港铁公司2025年半年度业绩点评：香港物业发展利润大增驱动净利增长

业绩表现

2025年8月14日，港铁公司发布2025年半年度业绩公告。2025H1公司实现营收273.6亿港币，同比下降6.5%；归母净利润为77.09亿港币，同比增长27.5%。

经营分析

1. 香港车务营运收入稳健增长：香港车务营运收入为115亿港币，同比增长3.3%，主要得益于过境及高速铁路（香港段）服务乘客量分别上升10%和17%。
2. 香港车站商务收入略有下降：香港车站商务收入为26亿港币，同比下降0.6%，主要受广告业务收入下跌及商店新订租金下降7%的影响。
3. 中国内地及国际业务收入下降：中国内地及国际业务收入为102亿港币，同比下降18.1%，主要因瑞典MTRX项目已无贡献，以及英国伊丽莎白线及SouthWestern Railway的营运权已移交。
4. 香港物业租赁及管理收入轻微下降：香港物业租赁及管理收入为27亿港币，同比下降1.2%，主要受北上消费及消费模式转变影响，商场新订租金下跌7.8%。

利润增长驱动因素

• 香港物业发展利润大增：来自经常性业务的股东应占利润为33.91亿港元，同比下降16%，主要因经营开支上升；同期香港物业发展利润（除税后）为55亿港币，同比增长219%，主要来自何文田站及港岛南岸项目。
• 整体利润增长：2025H1公司EBIT为102亿港币，同比增长31%，EBIT率提升1pct至37%；归母净利润为77亿港币，同比增长27.5%，净利率提升8pct至28%。

未来展望

• 香港物业发展项目储备充足：截至2025H1，公司正在推进10个住宅物业发展项目，2025H2将为日出康城第十二期及THE SOUTHSIDE第五期项目利润入账，预期物业发展利润将延续良好增长。
• 重大基建项目进展：小蚝湾站、东涌线延线、东铁线古洞站、屯门南延线及洪水桥站的建造工程继续进行中，且2025年7月公司已与政府就北环线（第一部分）签订项目协议，预期未批出的物业发展项目规模将再增加。

盈利预测与评级

• 维持公司2025-2027年归母净利预测171亿、174亿、123亿港币，维持“增持”评级。

风险提示

• 资本开支超预期风险，香港零售租金下滑超预期风险，香港住宅销售弱于预期风险，乘客量不及预期风险。