公司深度：前海冰雪世界即将开业，可转债落地后有望加力拿地

前海冰雪世界即将开业，可转债落地后有望加力拿地 华发股份开发并全资持有的深圳前海冰雪世界项目，将于9月底正式开业。近年我国冰雪经济快速发展，以冰雪为主题的旅游景区、室内冰雪项目市场空间广阔。根据中国旅游研究院的报告预测，2024-2025年冬季期间，中国冰雪休闲旅游人数预计达到5.2亿人次，冰雪休闲旅游收入有望超过6300亿元。前海冰雪世界将建成运营目前全球最大室内滑雪场，总占地面积达43.7万方，总计容建面达131.1万方。业态丰富，包括10万方的冰雪主题游乐设施、配套10万方的商业、配套4.9万方的酒店、30万方的可售型人才房。前海项目总投资超296亿元，结合冰雪产业链上下游，打造兼具专业性、娱乐性以及冰雪产业推广为一体的城市文旅地标。 买入（维持） 前海冰雪世界票价较竞品定价更高，项目进入成熟期后中性预期每年贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元。前海项目滑雪票依据赛道和时长不同分为5档，定价区分将满足消费者不同的滑雪需求。横向对比广州融创乐园热雪奇迹项目（华南区域直接竞品），前海项目票价各档位票价高于竞品的幅度在15%-27%之间。根据公司预估，前海项目进入成熟期后有望年接待游客超125万人。价格方面，我们采用初/中级道平季价格648元*0.8系数（考虑购买高阶会籍的客户，以及购买训练课程的客户等影响）。我们根据上述客流与票价基准进行敏感性分析，预估营收范围在4.9-9.2亿元之间，我们中性预期项目年营收6.5亿元。成本方面，综合考虑运营成本如设备能耗、人工费用，以及前期开发大量投入的成本及财务费用，我们中性预期项目成熟期每年贡献净利润1.3亿元。按照25XPE估算，对应估值范围在24-46亿元之间，我们中性预期估值30亿元。定向可转债发行在途，有望带动运营资金改善，助力公司未来加力拿地。 2024年公司总拿地金额94亿元，2025年上半年为36亿元。我们认为， 公司可能主要考虑到目前行业下行趋势，以及2022、2023年已补充较多优质土地；同时存量去化是短期主要方向。公司近年土储规模有所收缩，2024年末为1629万方。从结构看，2024年华东区域土储面积占比达41%。8月，公司定向可转债已过会，本次可转债发行总额不超过48亿元，未来落地有望改善公司流动性，助力公司加力拿地。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 投资建议：维持“买入”评级。1、公司在深圳前海冰雪世界项目即将开业，有望带动公司经营及业绩提升；2、公司具有国资背景，大股东支持力度高，流动性保持充裕，未来定向可转债落地发行后，公司有望把握市场潜在复苏环境加力拿地；3、近年利润率较高的地块将进入结转周期，对业绩有托底作用；4、考虑到目前行业下行环境，公司可能仍有一定减值 压 力 。 我 们 预 计 公 司2025/2026/2027年 营 收 分 别 为662.6/684.4/699.6亿元；归母净利润为2.6/5.0/10.1亿元；对应的EPS为0.09/0.18/0.37元/股。 相关研究 1、《华发股份（600325.SH）：25H1释放压力大幅计提减值，销售同比增长11%跑赢行业》2025-08-152、《华发股份（600325.SH）：2024业绩下滑，销售领先行业，待结转资源托底未来业绩》2025-03-183、《华发股份（600325.SH）：前三季度业绩承压，公司计划回购股份，展现管理层信心》2024-10-30 风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期，模型假设和测算误差风险，可转债发行不及预期风险。 财务报表和主要财务比率 内容目录 一、全球最大室内滑雪场——华发前海冰雪世界即将开业，将助力公司业绩提升...................................................41.1项目基本情况介绍.....................................................................................................................................41.2预计项目每年贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元.....................................................................................61.3公司积极处置前海项目未开发的办公用地，优化土储结构.........................................................................7二、拿地及土储分析：定向可转债落地后或将加力拿地.........................................................................................92.1公司近年拿地有所收缩，土储重心向华东倾斜...........................................................................................92.2定向可转债或助力公司未来加力拿地.......................................................................................................10三、盈利预测与投资建议.....................................................................................................................................11风险提示.............................................................................................................................................................12 图表目录 图表1：华发股份深圳前海冰雪世界项目位置示意图............................................................................................4图表2：深圳前海冰雪世界项目开发时间线..........................................................................................................5图表3：深圳前海冰雪世界项目地块A301-0575技术指标....................................................................................5图表4：深圳前海冰雪世界项目滑雪场设施介绍...................................................................................................6图表5：前海冰雪世界票价体系与竞品价格对比...................................................................................................7图表6：深圳前海冰雪世界项目客流与票价敏感性分析（客流量单位万人，票价单位元，预测营收单位亿元）.....7图表7：深圳政府收回华发于前海项目部分地块明细（单位：平方米）................................................................8图表8：华发股份近年拿地金额及同比.................................................................................................................9图表9：华发股份近年拿地建面及同比.................................................................................................................9图表10：华发股份拿地金额分城市能级...............................................................................................................9图表11：华发股份拿地建面分城市能级...............................................................................................................9图表12：华发股份土地储备规模及同比.............................................................................................................10图表13：华发股份土储分城市能级占比.............................................................................................................10图表14：华发股份盈利预测表（百万元）..........................................................................................................11 一、全球最大室内滑雪场——华发前海冰雪世界即将开业，将助力公司业绩提升 1.1项目基本情况介绍 国家政策层面支持冰雪经济发展。国务院办公厅9月初印发《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》。其中提到，培育壮大冰雪经济。持续发布实施全国冰雪消费惠民措施。支持将符合条件的冰雪设备纳入大规模设备更新支持范围。深入实施冰雪运动“南展西扩东进”战略，巩固和扩大“带动三亿人参与冰雪运动”成果。我们认为，国家政策层面对冰雪经济的支持力度有望上升。 我国冰雪经济近年快速发展，以冰雪为主题的旅游景区、室内冰雪项目市场空间广阔。近年来，冰雪主题游乐园在国内发展迅猛，成为文旅产业的新亮点。根据中国旅游研究院的报告预测，2024-2025年冬季期间，中国冰雪休闲旅游人数预计达到5.2亿人次，冰雪休闲旅游收入有望超过6300亿元。从区域上看，中国冰雪旅游经济不仅在北方地区蓬勃发展，近年在南方地区也在快速发展。在此背景下，冰雪旅游景区、室内冰雪商业项目作为冰雪旅游的重要载体，市场空间广阔；同时，它们也正在不断创新升级，以满足消费者日益多样化的需求。 华发股份开发并全资持有的深圳前海冰雪世界项目（简称前海项目），将于9月底正式开业。前海项目位于深圳前海湾中心地带、紧邻深圳国际会展中心，被列入深圳市2021年、2022年重大项目计划清单，也是宝安区在国际会展区域打造的新的城市文化核心区重点项目。从交通来看，项目靠近地铁20号线会展城站，D口步行约400米即可