这个盘的“隐性价值”为何让买家果断下单？

这个盘的“隐性价值”为何让买家果断下单？ 没有项目生来就尽善尽美，地块条件既带来机遇也带来局限。房企品牌作为基础保障，精准定位项目客户，在地段优势的基础上，进一步打磨项目自身的“瑜”，放大项目“隐性价值”，去掩盖户型上的“瑕”，从而让客户在户型产品、项目配套及生活方式间自主权衡取舍。 项目表现：核心板块豪宅项目，一期售罄，二期8成去化，三期最新加推中 今天，洞察君要介绍的项目坐落于静安区不夜城板块核心区域，属内环内成熟居住区，紧邻西藏北路与中山北路。项目占地约4.38万平方米，容积率5.75，建筑面积达38.8万平方米，规划500户，精装修交付。主推小户型改善产品，涵盖98-104㎡两房、180-204㎡三房、250-280㎡四房及338-355㎡五房产品，单价约14万/㎡，总价1300万起。其中，100㎡两房（1300-1500万）和180㎡三房（2300-2500万）较受购房者青睐，338-355㎡五房总价超4000万。 前段时间，网上围绕该项目的认筹数据争议不断，我们暂不做评论，一切以官网数据为准。据网上房地产信息，项目分三期推售：一期于2024年9月开盘，共推出186套，一个月内全部售罄；二期2024年11月开盘，推出83套，去化率超八成；三期作为最后一批房源，于2025年7月推出231套，涵盖100㎡两房、180㎡三房以及338/355㎡楼王户型，目前去化近三成。从整体去化情况来看，无论认筹数据如何，该项目实际成交还是取得了不错的成绩。 项目诊断：综合竞争力接近均值水平，配套优势突出，户型略显不足 总体来看，当前在售新房竞品主要集中在静安、黄浦、普陀等核心区域，购房者普遍重视地段与周边配套。在本盘客户重合度TOP10项目中，静安区项目占3个（30%），其中与本项目客户重合度最高的为同板块的静安玺樾项目，客户重叠率达15%，即15%关注本项目的客户也在关注静安玺樾。相比竞品，本项目综合竞争力处于平均水平，雷达图显示配套优势显著，但户型适配性稍弱且价格偏高，面临一定客户分流压力。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至2025.08.20 找房热度：项目找房热度持续在70以上，与竞品相比，处于中间水平 从项目找房热度来看，2024年9月项目开盘后热度飙升至120以上高位，10月 起回落但稳定维持在70以上。2025年7月三期开盘带动热度回升至100左右的小高峰，8月回落至80上下。这一热度表现在当前市场环境下相当亮眼，超过同区域81%、同板块73%、同价位56%的楼盘。即便与竞品相比，在客户重合度最高的10个项目中，该项目热度也基本处于中游水平。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，数据截至数据截至2025.08.05 项目配套：地段优势+特色公区，配套优势遥遥领，形成“隐性价值” 项目坐落于静安区核心板块，地段优势显著。交通上，汇集4条轨交与2条高架，距8号线中兴路站步行200米，2站即达人民广场；距1号线中山北路站约1.5公里，3、4号线宝山路站1.1公里，骑行3公里可至外滩。商业配套丰富，1.5公里内有苏河湾万象天地、大悦城，3公里生活圈覆盖人民广场、南京西路商圈。优资教育资源丰富，汇聚闸北三中心、市北初级中学、民办扬波中学等名校。医疗条件优越，3公里范围内有上海市第一人民医院、上海第十人民医院等5家三甲医院。 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com；3项目一大亮点在于，既有优越的周边配套，又精心打造了特色公区配套。目标客群以年轻高知单身人士或小夫妻为主，多数有留学背景，注重生活品位。