浦东金桥：浦东金桥2025年半年度报告
公司代码：600639、900911 上海金桥出口加工区开发股份有限公司2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人王颖、主管会计工作负责人李建芳及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来规划、经营计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................6第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................17第五节重要事项................................................................................................................................19第六节股份变动及股东情况............................................................................................................24第七节债券相关情况........................................................................................................................27第八节财务报告................................................................................................................................34 第一节释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 四、信息披露及备置地点变更情况简介 五、公司股票简况 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 上年同期结转项目有OfficePark金湘园T28-5研发办公楼销售、38-06#地块土地使用权转让、临港碧云壹零项目第二批次车库（位）销售等，本期仅有碧云尊邸项目零星尾盘、第一、二批次车库（位）销售收入结转，导致营业收入、利润总额、归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、基本每股收益、稀释每股收益、扣除非经常性损益后的基本每股收益均同比减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在基金投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。 报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，持续构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，聚焦构建完善的产业生态服务体系，重点关注产业投资布局、产业生态打造，提高产业服务平台专业化能力，加快园区发展模式转型，成为产业属性突出、核心功能与核心竞争力持续提升的产业服务商。（二）行业情况 在复杂多变的经营形势下，2025年二季度产业园区市场净吸纳量虽有回升，但上半年园区净吸纳6.7万㎡与同期50万㎡新增供应形成巨大缺口。全市平均租金继续下跌至3.23元，金桥板块 租金跌破3元至2.94元，空置率30.1%维持高位，预计年内继续下行探底。同时，甲级写字楼市场上半年净吸纳量仅12万㎡，环比回暖，但不到去年同期的40%，创2020年以来历史新低，供应压力下半年将更加剧。 2024年9月以来，中央及地方采取一系列措施推动国内房地产市场逐步实现止跌回稳。各城市新一波意在提振住房消费的稳楼市政策正在落地，着力提振住房消费、激活潜在购房需求。2025年5月，上海市的《提振消费专项行动方案》提出，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，滚动推进老旧小区更新改造；扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜；支持居民刚性和改善性住房需求，落实好促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策；扩大住房公积金适用范围。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 （一）主要指标完成情况 报告期内，公司实现总现金流入71.47亿元（不含债务融资），其中：销售收入26.13亿元、租赁、酒店经营以及物业服务收入9.55亿元、投资性收入35.80亿元；总现金流出约77.68亿元（不含归还的融资本金），其中开发建设支出28.79亿元、经营成本1.36亿元（含捐赠支出40万元）、销售及管理费用1.05亿元、投资支出29.77亿元、筹资支出2.09亿元、税金支出14.57亿元。按权益口径，公司实现营业收入9.61亿元，归母净利润1.75亿元，加权平均净资产收益率1.21%；报告期末，实现总资产506.75亿元，归母净资产141.65亿元；持有各类经营性物业达325万㎡（不含新金桥广场）。针对复杂多变的经营形势，在采取招投联动、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后，在新金桥广场资产证券化、新增项目金桥新通信产业园Ⅱ期、金桥智造金豫园入市的情况下，总体平均出租率76%左右。 （二）主要工作开展情况 1、坚持产业主导，加快推进组织服务 （1）聚焦新质生产力，加快构建现代化产业体系 一是聚焦未来车、新通信、智能造等金桥硬核产业，通过以商招商、平台招商、链主招商、产业朋友圈招商等多种方式，持续完善产业集群。上半年累计落地项目90个，重点引进硬科技产业项目包括思格新能源等，累计签约面积约7.3万㎡。 二是创新专业服务，赋能产业发展。以“产业服务+创新孵化"为驱动，以技术研发测试、精益制造管理和招商孵化服务为切入，不断完善产业生态。同时，根据客户发展需要做好个性化服务，通过厂房升级、电力改造、配套提升等措施，助力客户增资扩产；通过园区微电网和绿证交易试点，推动开展绿色能源项目及ESG认证需求。 （2）坚持创新驱动，加速壮大科技产业投资业务 一是紧抓领军企业开展多维度合作。利用公司产业综合组织服务优势，与龙头企业在总部/项目落地、定制开发、资本运作、项目投资等方面形成一揽子合作方案，打通招商与投资联动循环。二是夯实多元化投资矩阵。“新通信”“未来出行”CVC基金基本锁定设立方案，形成金桥主导产业赛道与企业发展阶段全覆盖。三是产业投资提速。上半年过会出资项目5个、投资金额近2.5亿元。 （3）打响产业品牌，加大产业聚集提升力度 一是强化树立产业旗帜。主攻新通信赛道，加强市区协同，强化金桥新通信旗帜形象，进行系统化品牌赋能宣传，举办高规格专家研讨会及高峰论坛，建立长期6G产业品牌输出体系。 二是组织参与各类产业活动，拓宽企业对接渠道。利用好展会招商、活动招商、外出招商各自优势，高效筛选对接目标企业。展会招商方面，有针对性参加多场行业展会，包括2025SEMICON等。举办“碧云24味”企业家座谈会等近10场高质量产业活动，搭建企业高管面对面交流平台，利用好合作伙伴信息渠道和行业资源，吸引一批项目落地。外出招商方面，重点前往半导体装备/材料、智能制造产业较为集中的城市，精准对接招商企业。 三是全面强化能力建设。多措并举加强团队建设，持续引入具备产业背景的人才，打造一支“懂经济、懂产业、懂政策、懂招商、懂客户”的复合型产业招商服务队伍。创新数字化招商模式，构建重点产业项目全过程跟踪、全链条服务、全流程推进的闭环服务体系。面对新增和存量 客户，公司招商和空间信息实现一键通，探索“数据为基础、平台为支撑、智能为牵引”的云上招商新路径。 2、聚焦产城开发，做强可持续发展 一是奋力谱写城市开发新篇章。全力推进碧云综合体项目前期工作。完成绿化搬迁、房屋拆除等收尾工作，积极与“好人家”开展共创，完善项目设计方案，推动项目前期策划，为项目下半年顺利开工打下坚实基础。 二是有序推进载体建设。按照既定计划重点推动金桥壹中心、新通信产业园Ⅱ期和Ⅲ期、碧云北外滩住宅等项目的开发建设工作。其中新通信产业园Ⅱ期、金桥智造金豫园按期实现竣工。同时，按计划推进碧云焕新工作。 三是拓展产业空间，做好资源储备。一方面提升工业用地土地利用效率，向存量要增量。北区重点推动53号地块城市更新工作，南区开展园区改扩建前期策划。优先考虑定制开发、租赁等方式招引企业，实现产业升级。另一方面持续推进到期土地处置工作，同时不断发掘研判市场化项目投资机会。 3、优化运营管理，提升经营绩效 一是谋划先行，借力专业机构推进“十五五”战略规划编制。全面梳理总结“十四五”规划完成情况，对标分析国内外优秀企业案例，研究并初步确立公司“十五五”整体战略定位和发展目标，并针对核心业务板块细化战略。 二是提升碧云国际社区运营水平。为进一步增强租户的居民归属感及认同感，组织举办中外传统节庆、运动嘉年华、定向赛等邻里活动，促进文化融合氛围，传递社区温度。为租户提供“一站式”管家服务，及时响应租户需求及问题，客户满意度得到提
