销售排名稳居榜首,一二线投资占比超九成-事件点评

投资评级:增持(维持) 核心观点 证券研究报告房地产开发/公司点评/2025.08.11 基本数据 2025-08-11 事件：公司发布2025年7月份销售情况简报。2025年7月公司实现签约面 收盘价(元) 8.03 积91.0万平方米，同比减少37.2%；签约金额180.1亿元，同比减少28.9% 流通股本(亿股) 119.70 每股净资产(元) 16.25 销售降幅与同梯队房企基本一致，销售排名仍稳居行业榜首。2025年7月， 总股本(亿股) 119.70 公司实现签约金额180.1亿元，同比-28.9%，同期克而瑞TOP5房企同比 最近12月市场表现 保利发展 上证指数 沪深300 房地产开发 52% 39% 27% 15% 2% -10% 分析师毕春晖 SAC证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 相关报告 1.《业绩短期承压，投资强度提升》 2025-08-01 2.《市占率提升，土储结构优化》2024-08-20 3.《销售位居第一，土储质量提升》 2024-04-25 -28.5%；2025年1-7月，公司实现签约销售金额1631.9亿元，同比-17.9%，同期克而瑞TOP5房企同比-20.3%。根据克而瑞统计口径，2025年7月公司单月签约销售额及2025年1-7月累计销售额均稳居行业榜首。 从销售均价上来看，2025年1-7月公司销售均价20260元/平方米，同比增长12.1%。 投资强度提升，聚焦一二线城市：2025年1-7月，公司累计获取27宗土地，一二线城市（北上广及各省会）/三四线城市分别获取22宗/5宗土地。公司全口径投资额518.7亿元，一二线/三四线城市投资额分别为467.1亿元 /51.7亿元，其中一二线城市投资额占比超90%。从投资强度（全口径总地价 /全口径总销售额）来看，2025年1-7月公司投资强度为31.8%，较去年同期的13.8%大幅提升。 投资建议：公司作为房地产行业龙头央企，经营稳健，融资渠道畅通，估值有望逐步修复。考虑到近年来房地产市场下行，公司销售规模受到影响并进一步影响结转规模，我们预计公司2025-2027年的归母净利润分别为51.9/56.2/60.2亿元，对应的EPS分别为0.43/0.47/0.50元，对应的PE分别为18.5X/17.1X/16.0X，维持“增持”评级。 风险提示：销售不及预期，行业政策超预期收紧，行业信用风险加剧 盈利预测币种(人民币) 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元) 346828 311666 287045 270109 258386 收入增长率(%) 23.42 -10.14 -7.90 -5.90 -4.34 归母净利润(百万元) 12067 5001 5192 5624 6020 净利润增长率(%) -34.13 -58.56 3.81 8.33 7.04 EPS(元) 1.01 0.42 0.43 0.47 0.50 PE 9.80 21.10 18.51 17.09 15.97 ROE(%) 6.08 2.53 2.59 2.77 2.92 PB 0.60 0.54 0.48 0.47 0.47 数据来源：wind数据，财通证券研究所（以2025年08月11日收盘价计算） 销售排名稳居榜首，一二线投资占比超九成 保利发展(600048) 请阅读最后一页的重要声明！ 公司财务报表及指标预测 利润表(百万元) 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 财务指标2023A2024A2025E2026E2027E 营业收入 346828.13 311666.32 287044.68 270109.04 258386.31 成长性 减:营业成本 291308.02 268259.82 246973.24 231861.60 220584.39 营业收入增长率 23.4% -10.1% -7.9% -5.9% -4.3% 营业税费 10258.62 5903.67 5453.85 5132.07 4909.34 营业利润增长率 -29.9% -37.7% -4.3% 5.8% 7.2% 销售费用 8876.02 8892.60 8190.09 7706.87 7372.39 净利润增长率 -34.1% -58.6% 3.8% 8.3% 7.0% 管理费用 5159.49 5081.39 4678.83 4402.78 4211.70 EBITDA增长率 -20.3% -31.0% 11.7% 3.1% 5.2% 研发费用 85.87 56.31 28.70 27.01 25.84 EBIT增长率 -21.9% -33.4% 19.4% 2.9% 5.2% 财务费用 4391.27 4642.57 6480.37 6268.70 6302.02 NOPLAT增长率 -25.7% -42.8% 23.1% 2.9% 5.2% 资产减值损失 -5045.09 -5056.21 -2260.00 -2030.00 -1365.00 投资资本增长率 -1.9% 0.0% 4.2% 1.8% 2.4% 益 投资和汇兑收益 2211.89 1790.33 1636.15 2771.32 2738.89 利润率 营业利润 24318.02 15141.10 14489.11 15323.36 16433.71 毛利率 16.0% 13.9% 14.0% 14.2% 14.6% 加:营业外净收支 308.11 439.86 439.86 439.86 439.86 