为此，项目在配套细节上颇费心思：2000㎡会所内设女性友好健身房、上海首个植物园泳池、CO·life黑金店等专属服务；4200㎡公区涵盖会客厅、化妆间、图书馆、私人画廊、游戏室等，业态丰富且年轻化，强化业主间的身份认同感。有意思的是，每栋楼架空层均设化妆间， 满足女业主随时补妆需求，同时规划e人会客厅与i人独处空间，兼顾不同性格业主的社交偏好。此外，小区绿色生态也极具特色，项目南侧紧邻3.5万㎡中兴公园，内部还打造了约6000㎡高线公园，形成立体公园体系。 产品&价格分析：高容积率限制，产品户型存不足，但灵动三房确实很香 本项目容积率5.75，由1栋小高层+1栋中高层+3栋高层+1栋超高层，共6栋底商+住宅的楼栋组成，产品涵盖98-104㎡两房、180-204㎡三房、250-280㎡四房及338-355㎡五房。 项目在户型设计上可圈可点。先说不足，受高容积率影响，产品存在一些瑕疵：两房和三房均仅一个卧室朝南，房型面宽窄、进深长，影响日照；电梯厅过大，公摊占比高，狭长过道导致空间利用率低；作为豪宅项目，部分户型卫生间为暗卫，采光通风欠佳，或存卫生隐患。亮点方面，如两梯两户设计，给予住户专属私密与尊贵体验；270°观景阳台，可直瞰城市景观与绿色花园；LDK一体化设计，拓展社交空间尺度；全屋飘窗设计，增加室内使用面积等。 尽管项目产品设计存在不完美之处，但其推出的2000万+功能灵动三房精准命中了市场需求缺口。从板块内二手房市场情况看，面积180平方米以上、总价2000-2500万的产品市场缺口较大；同时，从本盘及竞品成交情况来看，具备灵活空间功能的三房产品更受青睐。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库，负值意味着供＜求 项目户型多样，涵盖两房至五房，但最受关注的仍然是180㎡左右、总价2000-2500万的三房。尽管两房总价更低，但带有X空间的灵动三房显然更得市场欢心。当下年轻人亲情、社交和独处需求并存，住所承载了新的功能，除自身“休憩”房间外，还需“社交”与“独处”空间，三个房间恰好能满足这一需求。 客户分流：产品上“中间受捧，两头承压”，客户分流略高于竞品均值 客户分流压力指标通过项目间的客户重叠度来评估，它能直观反映一个项目受其他竞品潜在分流压力的大小，数值越大，潜在分流压力也就越大。与竞品相比，本盘该指标略高于竞品均值，表明本盘面临的客户分流压力相对更大。另外，新房分流占比超85%，该项目主要面临来自新房项目的竞争。 在板块内，两房产品成交表现欠佳，明显不如三房产品。大户型改善产品，如总价 超4000万的五房户型，因总价较高，去化承压，还受到板块内及其他核心区域项目客户的分流，比如板块内某竞品165㎡的四房、黄浦区人民广场板块竞品项目275㎡的四房等。总体而言，项目中间面积段产品（如180㎡三房）受购房者热捧，弥补了户型方面的不足；而两端产品，要么功能无法满足需求，要么价格超出预期，形成了“中间受捧，两头承压”的态势。 说明：客户分流压力=∑新房客户重叠度+∑二手房客户重叠度；新房分流占比=∑新房客户重叠度/项目客户重叠度，反映新房竞品对项目的分流程度，值越大，意味着项目受新房分流影响越大，通常：50%以上意味着新房分流占主导，50%以下意味着二手房分流影响占主导。 资料来源：网上房地产，安居客研究院整理 小结： 项目位于核心城市的核心区域核心板块，周边配套资源丰富且品质高。不过，地块高容积率给项目产品打造带来不小挑战，导致产品户型存在一定瑕疵。在此条件下，项目重点通过打造公区与特色景观，让预算2000万的客户也能拥有社交空间，获得身份认同感与归属感，且有种该价位段，市场上很难找到替代品的感觉。 【想知道你的项目是否“更胜一筹”，立即扫码，让数据告诉你答案】