中国海外宏洋集团(00081.HK)销售平稳拿地积极，业绩短期仍然承压

优于大市 核心观点 公司研究·海外公司财报点评 房地产·房地产开发 业绩短期仍然承压。2025H1，公司实现营业收入145亿元，同比-33%，主要因为2022年以来房地产市场下行、公司签约销售额下降对结算规模的影响持续体现。2025H1，公司实现归母净利润2.8亿元，同比-68%；归母净利率2.0%，同比下降2.1pct。一方面因为毛利率同比下降0.4pct至9.3%，销售费率同比增加1.2pct至3.9%，主要因为2021年及以前获取项目毛利低、难去化，但2022年至2025H1新拿地项目毛利更高（预期实现19%）、去化更好，随着这些项目在结算规模中的占比逐步提升，公司业绩有望企稳回升。另一方面，2025H1公司归母净利润占净利润整体的比重为74%，同比下降28pct，少数股东分得更多表内项目收益，而应占合联营项目业绩亏损。 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 基础数据 投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价2.21港元总市值/流通市值7866/7866百万港元52周最高价/最低价2.83/1.29港元近3个月日均成交额23.53百万港元 销售同比下滑但规模相对平稳，上半年拿地较积极。2025H1，公司实现签约销售166亿元，同比-13%；其中合联营销售额10亿元，占比6%持续下降；权益销售额142亿元，同比-9%，权益销售占比提升至86%；销售面积147万㎡，同比-11%。公司持续深耕下沉市场，凭借运营实力、品牌美誉和经营优势，2025H1在19个城市的销售额位列当地Top3，占已布局33个城市的58%。2025H1，公司新增土储建面133万㎡，超过2024年全年；拿地总价为62亿元，权益地价占比为90%，以拿地金额/销售额计算的投资强度为37%；新增货值166亿元，相对上半年销售额计算货值补充率为100%。截至2025H1末，公司总土储建面为1354万㎡，同比-15%。 公司财务状况保持健康，融资成本持续降低。2025H1，公司实现销售回款169亿元，回款率为102%；经营活动净现金流为12亿元，保持为正。截至2025H1末，公司净资产为384亿元，同比+1%；货币资金为285亿元，同比+13%；现金短债比为1.5，剔除预收的资产负债率61.5%，净负债率33.5%；加权平均融资成本为3.5%，较2024年末下降0.6pct，其中境内加权平均融资成本降至3.2%，境外加权平均融资成本降至3.8%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《中国海外宏洋集团（00081.HK）-结算规模和利润承压，但签约销售明显好转》——2025-04-10《中国海外宏洋集团（00081.HK）-下沉市场优势凸显，销售排名持续提升》——2024-08-28《中国海外宏洋集团（00081.HK）-保持下沉市场深耕优势，销售表现优于行业整体》——2024-03-29 投资建议：由于市场下行导致公司物业开发主业的结算规模下降，我们下调公司2025-2026年的营业收入为313/315亿元（原值为353/317亿元)，并对公司毛利率水平进行审慎估计，预计公司2025-2026年归母净利润分别为3.6/4.7亿元（原值为10.8/12.4亿元），对应每股收益分别为0.10/0.13元，对应当前股价PE分别为20.0/15.3倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：政策放松效果和延续性不及预期；新房销售规模不及预期、房价下跌幅度超预期；公司销售回款节奏、毛利率水平、存货价值不及预期。 业绩短期仍然承压。2025H1，公司实现营业收入145亿元，同比-33%，主要因为2022年以来房地产市场下行、公司签约销售额下降对结算规模的影响持续体现。2025H1，公司实现归母净利润2.8亿元，同比-68%；归母净利率2.0%，同比下降2.1pct。一方面因为毛利率同比下降0.4pct至9.3%，销售费率同比增加1.2pct至3.9%，主要因为2021年及以前获取项目毛利低、难去化，但2022年至2025H1新拿地项目毛利更高（预期实现19%）、去化更好，随着这些项目在结算规模中的占比逐步提升，公司业绩有望企稳回升。另一方面，2025H1公司归母净利润占净利润整体的比重为74%，同比下降28pct，少数股东分得更多表内项目收益，而应占合联营项目业绩亏损。 