嘉里建设：二零二五年中期业绩公告

二零二五年中期業績公告 董事會欣然公布本集團截至二零二五年六月三十日止六個月之未經審核中期業績。本公司審核與企業管治委員會在向董事會作出建議以待批准前，已召開會議審閱本集團截至二零二五年六月三十日止六個月之業績及未經審核之簡明綜合中期財務報表。 主席報告 我謹代表嘉里建設有限公司，欣然宣布二零二五年上半年業績。 財務業績及股息 本集團於二零二五年上半年錄得股東應佔溢利6.12億港元（二零二四年上半年：7.88億港元），按年下降22%。若撇除兩個期間的特殊項目影響(1)，基礎溢利按年減少30%至9.78億港元（二零二四年上半年：14.03億港元）。基礎溢利下降由於發展物業毛利率下跌、租賃收入減少、稅項增加，以及成本上升，包括新落成投資物業的開業前支出及未資本化的融資費用增加。二零二五年上半年每股盈利為0.42港元（二零二四年上半年：每股0.54港元），按基礎溢利計算的調整後每股盈利為0.67港元（二零二四年上半年：每股0.97港元）。 董事會宣派截至二零二五年六月三十日止六個月之中期股息每股0.40港元（二零二四年上半年：每股0.40港元）。 本集團合約銷售額達161.86億港元（二零二四年上半年：70.44億港元），受上海金陵路項目的強勁表現帶動。合併收入按年增長65%至99.54億港元（二零二四年上半年：60.39億港元），主要受惠於香港緹外及海盈山發展物業項目確認銷售額的提升，惟部分被投資物業及酒店的合併租賃收入下降5%所抵銷，反映商業物業市場挑戰持續。 香港業務表現 香港住宅價格呈回穩跡象，截至六月底的總成交量按年略有改善。然而，過去四年住宅價格累計下跌近30%(2)，大量已落成但未售出單位繼續抑制市場對短期顯著反彈的預期。零售銷售持續疲軟，上半年略高的失業率反映經濟信心仍低迷。 我們對於二月及七月推出的兩個中端發展項目的市場反應感到滿意。優質及高端發展項目亦持續錄得不俗銷售，顯示我們在平衡銷售速度與毛利率方面取得成效。 備註：(1)特殊項目指二零二五年上半年發展物業的非現金減值撥備、二零二四年上半年就本集團於古洞北新發展區持有的若干 内地業務表現 儘管有政策支持，內地住宅市場（特別是在上半年後期）仍然表現疲弱。除一線城市外，全國一手成交量持續下滑；而原本相對穩健的一線城市二手成交量在六月份亦錄得按年跌幅。此外，六月份一線城市土地交易溢價按年增幅亦較五月顯著收窄。截至六月底，人民幣銀行存款總額增長至320萬億元，較二零二四年十二月上升6%，較二零二一年六月（當時內地經濟情緒處於多年高位）激增逾40%(3)。這些數據反映經濟及房地產市場信心持續低迷。 我們對上海高端住宅項目獲得市場正面反應感到滿意，惟其他城市的項目銷售仍然疲弱。儘管商業物業市場面臨顯著挑戰，我們的零售租戶銷售錄得溫和增長，部分受惠於較穩健的租戶組合及針對性的市場推廣策略。 可持續發展 我們通過與持份者積極合作，在減碳進程中持續取得顯著進展。我們正有策略地提升各項目中綠色能源的比例，並結合多項其他措施，確保如期達成減碳目標。我欣然宣布，碳減排目標已獲科學基礎目標倡議組織（「SBTi」）正式驗證，標誌可持續發展歷程的重要里程碑。我們期待繼續為社區建設更可持續的未來貢獻力量。 展望 我們對香港及內地經濟的長期前景保持樂觀。內地經濟正邁向更高質量、較低增長階段，政府正增強抵禦外部衝擊的能力，並專注於先進技術及工業流程的發展。與此同時，我們認為政府亦關注經濟，尤其是中低收入群體的福祉。相較於過去十至二十年房地產及傳統製造業的顯著增長，未來數年全國或需全面收緊開支，轉向更精簡、可持續的經濟結構。幸而，特別對香港而言，內地這一新增長階段或將伴隨對外貿易及投資政策進一步開放，惠及在內地投資與營商的外國企業及海外拓展的內地企業。只要內地經濟持續增長、繁榮並保持對外開放，香港作為內地與全球間獨特「超級聯繫人」的角色，將會從中受惠。 短期内整體經濟和房地產市場仍面臨顯著挑戰，內地經濟重新定位的過程難免波折。我們將保持警惕，並優先確保公司穩健性與韌性。 我衷心感謝全體同事在充滿變數的市場環境中展現的堅定承諾、不懈努力以及靈活應對，亦感謝各董事的一貫指導與支持。 郭孔華主席香港，二零二五年八月二十日 管理層討論及分析 業務回顧 穩踞內地及香港市場 土地儲備策略 本集團在香港及內地主要城市（包括北京、杭州、上海、深圳及瀋陽）擁有多元化的發展物業及投資物業土地儲備。 本集團的土地儲備策略專注在內地打造優質綜合用途項目組合，涵蓋辦公室、零售、酒店及出租公寓，同時在內地與香港營運平衡的發展物業管道。本集團擁有強健的土地儲備，足以支持未來數年增長，並將秉持審慎及嚴謹的土地儲備策略，實現長期可持續發展。 物業組合之組成 於二零二五年六月三十日，本集團在內地、香港及其他海外地區的物業組合應佔樓面面積合共4,970萬平方呎（二零二四年十二月三十一日：5,010萬平方呎）。 其中，內地發展中物業的應佔樓面面積為1,470萬平方呎，包括位於上海黃浦區的綜合用途項目，面積約510萬平方呎，涵蓋住宅與商業部分。該策略性項目預期將透過發展物業帶來穩健收益，同時提升上海市中心的投資物業組合，實現持續增長的經常性租金收入。 本集團物業組合之應佔樓面面積摘要如下： 發展物業管道 憑藉現有的發展中物業組合，本集團透過即將推出的發展物業項目，維持穩健的銷售管道，足以支持未來五年及其後的銷售需求。於二零二五年六月三十日，本集團內地及香港待售發展物業的應佔總樓面面積達840萬平方呎。 在內地，本集團的發展物業管道將提供710萬平方呎的應佔樓面面積。所有內地發展物業均為主要城市核心區域綜合用途發展項目的重要組成部分，享有便捷的交通網絡，提供優質住宅與商業配套設施，包括購物中心與匠心設計的公共空間。 在香港，本集團持有優質項目儲備，應佔總樓面面積約130萬平方呎，涵蓋高端及中端市場的多元化項目，為本集團構建均衡的發展物業管道。 投資物業及酒店管道 於二零二五年六月三十日，本集團主要投資物業及酒店組合的應佔樓面面積達2,130萬平方呎，涵蓋香港及內地的辦公室、零售、公寓、酒店及貨倉資產。在主要投資物業及酒店組合中，內地佔85%（即1,820萬平方呎），香港佔15%（即310萬平方呎）。其組成如下： 未來六年及其後，本集團預計通過主要綜合用途項目，為投資物業及酒店組合新增760萬平方呎的應佔樓面面積，包括約450萬平方呎的辦公室物業、290萬平方呎的零售及20萬平方呎的酒店。上海（浦東及黃浦區）、武漢及瀋陽將是推動增長的主要城市。 憑藉戰略願景與嚴謹的土地儲備策略，本集團已在主要城市建立穩健的綜合用途項目管道。預計推出的優質辦公室、商場及酒店將成為增長動力，帶來穩定且持續增長的經常性收入。此外，本集團將持續致力於提升資產質素，確保物業競爭力，並透過高效資產管理及優質租戶服務，進一步支持本集團的租金水平、出租率及租戶忠誠度。 合併收入 合併收入增長65%，達99.54億港元（二零二四年上半年：60.39億港元）。發展物業合併收入按年增長176%，達64.22億港元（二零二四年上半年：23.25億港元），主要受香港收入確認增加所帶動。投資物業及酒店的合併收入按年下降5%，為35.32億港元（二零二四年上半年：37.14億港元）。 合併業績 本集團合併業績為26.93億港元（二零二四年上半年：27.20億港元），相應毛利率為27%（二零二四年上半年：45%）。毛利率下降主要由於確認的發展物業產品組合不同、投資物業租賃收入減少，加上為保持高物業標準而維持的固定成本，以及市場推廣及開業前支出增加。 發展物業撥備由於住宅市場疲弱，內地發展物業於二零二五年上半年錄得減值撥備1.15億港元。此外， 因香港政府收回本集團於古洞北新發展區持有的若干土地，二零二四年上半年錄得一次性非現金撥備4.11億港元。 