京能置业：2025年半年度报告

公司代码：600791 京能置业股份有限公司2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、未出席董事情况 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人昝荣师、主管会计工作负责人张捷及会计机构负责人（会计主管人员）丁敏声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案无 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告中所涉及的前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“可能面对的风险”部分。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................7第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................15第五节重要事项................................................................................................................................17第六节股份变动及股东情况............................................................................................................24第七节债券相关情况........................................................................................................................27第八节财务报告................................................................................................................................32 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）房地产行业情况 报告期内，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。政策层面持续发力，成为推动市场止跌回稳的关键支撑，释放出积极效应。中央层面聚焦“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”的目标，明确加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，同步推进住宅用地供应优化、金融支持配套及地方调控灵活性提升，为市场稳健运行奠定基础。地方层面积极响应，多地区出台涵盖公积金调整、购房补助、城市更新等领域的优化政策，形成上下联动的政策合力。 随着“好房子”标准全面落地，使中高端改善型产品迅速成为市场主力，它不仅精准回应了居民对绿色、智慧、健康空间的品质升级需求，也预示了房地产业由规模扩张转向高质量发展的深刻变革，更以稳定改善预期、提振市场信心、加快库存去化，夯实了行业企稳回升的根基，为构建可持续住房新模式注入强劲动能。 （二）公司主要经营工作情况 公司以房地产开发业务为主，主要从事北京、天津的房地产开发业务，经营模式为房地产开发。公司开发的房地产项目主要包括京能·龙湖·熙上、京能·西山印、北京城建京能·樾园、京能丨电建·洺悦湾、京能·丽墅、京能·天下川、金泰丽富嘉园、京能·雍清丽苑、京能·海语城、京能·西贤府等。2025年，公司持续深化高质量发展理念，以创新发展为核心驱动力，全面推进提质增效战略落地。在运营管理上，公司通过优化治理架构、强化精细化管控，不断提升整体运营效能；围绕营销指标统一思想、开足马力，全力推动项目库存快速去化，盘活存量资产。在项目投拓上，公司始终密切关注土地市场动态，深入研究行业政策导向及北京热点区域市场特征，在综合考量各种因素的基础上，筛选优质地块进行投资论证。加强行业头部企业间交流合作，进一步管控风险，提升公司投拓能力。在工程建设方面，公司强化工程管控，强化在施项目指导，统一规划设计和协同施工，保安全、提进度、稳节奏，打造高品质园区。公司以坚定不移的决心和开拓进取的精神，砥砺前行，进一步细化过程管控，强化重难点突破，优化经营指标，以实干担当推动经营管理工作持续提升，推进企业健康发展。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明 □适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 报告期内，公司围绕高质量发展目标，统筹推进各项经营管理工作。公司根据市场环境及自身情况，聚焦优质地块投拓、资产盘活与库存去化工作，推动上下游业务拓展和历史遗留问题化解，实现经营管理水平的持续提升。公司系统提升成本管控工作，以目标考核为抓手、以费用管控为重点、以机制创新为支撑，构建全流程成本管理体系，强化短期成本压降效果，为长期提质增效奠定基础。公司资金管理成效显著，通过权益融资、ABS等创新融资方式置换高息债务，截至2025年6月末，综合融资成本降至3.1%，较去年同期下降50个基点，有效降低了财务风险。经营业绩方面，公司实现营业收入7.18亿元，本期结转规模较上年同期减小，收入较上年同期下降；利润总额-2.45亿元，较上年同期增亏；归属于上市公司股东净利润-2亿元，较上年同期增亏。 单位：亿元；万平方米 注：1.报告期内，公司控股子公司开复工面积29.12万平方米，权益开复工面积28.62万平方米；无新开工面积，无竣工面积，无新增土地储备面积。 2.报告期内，公司控股子公司合计车位销售61个（全口径）。 （2）参股公司 单位：亿元；万平方米 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项 □适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司拥有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发与管理模式，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队。作为具有国资背景且专注于房地产开发的企业，公司拥有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强化战略引导，关注政策、市场环境与自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控并坚守底线思维。立足服务首都发展，与业内优秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投资储备项目，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基础。积极投入商品房、保障房、共有产权房建设，打造多元化住宅供应体系，已在北京、天津等重点区域形成一定的房地产开发规模，积累了良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕潜力。充分发挥京能集团内部协同优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合、居住与产业相结合的房地产项目。 四、报告期内主要经营情况 (一)主营业务分析 1、财务报表相关科目变动分析表 营业收入变动原因说明：本期结转规模减小，收入结转减少。营业成本变动原因说明：本期结转规模减小，收入结转减少。销售费用变动原因说明：本期销售佣金结算较同期增加。管理费用变动原因说明：本期人员减少，管理支出较同期减少财务费用变动原因说明：本期完工状态项目较同期增加，费用化支出增加。研发费用变动原因说明：无变化。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：同期购买土地资金支出。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期固定资产采购较同期增加。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期融资规模较同期减小。 2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明□适用√不适用 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明□适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用□不适用 1、资产及负债状况 其他说明无 2、境外资产情况 □适用√不适用 3、截至报告期末主要资产受限情况 √适用□不适用 说明：受限货币资金为按揭保证金、售房监管资金；子公司京能云泰公司向上海浦东发展银行股份有限公司北京分行借款抵押的云璟壹号项目地块的土地使用权及在建工程；子公司置业天津公司向京能财务公司借款抵押的雍清丽苑项目二期在建建筑物（该宗地上其余在建建筑物不在本次抵押范围内）连同整宗土地使用权；子公司京能京西公司向京能财务公司和中国邮政储蓄银行股份有限公司北京门头沟支行借款抵押的西山印项目地块土地使用权；子公司北京九樾公司向中国工商银行股份有限公司北京宣武支行借款抵押的樾园项目地块的土地使用权；子公司北京丰璟公司向中国建设银行股份有限公司北京石景山支行和京能财务公司借款抵押的西贤府项目地块土地使用权。 4、其他说明 □适用√不适用 (四)投资状况分析1、对外股权投资总体分析□适用√不适用 (1).重大的股权投资 □适用√不适用 (2).重大的非股权投资□适用√不适用 (3).以公允价值计量的金融资产 □适用√不适用 证券投资情况□适用√不适用 证券投资情况的说明□适用√不适用 私募基金投资情况□适用√不适用 衍生品投资情况□适用√不适用 (五)重大资产和股权出售 □适用√不适用 (六)主要控股参股公司分析 √适用□不适用 主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况√适用□不适用 □适用√不适用 其他说明□适用√不适用 (七)公司控制的结构化主体情况 □适用√不适用 五、其他披露事项 (一)可能面对的风险 √适用□不适用 1.政策法规风险 由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行信贷政策以及税