2025半年报点评：控制杠杆水平，商管强者恒强

2025年9月1日 ⚫事 件：公 司 发 布2025半 年 报 。公 司2025年 上 半 年 实 现 营 业 收 入221.0亿 元 ，同 比 下 降34.82%；归 母 净 利 润8.95亿 元 ，同 比 下 降32.11%；基 本 每 股 收 益0.40元/股 ， 同 比 下 降31.03%。 新城控股（股票代码：601155） 推荐维持评级 ⚫收 入 利 润 下 滑：公 司2025上 半 年 公 司 实 现 营 业 收 入221.00亿 元 ， 同 比 下 降34.82%； 归 母 净 利 润8.95亿 元 ， 同 比 下 降32.11%。公 司 收 入 和 归 母 净 利 润均 同 比 下 滑 ，主 要 由 于 公 司 房 地 产 交 付 收 入 减 少。公 司 归 母 净 利 润 降 幅 略 低 于收 入 。公 司 毛 利 率 提 升 ，2025年 公 司 毛 利 率26.85%，较 去 年 同 期 提 高5.25pct。影 响 利 润 端 的 因 素 还 包 括 ：1）公 司 投 资 收 益 降 低 ，2025年 上 半 年 公 司 投 资 收益1.14亿 元 ，较 去 年3.32亿 元 下 降 较 多 ；2）费 用 率 有 所 上 升 ，2025年 上 半年 公 司 销 售 费 用 率 和 管 理 费 用 率 分 别 为4.40%、5.83%，分 别 较 去 年 同 期 下 降0.37pct、 升 高1.92pct， 费 用 率 合 计 提 高1.55pct。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj @chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 ⚫开 发 销 售均 价 提 高：2025年上 半 年 ， 公 司 销 售 面 积133.5万 方 ， 同 比 下 降59.08%；销 售 金 额103.30亿 元 ，同 比下 降56.15%；对 应 销 售 均 价 为7738元/平 米 ，同 比 提 高7.16%，销 售 均 价 提 升 。2025年 上 半 年 ，公 司 全 口 径 资 金 回笼118.84亿 元 ，全 口 径 回 笼 率 为115.05%，实 现 资 金 回 笼 的 高 效 运 转 。从 区域 分 布 看 ，江 苏 省 的 销 售 金 额 占 比 为28.05%，华 东 区 域 占 比 为47.86%，华 东区 域 依 然 为 公 司 销 售 主 要 区 域 。截 至2025年 上 半 年 末 ， 公 司 已 售 未 结 规 模1179.19万 方。 ⚫吾 悦 商 管 强 者 恒 强：公 司2025年上 半 年实 现商业 运 营 收 入69.44亿 元 ，同 比增 长11.78%。 其 中 上 半 年 实 现 租 金 收 入64.79亿 元， 同 比 增 长11.78%。 截至2025年 上 半 年 末 ，公 司 于141个 城 市 布 局205座 吾 悦 广 场 ， 其 中已 开 业174座 吾 悦 广 场 ，已 开 业 面 积1608.14万 方 ， 截 至2025年 上 半 年 末 ， 吾 悦 广场 出 租 率97.81%，出 租 率 维 持 高 位 。2025年 上 半 年 ，公 司 吾 悦 广 场 客 流 量9.5亿 人 次 ， 同 比 增 长16.0%， 总 营 业 额 超 过515亿 元 ， 同 比 增 长16.5%， 会 员人 数4917万 人 ， 同 比 增 长29.5%。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫财 务 结 构 安 全：控 制 负 债 规 模 。 截 至2025年 上 半 年 末 ， 公 司 有 息 负 债 余 额522.76亿 元 ， 合 联 营 公 司 权 益 有 息 负 债 规 模25.82亿 元 ， 净 负 债 率53.40%。压 降 融 资 成 本 。截 至2025年 上 半 年 末 ，公 司 整 体 平 均 融 资 成 本 为5.55%，较去 年 末 下 降0.37pct。融 资 渠 道 通 畅 。2025年 上 半 年 公 司 新 增 以 吾 悦 广 场 为 抵押 的 经 营 性 物 业 贷 及 其 他 融 资 规 模 约44.79亿 元 。2025年6月12日 ，母 公 司新 城 发 展 成 功 发 行3亿 美 元境外 债 。2025年8月1日 ， 公 司 完 成 发 行10亿中 票 ，5年 期 票 面 利 率2.68%。 相关研究 1.【银河地产】公司点评_归母净利润显著提升，商业运营稳定增长_新城控股2025年一季报点评2.【银河地产】公司点评_归母净利润正增长，商业运营持续领先_新城控股2024年报点评3.【银河地产】公司点评_坚持双轮驱动经营，商业收入稳定增长_新城控股2024年半年报点评4.【银河地产】双轮驱动优势凸显，商业运营稳定增长_新城控股2023年报点评 ⚫投 资 建 议：2025年 上 半 年 公 司 销 售 均 价 提 高 ，全 口 径 资 金 回 笼 率 超 过100%，实 现 高 效 运 转 。 商 管 强 者 恒 强 ， 商 业 收 入 同 比 双 位 数 增 长 ， 出 租 率 维 持 高 位 。控 制 负 债 规 模 ，融 资 渠 道 通 畅 。考 虑 到 公 司 毛 利 率 提 升 ，我 们预 测公 司2025-2027年 归 母 净 利 润 为8.62亿 元 、9.10亿 元 、9.55亿 元 ，对 应EPS为0.38元/股 、0.40元/股 、0.42元/股 ， 对 应PE为38.46X、36.43X、34.73X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级。 ⚫风 险 提 示：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 地 产 销 售 不 及 预 期 的 风 险 、商 业 运 营不 及 预 期 的 风 险 、商 业 新 开 商 场 不 及 预 期 的 风 险 、房 价 大 幅 度 下 跌 的 风 险 、资金 回 流 不 及 预 期 的 风 险 、 债 务 偿 还 不 及 预 期 的 风 险。 附录： 分析师承诺及简介 本 人 承 诺 以 勤 勉 的 执 业 态 度 ，独 立 、客 观 地 出 具 本 报 告 ，本 报 告 清 晰 准 确 地 反 映 本 人 的 研 究 观 点 。本 人 薪 酬 的 任 何 部 分 过 去 不曾 与 、 现 在 不 与 、 未 来 也 将 不 会 与 本 报 告 的 具 体 推 荐 或 观 点 直 接 或 间 接 相 关 。 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，5年 房 地 产 研 究 经 验 ，美 国 东 北 大 学 硕 士 ，同 济 大 学 金 融 学 学 士 ，曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 。 免责声明 本 报 告 由 中 国 银 河 证 券 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 银 河 证 券 ） 向 其 客 户 提 供 。 银 河 证 券 无 需 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 。若 您 并 非 银 河 证 券 客 户 中 的 专 业 投 资 者 ，为 保 证 服 务 质 量 、控 制 投 资 风 险 、应 首 先 联 系 银 河 证 券 机 构 销 售 部 门 或 客 户 经 理 ，完 成 投资 者 适 当 性 匹 配 ， 并 充 分 了 解 该 项 服 务 的 性 质 、 特 点 、 使 用 的 注 意 事 项 以 及 若 不 当 使 用 可 能 带 来 的 风 险 或 损 失 。 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 联系 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn褚颖010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn