中洲控股：2025年半年度报告

2025年半年度报告 2025年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管人员)唐大平声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义..........................................................2第二节公司简介和主要财务指标........................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................9第四节公司治理、环境和社会.........................................................25第五节重要事项.....................................................................26第六节股份变动及股东情况...........................................................36第七节债券相关情况.................................................................40第八节财务报告.....................................................................41第九节其他报送数据.................................................................42 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 董事长：贾帅 2025年8月22日 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目系代建收益。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 国家统计局数据显示，2025年1—6月份，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。2025年上半年，房企融资仍然呈现收缩态势。上半年融资规模1,844亿元，同比下降30%。 行业政策方面，2025年上半年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整。3月两会《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月25日，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”。随着二季度市场边际转弱，6月13日国务院常务会指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场释放了政策进一步加力的积极信号。 展望下半年，预计将进一步加力稳市场，随着城市更新和土地收储政策的全面落实，将在供求两端进一步改善行业库存压力，房地产市场有望加快实现供求关系新的动态平衡。 （一）公司的经营业态及区域竞争优势 公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下： 1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。 公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，是区域高端住宅市场的璀璨明珠。项目以卓越品质与设计入市即奠定龙华高端人居标杆地位。2025上半年加推，再次凭借显著优势与市场高度认可，成功跃居深圳半年度楼市标杆项目前列。中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型 “都市综合体”；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。 公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。 公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。 2、深耕城市，辐射其他现有区域布局 成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。 长三角多个城市也有公司战略布局，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。 基于战略发展需要，公司未来将进一步聚焦核心区域，构建更符合公司发展方向的业务布局。 （二）报告期内公司主要经营管理工作回顾 2025上半年，公司上下共同努力、团结奋进，保交付、保运营、保信用，公司实现房地产销售面积14.04万平方米，销售金额68.55亿元（含委托经营项目）。全年保交付工作顺利完成，现金流安全平稳、资产运营能力稳步提升，全年主要经营及管理工作如下： 1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。 3、严控资金，保障公司现金流平稳。2025上半年，公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，保障公司整体现金流平稳。 4、存量盘活，助力公司发展。2025上半年，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，出租业绩完成良好。 5、规范运作，防控经营风险。2025上半年，公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司制度建立健全，提升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。 6、资产板块，开源节流稳经营。2025上半年，外部经营环境复杂，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，使资产板块保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增值。 新增土地储备项目 □适用不适用 （九）发展战略和未来一年经营计划 1、行业格局与趋势 6月13日的国务院常务会定调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，对近期市场边际转弱作出及时回应，并给予明确政策导向，释放积极信号。预计下半年政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面全力落实已出台政策，推动市场止跌回稳。在这一背景下，我们可以预见以下趋势： （1）行业政策方面：政策将保持延续性，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建房地产相关基础性制度，谨慎释放收紧性政策，更有利于稳定市场预期。下阶段有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开，加快政策落实。促进需求方面，一方面，加大城中村改造的房票安置力度，促进新增住房需求释放；另一方面，6月13日，广州重申全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，北上深限制性政策亦有优化空间，如优化大户型限购。各地优化公积金贷款、推进住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等存在预期。优化供给方面，持续完善和落实专项债券收购存量闲置土地、收购存量商品房的配套政策，加速收储节奏，改善市场供求关系。同时，各地“好房子”建设标准、规范计容规则等政策或加快出台，并在土地、金融等方面给予更大支持，促进高品质住房供给放量。 （2）市场方面：基于行业规模数据的平稳运行，供求关系的持续改善，以及政策面的积极预期，预计2025年下半年新房量价将延续筑底期走势，各项房地产指标也将迎来更加明确的稳市场信号。 2、2025年下半年重点工作 2025上半年在房地产行业利好政策的推动下，公司取得了良好的销售成绩，2025下半年公司将秉承“固优补短，聚力攻坚”的整体策略，重点推进以下工作： （1）巩固优势抢抓销售 公司将坚持以销售为核心目标，深化“一城一策”和“一盘一策”的策略，全面推动全民营销模式。通过线上线下联动，提升项目曝光度和客户转化率，加快重点项目及库存去化速度。 （2）稳中求进平衡现金流 公司将