710tulilei@gtht.com登记编号S0880525040101 政策推动市场信心逐步修复：中央与地方持续出台稳楼市政策，奠定了“化风险、稳主体、稳市场”的政策基调。随着这些政策效果逐步释放。随着这些政策效果逐步释放，市场信心与购房预期正缓慢修复，推动房地产市场向企稳方向发展。 吕浦源(分析师)021-23183822lvpuyuan@gtht.com登记编号S0880525050002 精装房市场承压下智能配套系统成重要增长点：全国精装房渗透率在2022年达阶段性高点后逐步下降，整体市场进入调整阶段。不同能级城市表现差异明显，但整体精装修新开盘规模持续收缩。其中，智能配套系统在精装房市场中逆势发展，渗透率逐步回升，且市场品牌头部集中效应显著，成为精装房市场从“规模扩张”向“价值提升”转型的重要推动力量。 下游行业依托转型与政策支持展现较强发展韧性：面对房地产市场调整，下游家电、轻工、装修信贷行业并未跟随下行，反而通过主动转型与承接政策支持实现稳定发展。家电行业借助以旧换新政策与存量住房更新需求，摆脱对新房交付的过度依赖，实现逆周期增长；轻工行业从依赖渠道与增量市场，转向以服务为核心、挖掘存量需求，逐步降低对房地产增量市场的依赖；装修信贷行业则依托存量房市场需求、多元业务结构及消费信贷政策支持，有效抵御市场波动。这些下游行业的韧性发展，不仅保障了自身稳定，也为房地产产业链整体稳定及行业高质量转型提供了关键支撑。风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险、中长期 大朋发布Vision Ray AI智能眼镜2025.09.11Meta首款消费级AR眼镜Celeste前瞻2025.09.03vivo发布vivo Vision混合现实头显探索版2025.08.27AI眼镜爆发有望推动智能眼镜加速迈向千亿市场2025.08.10资本转型，迎接黄金年代2025.07.07 不利因素增多的风险，以及风险企业出清速度和保交楼进度低于预期等风险。 目录 1.房地产市场现状与保稳政策..........................................................................31.1.房地产市场各环节调整............................................................................31.2.政策持续发力稳楼市................................................................................42.精装房普及趋势分析......................................................................................52.1.全国及重点城市渗透率............................................................................52.2.新开盘项目与套数变化............................................................................62.3.智能配套系统渗透率及品牌集中度........................................................73.下游行业韧性表现..........................................................................................83.1.家电行业....................................................................................................83.2.轻工行业....................................................................................................93.3.装修信贷..................................................................................................114.风险提示........................................................................................................12 1.房地产市场现状与保稳政策 1.1.房地产市场各环节调整 2022年开始，全国商品房销售面积出现较为明显的调整。到2024年，我国商品房销售面积为97385.01万平方米，相较于2021年大幅下滑了45.73%。全国商品房销售额同样在2022年开始显著调整，截至2024年下降了46.82%。 资料来源：国家统计局，国泰海通证券研究 资料来源：国家统计局，国泰海通证券研究 类似地，房地新开工与施工规模持续探底。房地产开发企业新开工房屋面积从2021年左右开始大幅回落，到2024年已下降62.85%，下降态势显著。施工房屋面积的变化趋势也从2022年开始下降，截至2024年已下降24.82%。体现出房地产开发建设环节持续下行的态势。 