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 销售同比下滑但规模相对平稳，上半年拿地较积极。2025H1，公司实现签约销售166亿元，同比-13%；其中合联营销售额10亿元，占比6%持续下降；权益销售额142亿元，同比-9%，权益销售占比提升至86%；销售面积147万㎡，同比-11%。公司持续深耕下沉市场，凭借运营实力、品牌美誉和经营优势，2025H1在19个城市的销售额位列当地Top3，占已布局33个城市的58%。2025H1，公司新增土储建面133万㎡，超过2024年全年；拿地总价为62亿元，权益地价占比为90%，以拿地金额/销售额计算的投资强度为37%；新增货值166亿元，相对上半年销售额计算货值补充率为100%。截至2025H1末，公司总土储建面为1354万㎡，同比-15%。 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 公司财务状况保持健康，融资成本持续降低。2025H1，公司实现销售回款169亿元，回款率为102%；经营活动净现金流为12亿元，保持为正。截至2025H1末，公司净资产为384亿元，同比+1%；货币资金为285亿元，同比+13%；现金短债比 为1.5，剔除预收的资产负债率61.5%，净负债率33.5%；加权平均融资成本为3.5%，较2024年末下降0.6pct，其中境内加权平均融资成本降至3.2%，境外加权平均融资成本降至3.8%。 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 盈利预测 我们的盈利预测基于以下假设条件： 1、预计公司2025-2027年总营业收入为313/315/320亿元：2022-2024年，公司签约销售金额分别为403/428/401亿元，同比-43%/+6%/-6%。而截至2025H1末，公司预售按金281亿元。预期2025全年公司签约销售额为320亿元，在此后两年销售保持平稳的情况下，综合考虑公司已售未结余额和结算进度，预计公司2025-2027年物业开发收入分别为309/311/316亿元，同比-32%/+0.6%/+1.6%。此外估算公司2025-2027年商业物业运营收入为4.8亿元，与2024年持平。 2、预计公司2025-2027年营业成本/营业收入分别为91.6%/91.6%/91.6%：2022年以来公司毛利率下降，一方面因为存货减值计入销售成本，另一方面因为公司所布局城市的房价依旧承压，预计2025-2027年公司毛利率仍处于低位，与2024年持平。待高地价低毛利项目逐渐去化，2022年以来获取的项目均有较充分盈利预期，随着新拓项目在结算规模中的占比提升，预计公司毛利率未来将企稳回升。 3、预计公司2025-2027年管理费用/营业收入分别为1.7%，与2024年基本持平。4、预计公司2025-2027年销售费用/营业收入分别为3.0%，与2024年基本持平。5、预计公司2025-2027年所得税税率为25%。 未来3年盈利预测及敏感性分析：按上述假设条件，我们得到公司2025-2027年的营业收入分别为313/315/320亿元，归母净利润分别为3.6/4.7/4.9亿元，每股收益分别为0.10/0.13/0.14元。 盈利预测的敏感性分析：公司以房地产开发为主业，未来的销售增速、结算节奏、成本费率将决定公司未来净利润的增长速度。我们将盈利预测分为乐观、中性和悲观预测：1）在乐观情况下，公司营收及毛利率水平均不同程度好于预期；2）在悲观情况下，公司营收及毛利率均不同程度不及预期；3）在中性预测条件下，公司2025-2027年EPS分别为0.10/0.13/0.14元。 投资建议：由于市场下行导致公司物业开发主业的结算规模下降，我们下调公司2025-2026年的营业收入为313/315亿元（原值为353/317亿元)，并对公司毛利率水平进行审慎估计，预计公司2025-2026年归母净利润分别为3.6/4.7亿元（原值为10.8/12.4亿元），对应每股收益分别为0.10/0.13元，对应当前股价PE分别为20.0/15.3倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：政策放松效果和延续性不及预期；新房销售规模不及预期、房价下跌幅度超预期；公司销售回款节奏、毛利率水平、存货价值不及预期。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析