上海内环高端盘卖不动？地段光环下，藏着哪些致命硬伤？

项目表现：内环内热点区域的项目，15个月整体去化率仅为53% 2025年上海新房市场区域分化特征显著，静安区作为核心城区，凭借成熟配套与区位优势，成为众多购房者的首选区域之一。根据58安居客研究院项目洞察数据，2025年1-9月，上海市与静安区找房热度整体呈波动上升趋势，2月春节期间降温后迅速回暖，静安区找房热度始终与全城热度交替领先，8月中旬后静安区热度超越全城迅速提升。 本次要诊断的项目就位于静安区的西藏北路板块，但销售情况远低于区域情况。 该项目坐落于内环内，后期交付后由万科物业管理，规划打造926套15-33层的小高层和高层住宅，户型面积为94-165平方米的两房、三房和四房，销售均价12.4万元/平方米左右。 本案在2024年5月首次开盘307套，在11月第二次开盘推出220套，总共在售527套，但直到2025年9月上旬，共销售280套，15个月的销售周期，整体去化率仅为53%。9月17日，第三批次房源上市165套，近期热度指数迅速提升，能否有效转化为成交，还要拭目以待。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成 功密码。 项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目90天内客户重合度最高的7个项目，从这7个项目的位置来看： 万科·中興傲舍、大华·静安年华、悦97、苏河湾1号、海玥黄浦源距离本案3公里以内； 保利外滩启PARK77、虹盛里距离本案4-6公里； 可见本案的竞品项目都分布在较近的周边区域。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 我们将该项目与竞品进行对比分析，总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，综合竞争力评分57.1，综合排名第4位，略高于竞品平均值，综合竞争力处于中等水平。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 指标说明：项目综合竞争力根据找房热度、客户分流、户型匹配、配套得分、价格优势五个维度综合评分得出。 从58安居客楼盘洞察的五个维度来看，本案与竞品对比起来，优劣势较为明显，其中： 配套得分明显高于竞品平均水平； 找房热度、客户分流与竞品平均水平基本持平； 价格优势、户型匹配情况是明显的短板； 项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：当前项目找房热度与竞品持平，但线下转化率偏低的情况。与竞品项目相对比，该项目当前热度指数44.5，略低于竞品平均水平（平均值46.0）。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近90天内线上看房人数约1089人，最近30天看房人数超356人。可见该项目线下转化效果欠佳，并且线上热度仍有提升空间，今后可提升项目线上曝光度。 （2）客户分流：分流压力较小，但需加强营销策略，谨防分流。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为0.9，处于众多竞品的中后位置，被分流压力较小。然而，仍需关注客户隐性需求变化，优化服务体验，以增强客户黏性，抵御未来可能的分流风险，稳固市场地位。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （3）周边配套：交通便捷、医疗、教育资源优渥，商业生态宜居。在交通方面，项目邻近8号线中兴路站，妥妥的步行进站地铁房，2站可直达人民广场。如果自驾的话，项目快速联通南北高架，无缝衔接内中外环及延安路高架；商业配套方面，项目1公里范围内有静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等大型商场；医疗资源方面，项目周边约3km范围内有上海市中医医院（三甲）、上海长征医院（三甲）、上海市第一人民医院（三甲）、上海第十人民医院（三甲）等；教育资源方面，项目周边学府荟萃，包括育婴堂幼儿园、吉的堡永盛双语幼儿园、静安区永兴路第二小学、静安区闸北第三中心小学、民办杨波外国语小学、市北初级中学、市北中学高中等；生态环境方面，项目东邻建设中的健身中心，各类运动场馆齐备，是日常运动休闲的好去处。