投資物業重估於二零二五年六月三十日，本集團投資物業組合估值為862.91億港元（二零二四年十二月 三 十 一 日：842.73億 港 元）， 包 括 內 地 物 業 組 合576.95億 港 元（二 零 二 四 年 十 二 月三十一日：558.39億港元）及香港物業組合285.96億港元（二零二四年十二月三十一日：284.34億港元）。 由於辦公室及零售市場持續低迷，二零二五年上半年錄得應佔投資物業非現金公允價值虧損（扣除遞延稅項後）2.51億港元（二零二四年上半年：2.04億港元）。資本化率保持平穩。 融資費用融資費用總額下降10%至11.73億港元（二零二四年上半年：13.06億港元），主要由於利率 降低。惟因多個項目陸續竣工及開展預售，資本化融資費用比例減少，計入綜合收益表的淨融資費用上升至3.31億港元（二零二四年上半年：1.95億港元）。資本化融資費用因而下降至8.42億港元（二零二四年上半年：11.11億港元）。 透過積極資金管理，實際利率下降至4.0%（二零二四年上半年：4.6%）。於二零二五年六月三十日，平均債務年期為2.7年（二零二四年十二月三十一日：2.6年）。有關本集團的資金政策及運作詳情，請參閱「資本資源及流動資金」部分。 稅項 稅項增加至6.09億港元（二零二四年上半年：4.51億港元），主要由於報告期內無稅項撥備回撥（二零二四年上半年：稅項撥備回撥3.19億港元）。 合約銷售額本集團錄得合約銷售額161.86億港元（二零二四年上半年：70.44億港元），按年增長 130%，主要受內地合約銷售額增加所帶動。 於二零二五年六月三十日，尚未確認的合約銷售額約193億港元，其中74%來自內地項目，26%來自香港項目。相關收入預計將於二零二五年下半年至二零二七年期間該等項目落成並向買家交付已落成單位後確認。 負債比率由於收到多個發展物業項目的銷售款項，本集團於二零二五年六月三十日的負債比率下降至 38.4%（二零二四年十二月三十一日：41.5%）。本集團正穩步執行去槓桿計劃，並將秉持審慎財務管理策略，維持合理負債比率。 內地物業部 總覽 二零二五年上半年，內地物業部錄得合併收入31.43億港元（二零二四年上半年：39.87億港元），合併業績為16.95億港元（二零二四年上半年：21.03億港元）。合併收入下降主要由於發展物業已確認銷售額減少。 (i)發展物業組合表現 內地物業部的發展物業合併收入為1.76億港元（二零二四年上半年：8.84億港元），減少乃由 於 合 約 銷 售 與 收 入 確 認 之 間 的 時 間 差 距 所 致。二 零 二 五 年 大 部 分的確 認 銷 售 額預計將於下半年相關項目落成及向買家交付竣工單位時確認。合併業績錄得虧損3百萬港元（二零二四年上半年：盈利2.24億港元），主要受產品組合變化所影響。 內地物業部錄得應佔合約銷售額106.44億港元（二零二四年上半年：12.04億港元），主要受上海金陵華庭第一期預售帶動。其他二、三線城市項目的銷售勢頭依然緩慢。二零二五年上半年內地主要應佔合約銷售額摘要如下： (ii)投資物業及酒店組合表現 在內地，本集團投資物業及酒店組合主要包括位於主要城市的辦公室、零售、出租公寓及酒店 物 業 。 二 零 二 五 年 上 半 年 ， 內 地 投 資 物 業 及 酒 店 組 合 之 合 併 收 入 為29.67億 港 元（二零二四年上半年：31.03億港元）。 不計入酒店業務，內地投資物業貢獻合併租賃收入19.55億港元（二零二四年上半年：20.53億港元）及合併業績13.66億港元（二零二四年上半年：15.20億港元）。相應毛利率為70%（二零二四年上半年：74%），下降主要由於租賃收入減少、加上為保持高物業標準而維持的固定成本，以及市場推廣及開業前支出增加。按固定匯率計算，內地合併租賃收入下降5%，其中辦公室及公寓租賃收入減少，部分被零售租賃收入輕微增長所抵銷。內地合併租賃收入摘要如下： 辦公室分部仍是本集團投資物