2025年澳大利亚地平线报告

澳大利亚房地产前景展望 2025

宏观经济环境

• 澳大利亚经济在经历了高通胀、利率上升和税收增加的冲击后，预计将出现复苏。实际收入增长将在 2025 年恢复正增长，推动消费支出和经济增长。
• 澳大利亚储备银行 (RBA) 预计将在 2025 年上半年开始降息，政策转向支持经济增长。中性利率 (R*) 的水平将影响房地产市场的复苏强度，预计 R* 将高于以往，长期利率跌幅有限。
• 全球主要经济体已开始降息，预计澳大利亚也将跟进，但降息幅度将取决于 R* 的最终水平。

资本市场

• 投资者在经历了近三年的市场低迷后，预计将在 2025 年重新活跃，寻求投资机会，这将推动所有资产类别的兴趣和流动性。
• 核心资产估值已大幅下调，预计将在 2025 年开始复苏，尤其是悉尼的核心资产，将引领复苏浪潮。
• 私募市场已趋于稳定，而上市市场则处于强劲的增长阶段，房地产将在多资产组合中重新发挥其稳定长期回报的作用。

办公市场

• 高空置率和激励措施表明，在推进新的办公开发方面需要谨慎，但这掩盖了高端市场供应紧张的预期。
• 悉尼和布里斯班高端市场将出现供应收紧，推动新开发项目的租金上涨，有助于悉尼市场的复苏。
• 企业在做出留用或搬迁决策时将更加谨慎，短期内留用比例将高于正常水平，许多选择搬迁的租户将寻求优质的可定制空间。
• 悉尼将在 2025 年进入新的供应干旱期，而布里斯班将继续保持紧张供应。
• 地铁走廊将加强中央商务区的首要地位，悉尼、墨尔本和布里斯班的新铁路线将创造新的投资机会。
• 墨尔本办公市场将面临风险定价的回归，核心和次核心物业之间的收益率差距将扩大。

工业市场

• 工业市场表现将在城市和子市场之间出现更多分化。
• 进口量上升将支撑租户需求，预计 2025 年需求将趋于稳定。
• 供应增加将导致空置率进一步上升，但主要受供应增加推动，而非需求减弱。
• 新开发浪潮将在 2025 年开始放缓，工业土地价值将继续坚挺。
• 租金表现将出现分化，硬地投资将兴起，成为新的资产类别。
• 墨尔本工业市场将向西部和北部扩张，为多种投资策略提供机会。

零售市场

• 零售销售增长将在 2025 年恢复正增长，实际收入增长和人口增长将推动消费支出。
• 主要购物中心表现稳健，租赁溢价稳步改善，零售业主报告了租赁溢价的稳步增长。
• 投资者情绪更加积极，预计 2025 年将出现自 2015 年以来最强的投资者需求。

替代资产

• 建造出租 (BTR) 部门将继续扩张，2025 年公寓完工量将接近 6,000 套。
• 核心资本准备填补雄心与行动之间的差距，海外资本正在等待澳大利亚抵押贷款投资信托 (MIT) 改革。
• MIT 改革可能成为转折点，但包含强制性可负担住房要求可能会抵消税收变化带来的积极影响。
• 医疗保健 REITs 将重返买家行列，剥离周期接近结束。
• 将运营公司 (OpCo) 与物业公司 (PropCo) 分离为养老护理投资提供了机会。
• 澳大利亚数据中心行业正处于黄金时期，AI 需求激增，电力获取、投资转移和墨尔本的快速增长为澳大利亚房地产创造了前所未有的机会。