资料来源：国家统计局，国泰海通证券研究 资料来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从数据趋势来看，自2020年起，竣工房屋面积虽有波动，但呈现下降趋势，进入2022年，更是呈现出大幅下滑的趋势，充分体现出房地产竣工环节在2022年后面临的下行压力不断加大。 而房地产开发投资额在自2022年开始出现显著调整，到2024年已下降27.14%，表明房地产开发投资热度降低，市场在投资端表现出收缩态势。 资料来源：国家统计局，国泰海通证券研究 资料来源：国家统计局，国泰海通证券研究 综合来看，房地产市场从销售到开发建设、竣工以及投资等各环节，自2022年左右起均呈现明显的下行态势，进入调整阶段，多项核心指标大幅下滑且低于多年前水平，行业发展面临较大压力。 1.2.政策持续发力稳楼市 面对市场持续调整，中央与各部委连续出台一系列稳楼市政策，致力于推动房地产市场“止跌回稳”。 2024年9月26日，中央政治局会议立提出促进房地产市场“止跌回稳”的战略导向。针对商品房建设环节，明确确立“严控增量、优化存量、提高质量”的核心调控逻辑，为房地产市场的结构性调整与可持续发展筑牢政策框架基础。 在此政策脉络下，10月份，五部委推出综合性政策“组合拳”，提出“四个取消”、“四个降低”和“两个增加”，这一“组合拳”精准覆盖供需两端，形成政策合力，成为推动市场从“政策定调”向“实际企稳”过渡的关键抓手。 2024年12⽉9⽇中央政治局会议作出“稳住楼市股市”表态，明确2025年房地产政策基调为化风险、稳主体、稳市场，强调重点任务包括持续推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜。 随着各类存量与增量政策效果逐步释放，市场信心与购房预期正稳步修复，这一趋势预示着房地产市场有望正式进入销售回稳、信心修复的新周期。 2.精装房普及趋势分析 精装房市场作为房地产行业的重要细分领域，需直面上游开发端下行传导的直接压力，同时，它也是联动房地产上游供给与下游消费的重要纽带。 2.1.全国及重点城市渗透率 全国精装房渗透率在2022年达到阶段性高点后，2023年以来呈现出较为明显的下降趋势。截至2024年，全国精装房渗透率已经下降16.92%，表明当前精装房市场正处于阶段性调整周期。 资料来源：奥维云网，国泰海通证券研究 从不同能级城市的表现来看，渗透率呈现显著差异。一线城市始终保持较高水平，虽在2023年出现小幅回调，但仍远高于其他能级城市；新一线城市渗透率虽低于一线，但保持稳定增长，显示出较强的发展潜力；二线城市渗透率波动明显，整体水平不及新一线，发展态势相对不稳定；三线及以下城市渗透率显著偏低，且2022–2023年间整体呈下降趋势。其中，一线城市的精装房渗透率在2024年表现突出，如北京、上海、广州、深圳等城市，其精装房渗透率已达85%左右，反映出区域市场的高度成熟。 2.2.新开盘项目与套数变化 自2020年以来全国精装修新开盘项目与套数呈现明显的下降趋势，精装修新开盘规模逐步收缩。2022年精装修开盘规模显著下降，截至2024年精装修新开盘项目已下降64.98%，套数下降76.79%。 精装修新开盘规模收缩，一方面受房地产整体市场调整影响，行业面临去库存、资金压力等问题，开发商在新项目开盘上更为谨慎，对精装修这类需要更高成本投入的模式有所克制；另一方面，部分区域市场消费者对房价敏感度较高，毛坯房在价格上更具优势，分流了精装修房的需求。 资料来源：奥维云网，国泰海通证券研究 2.3.智能配套系统渗透率及品牌集中度 智能配套系统渗透率显著提升：全国精装修市场智能配套系统在2021年达到峰值后，2022年大幅下降至323个，随后又逐渐提升至2024年的393个，较2021年增长12.29%。而智能家居系统配套项目套数也在2022年回落，后呈现缓慢增长的趋势，配套率在此期间也呈逐步上升态势。 资料来源：奥维云网，国泰海通证券研究 资料来源：奥维云网，国泰海通证券研究 品牌格局头部集中：根据奥维云网的数据，精装修智能家居系统市场共涉及61个品牌，市场参与主体较为多元，但头部集中效应显著。TOP5品牌：华为、摩根、狄耐克、欧瑞博、海尔合计占据49.6%的市场份额，较上年提升0.6%。其中华为、摩根、欧瑞博增长最为强劲，市场份额分别同比上升12.1、4.1和3.0个百分点。云米、星网锐捷、米立等品牌通过产品创新与渠道拓展首次进入前十，显示出新势力对原有市场格局的冲击。 在精装修市场整体收缩的背景下，智能家居仍逆势增长，反映出消费者对智能化居住需求的持续增强，以及开发商通过提升产品科技附加值以增强市场竞争力的策略取向。这表明精装房市场正从“规模扩张”向“价值提升”转型，逐步从依赖增量交付转向以产品力和科技赋能为核心的高质量发展新阶段。 尽管当前房地产市场受整体环境调整影响，面临去库存、开发节奏放缓等挑战，但消费者对高品质居住生活的追求并未随之减弱，反而在消费升级趋势下，对具备便捷性、安全性与个性化的智能化居住环境需求愈发强烈。从精装房领域来看，智能家居系统的持续普及与渗透，不仅通过场景化功能直接提升了居住品质与体验，更成为开发商优化产品竞争力、吸引改善型需求的重要抓手，为调整期的房地产市场注入了新的增长活力，助力楼市止跌回稳，也为上下游产业链开辟了拓展空间。 3.下游行业韧性表现 在此背景下，在房地产调整期间，下游产业依旧表现出逆周期增长的趋势。无论是直接面向消费端的家电、轻工行业，还是服务于居住改善需求的装修信贷行业，都通过积极开拓存量市场、承接政策支持、优化业务布局等方式，有效分散了单一市场风险，挖掘了新的增长机会. 3.1.家电行业 家电行业与房地产行业传统上存在着联动关系，新房交付直接带动了家电产品的购置需