项目西邻公共绿地和芷江绿地，周边还有中兴公园等。 （4）户型匹配：户型匹配错位，且户型设计有待提高。根据我们的产品供需分析，项目所在的静安区西藏北路板块，90-120平方米的三室供不应求情况最为明显，供需不 匹配度指数为-0.07，其次是220平方米以上的四室，供需不匹配指数分别为-0.04。 该项目在2024年5月第一次开盘，推售307套房源，包含98平方米的两室，100、104、122、134平方米的三室，165平方米的四室，目前大量100、134平方米的三室，165平四室去化速度较慢。 2024年11月第二次开盘，推售220套房源，包含94、98、99、103平方米的两室，100、104平方米的三室。目前大量94、99、98平方米的两室去化速度较慢。 之所以出现这种情况，主要是因为产品与市场脱节。该项目周边主力客群为改善型家庭，该项目上市的两室户型虽总价可控，但不符合多代同堂或三口家庭需求，而165平方米四室总价超2300万，仅适配少数高端客群。 数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 另外从户型设计方面来看，当下全国都在积极建设“好房子”，提高户型利用率和 动线的人性化，而本案户型设计在空间利用率和采光方面都不是太理想。 例如，该项目的98平方米的两室户型，都只做到了两开间（卧室+主卧）朝南，阳台和飘窗赠送面积少，房间整体纵深过长，尤其是次卧窗户朝北较小的窗户也影响采光。 另外104平方米的三室户型，也是只有两开间朝南，卧室和餐厅东西横向设计，阳台面西，早晚阳光直射会让客厅采光过亮或暗。 其他165平方米的四室也存在这样的户型设计硬伤。 此次9月份的第三次开盘，有165套房源，包含98、94、103的两室，100、104平方米的三室。前两次开盘数据显示，非主力需求户型（如两室、大户型）去化缓慢，此次开盘，预计两室户型也将承压。 （5）价格水平：定价偏高，周边竞品对其冲击压力较大：项目所在的西藏北路板块是 9月静安区找房热度的首位。当前，该板块商品住宅销售均价约13.5万元/㎡，本盘单价约12.4万元/平方米的价格，略低于区域均价。 与竞品的价格对比来看，竞品价格最高的海玥黄浦源，均价14.6万元/平方米，位于该项目南2公里，苏州河以南，定位为高端豪宅。93、94、95平方米的小户型只做了少部分的一居室，主力户型全部为200-400平方米的纯改善大户型，但单价并未高于本案太多，因此一居室的小户型产品对本案形成一定的分流。 再看与本案价格接近的悦97，该项目位于本案南1.5公里左右，大悦城旁，1公里内就有苏河湾万象天地，同时远离南北高架的噪声影响，主力户型为88平方米的2室和100平方米的三室，对本案形成直接竞争，但均价为12.9万元/平方米，并不比本案高出太多，因此对本案形成直接竞争。 另外一个价格接近的竞品苏河湾1号，均价12.9万元/平方米，位于苏河湾万象天地旁，地段优渥，城市风貌也非常好，主力户型为140、170平方米的三室和200、250、260平方米的四室，符合该地段对高端改善户型的需求，且单价并不是特别高。 整体看来，本案周边竞品的产品定位和定价，对本案形成的竞争压力较大。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 综合分析下来，本案位于内环内、配套优渥，却15个月去化率仅53%，核心问题与改善策略如下： 1.户型匹配错位，90-120㎡三室板块供不应求，项目却推大量两室及165㎡高价四室，且户型采光、空间利用率差。后续推售需优先规划90-120㎡三室，营销策略避开现有户型采光设计短板。 2.定价无优势，虽低于板块均价，但周边竞品地段佳、户型契合需求且价格相近，分流严重。后续针对165平方米四室推出专属优惠，如装修升级包，对比竞品突出万科物业优势等，重塑价格竞争力。 3.线上热度略低、线下转化差。今后需改善策略：加大线上推广，在线上线下平台投放项目广告，线下优化看房体验，增设样板间互动装置等，提升客户黏性与转化效率。 58安居客研究院楼盘洞察2.0数据平台，可帮助您动态看清项目市场站位，精准捕捉目标客群偏好，实时掌握竞品攻防动态，让项目定位、定价、推售、说辞决策快人一步！扫描下方二维码，填写试用申请，即可免费试用，或者添加客服微信进行咨询。 楼盘洞察-案例研究