2024年6月奥维工程观察

【内容摘要】 1、宏观经济：总体平稳，转型升级稳步推进，但国内有效需求依然不足 2、货币环境：M1、M2均创历史新低，货币信贷增长已由供给约束转为需求约束 3、地产新政：消化存量和优化增量相结合构建房地产发展新模式，促需求与控供应相结合改善市场预期 4、新盘规模：2024年1-6月全国新开盘项目1498个,同比下降10.8%，新开盘套数105.9万套，同比下降12.5%。2024年1-6月全国精装修新开盘项目526个，精装项目渗透率为35.1%，同比下降1.7个百分点；精装修开盘规模为30.2万套，同比下降19.2% 5、部品监测：2024年6月整体精装规模7.82万套，同比-6.0%。除标配部品外，洗碗机、净水器、浴智能坐便器、智能家居系统等多个部品配置率较去年同期增长较明显 6、区域规模：2024年6月，商品住宅开盘精装项目从房间套数规模结构分析，主要分布在华东、二线城市，分别占比36.9%、54.2%。深圳、上海、杭州成为6月份全国开盘规模前三甲城市 7、房企规模：全国商品住宅新开盘精装修项目TOP3房企为华发股份、保利发展、绿城中国，全国一共监测到106家房企参与6月精装修住宅新盘项目 8、企业动态： •华发：资本市场助力高质量发展，累计78亿分红回馈股东……•越秀地产：完成2024年第一期公司债发行，规模15亿元……•建业集团：2024上半年总销售额116.72亿元，累计交付约3.74万套……•金科：保交楼、谋转型，为重整成功打下坚实基础......•五部门发布政策，打造家装家居消费新场景...... 9、项目案例： •北京中建和颂九里……•上海昌平云岸…… 【宏观经济】 lAVC观点：总体平稳，转型升级稳步推进，但国内有效需求依然不足 •供给端：2024年上半年规模以上工业增加值同比增长6.0%，6月同比增长5.3%；2024年6月制造业PMI为49.5%，较上月持平 •需求端：2024年上半年社会消费品零售总额同比增长3.7%，较上月下降0.4个百分点。6月份，社零总额40732亿元，同比增长2% •固定资产投资：2024年上半年累计同比增速3.9%，较上月下降0.1个百分点；其中房地产开发投资额累计同比下降10.1%，较上月持平 •进出口：2024年上半年，货物进出口总额21.2万亿元，同比增长6.1%。其中，出口12.1万亿元，增长6.9%；进口9.0万亿元，增长5.2% 【货币环境】 lAVC观点：M1、M2均创历史新低，货币信贷增长已由供给约束转为需求约束 l量：6月末，M2同比增长6.2%，较上月下降0.8个百分点，M1同比下降5%。M2、M1增速持续下降，主要是因为居民、企业存款同比减少，财政发力较慢、财政存款释放不及时，而M1再度负增，或持续受4月初禁止“手工补息高息揽储”的影响。M2-M1剪刀差为11.2%，较上月持平。社融方面，6月新增社融规模为3.3万亿，同比增速8.1%，较上月下滑0.4个百分点，贷款拖累明显，政府债虽有拉动效果，但效果较5月边际减弱；信贷方面，6月新增信贷2.13万亿元，同比少增约9000亿元，少增幅度较上月进一步扩大，居民和企业部门均表现不佳。一方面金融行业增加值核算方式调整为利润导向，信贷“挤水分”影响仍在持续，另一方面，上半年化债也在一定程度上制约了信贷的增长l价：2024年6月20日贷款市场报价利率（LPR）5年期以上为3.95％,较上月保持稳定。 2024年7月15日，央行开展1000亿元1年期MLF操作利率为2.5%，较上月持平 【地产新政】 lAVC观点：消化存量和优化增量相结合构建房地产发展新模式，促需求与控供应相结合改善市场预期 p二十届三中全会房地产内容 Ø要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。 Ø我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程。我们要坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题，加快新旧发展动能转换，为高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。 Ø促进房地产市场平稳健康发展。近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。 Ø下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。 Ø需要指出，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。 房地产政策 p防风险 Ø3月政府工作报告：标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险 Ø4月中央政治局会议：要持续防范化解重点领域风险 Ø7月二十届三中全会：要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。 p促需求 Ø放松限购，目前仅一线等个别城市有限购Ø降低首付，降低首套、二套首付比例至15%、25%Ø降利率下限，个别城市取消贷利率下限Ø降公积金利率，下调公积金贷款利率0.25个百分点Ø降低交易税费，降低契税税率、降低增值税免征年限等Ø加大补贴力度，对多子女家庭等多样化需求加大购房力度 p去库存 Ø消化存量：政策方面，保交房、项目白名单、设立3000亿元保障性住房再贷款，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作等。落地方面，模式包括国企收购未售新房、以旧换新、非住改住等 Ø优化增量：处置闲置土地、盘活存量土地，禁止部分去化周期超36月城市卖地。