降息提振估值及房地产市场表现，上调评级至买入

恒基地产(12 HK)获交银国际评级上调至“买入”，目标价上调至32.68港元。核心观点如下：

1. 美联储降息提振估值及市场表现：美联储于9月17日宣布降息25个基点至4%-4.25%，为2025年首次降息，并暗示未来将进一步降息。市场预计未来18个月内美联储将再降息5次，总计降息125个基点。降息将有利于恒基地产：降低利息支出；激活房地产市场，促进开发板块销售和利润率回升；以及提升投资物业组合的资产增值。

2. 北部都会区发展加速带来潜在收益：施政报告中公布更灵活的土地收地和交换模式，加速北部都会区开发，有助于恒基地产变现其约4,190万平方尺的农地土地储备。该土地历史平均成本仅为每平方呎227港元，近期土地收地价超过每平方呎1,000港元，预计将为恒基地产带来可观的潜在收益、盈利和现金流。

3. 上调评级及目标价：基于美联储降息带来的市场流动性、资产价值提升预期以及北部都会区农地可能加速变现的影响，交银国际上调对恒基地产资产净值预测至每股65.4港元（前为57.6港元），轻微上调2025-27年利润预测以反映利息开支减少的影响。评级上调至“买入”，按50%（前为55%）资产净值折让估值，目标价上调至32.68港元（前为25.90港元）。