促进土地二级市场流通转让，支持地方“以需定购”，收回闲置土地用于保障性住房。 【地产市场】 lAVC观点：投资放缓，新开盘销售延续下滑，新房销售降幅收窄，开竣工同比跌幅2成l2024年上半年市场未见明显好转，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；全国300城宅地推出规划建筑面积1.13亿㎡，同比降约45%，成交规划建筑面积约0.9亿㎡，同比降约36.8%•2024年1-6月新开盘规模105.9万套，同比-12.5%，精装项目渗透率同比下滑1.7%•2024年上半年商品住宅销售面积、销售额同比分别下降19%和21.9%；住宅新开工面积同比下降25 %，住宅竣工面积同比下滑21.7% •2024年1-6月，住宅用地流拍率为18%•住宅用地出让金同比下降44% l开竣工：同比均走低l2024’1-6-23.6%，-21.7%（2023年-20.9%，17.2%） l销售：持续下滑l2024’1-6-21.9%（2023年-8.2%） 2024年6月末商品房待售面积：73894万㎡（同比+15.2%，住宅增长23.5%） •新开工面积降幅持续拉大•竣工面积同比由正转负 •6月70价格环比降幅持续收窄 【新盘规模】 •开盘规模：2024年1-6全月国新开盘项目1498个,同比下降10.8%，新开盘套数105.9万套，同比下降12.5% •精装率：2024年1-6月全国精装修新开盘项目526个，精装项目渗透率为35.1%，同比下降1.7个百分点。精装修开盘规模为30.2万套，同比下降19.2% 【精装规模】 •2024年6月商品住宅精装开盘项目总计148个，同比上升0.7%，开盘项目规模7.8万套，同比下降6.0% 【部品监测】 •2024年6月整体精装规模78.2千套，同比-6.0%。除标配部品外，洗碗机、净水器、浴智能坐便器、智能家居系统、冰箱等多个部品配置率较去年同期增长较明显 【区域规模】 •2024年6月，商品住宅开盘精装项目从房间套数规模结构分析，主要分布在华东、二线城市，分别占比36.9%、54.2%。深圳、上海、杭州成为6月份全国开盘规模前三甲城市 【房企规模】 •2024年6月，全国商品住宅新开盘精装修项目TOP3房企为华发股份、保利发展、绿城中国，全国一共监测到106家房企参与6月精装修住宅新盘项目•2024年6月，商品住宅精装开盘项目从开发商区域分布分析，华中区域3家、西南区域21家、华南区域32家、华东区域46家、东北区域4家、华北区域11家、西北区域6家 【企业动态】 •华发：资本市场助力高质量发展，累计78亿分红回馈股东 7月5日，华发股份实施了2023年度权益分派，向全体股东每股派发现金红利0.37元（含税），共计派发现金红利约10.18亿元。据悉，自2004年上市以来公司已实施分红20次，累计派发现金红利约78亿元。 •越秀地产：完成2024年第一期公司债发行，规模15亿元 7月12日，越秀地产股份有限公司发布公告，披露附属公司广州市城市建设开发有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）发行结果公告。本期债券发行工作已于2024年7月12日结束，品种一发行规模为5亿元，品种一票面利率为2.25%，认购倍数为6.36倍；品种二发行规模为10亿元，品种二票面利率为2.75%，认购倍数为1.29倍。 •建业集团：2024上半年总销售额116.72亿元，累计交付约3.74万套 7月15日，建业集团发布2024年上半年经营业绩。2024年上半年，建业集团累计交付37395套新房，累计交付面积524.5万平方米；提前交付13518套，交付即发证7964套。建业集团总销售额116.72亿元，销售面积185.74万平方米，在建工程17.3万套，在建工程面积2378.35万平方米。 •金科：保交楼、谋转型，为重整成功打下坚实基础 金科股份把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务，保障购房业主合法权益，有序推进项目复工复产。报告期内，公司完成在56个城市的86个项目的交付，交付住宅及商业约2.65万套、交付面积约421万平方米；自2022年保交房工作开展以来累计交付总套数25.4万套，累计交付总面积3848万平方米，保交房进度远高于行业平均水平；公司预计2024年将全面完成重庆市范围内保交房任务，计划2025年二季度末完成全国范围内保交房目标。 •五部门发布政策，打造家装家居消费新场景 鼓励家装样板间进商场、进社区、进平台，支持居民开展旧房装修、局部改造和居家适老化改造。以便利城乡居民换新为重点，健全废旧家电回收体系，推动家电以旧换新，鼓励地方和企业组织开展优惠促销等系列活动，促进家电更新消费。鼓励家电和平台企业开展进社区免费检测、上门拆旧换新等服务。◇推广智慧厨房、智能睡眠、健康卫浴等应用场景，推进室内全智能装配一体化和全屋智能物联。在住房建设和运维中，积极推广智能安防、智慧停车、立体停车等新模式。 【项目案例】 u北京中建和颂九里 开发商：中建五局(中建信和) 中建·和颂九里紧邻丽泽金融商务区，作为城六区最后一块成规模的产业功能区，丽泽商务区在金融街和国贸CBD趋于饱和之后，被定为为现代化的首都金融发展新空间和新兴金融机构聚集地。西望永定河，大瓦窑公园、小屯公园、园博园、北宫国家森林公园、莲石湖公园、永定河森林公园、晓月郊野公园、绿堤公园等，自然资源优渥 u上海昌平云岸 开发商：上海中远泰兴置业有限公司 昌平云岸坐拥苏州河第一景观界面，巅峰超远无遮视野，通透向阳而生，在市中心住宅中实属罕见。家装设计以实居感受为核心，奉献醇厚品质触感。秉持绿建低碳理念，全屋装配式墙板，同频国内最高标准环保等级，稳定性高，不易积灰，不易变形。臻选全球一线品牌序列，自成世家风范