营业利润率 7.0% 4.9% 5.0% 5.7% 6.4% 利润总额 24626.13 15580.96 14928.97 15763.22 16873.57 净利润率 5.2% 3.1% 3.3% 3.8% 4.2% 减:所得税 6726.91 5843.07 5314.71 5611.71 6006.99 EBITDA/营业收入 8.4% 6.5% 7.9% 8.6% 9.5% 净利润 12067.16 5001.18 5191.70 5623.94 6020.09 EBIT/营业收入 7.8% 5.8% 7.5% 8.2% 9.0% 资产负债表(百万元)2023A2024A2025E2026E2027E运营效率货币资金 147982.17 134167.48 157402.32 168510.87 191368.35 固定资产周转天数 10 8 7 8 8 交易性金融资产 409.27 515.58 615.58 745.58 895.58 流动营业资本周转天数 309 362 400 433 453 应收账款 3821.38 4932.34 4886.75 5197.30 8775.62 流动资产周转天数 1333 1407 1451 1501 1537 应收票据 0.46 21.75 23.92 22.51 21.53 应收账款周转天数 4 5 6 7 10 预付账款 21635.20 24094.49 22721.54 22258.71 24043.70 存货周转天数 1080 1119 1126 1123 1114 存货 869508.46 798559.42 746892.17 699023.53 665901.93 总资产周转天数 1509 1601 1661 1722 1766 其他流动资产可供出售金融资产持有至到期投资 74564.17 61389.25 61889.25 62889.25 64889.25 投资资本周转天数投资回报率ROE 729 6.1% 803 2.5% 890 2.6% 975 2.8% 1041 2.9% 长期股权投资 104296.50 101287.73 100287.73 98987.73 97487.73 ROA 1.2% 0.7% 0.7% 0.8% 0.9% 投资性房地产 32635.34 35651.13 35651.13 35651.13 35651.13 ROIC 2.8% 1.6% 1.9% 1.9% 2.0% 固定资产 8362.36 5585.98 5717.03 5700.58 5636.63 费用率 在建工程 590.23 602.58 614.93 627.28 639.63 销售费用率 2.6% 2.9% 2.9% 2.9% 2.9% 无形资产 373.48 346.10 352.42 356.66 358.83 管理费用率 1.5% 1.6% 1.6% 1.6% 1.6% 其他非流动资产 9.80 8.39 8.32 8.32 8.32 财务费用率 1.3% 1.5% 2.3% 2.3% 2.4% 资产总额 1436911.791335108.021312931.931271064.161263886.53 三费/营业收入 5.3% 6.0% 6.7% 6.8% 6.9% 短期债务 5213.22 4827.32 4777.32 4727.32 4677.32 偿债能力 应付账款 173438.52 145837.63 130346.99 122371.40 116419.54 资产负债率 76.5% 74.3% 73.4% 71.9% 71.1% 应付票据 295.40 0.00 0.00 0.00 0.00 负债权益比 326.3% 289.8% 275.7% 256.2% 246.6% 其他流动负债 33320.32 29492.34 27492.34 25492.34 23492.34 流动比率 1.56 1.62 1.71 1.80 1.86 长期借款 235251.41 208132.33 226290.99 226290.99 226290.99 速动比率 0.37 0.39 0.47 0.52 0.59 其他非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 利息保障倍数 4.10 3.11 2.52 2.55 2.62 负债总额 1099885.15 992578.19 963446.98 914239.67 899205.50 分红指标 少数股东权益 138483.55 144933.33 149355.89 153883.46 158729.96 DPS(元) 0.41 0.17 0.22 0.23 0.25 股本 11970.44 11970.44 11970.44 11970.44 11970.44 分红比率 0.40 0.40 0.50 0.50 0.50 留存收益 163993.40 163893.75 166452.14 169264.11 172274.15 股息收益率 4.1% 1.9% 2.7% 2.9% 3.1% 股东权益 337026.64 342529.83 349484.95 356824.50 364681.04 业绩和估值指标2023A2024A2025E2026E2027E 现金流量表(百万元)2023A2024A2025E2026E2027E EPS(元) 1.01 0.42 0.43 0.47 0.50 净利润 12067.16 5001.18 5191.70 5623.94 6020.09 BVPS(元) 16.59 16.51 16.72 16.95 17.20 加:折旧和摊销 2374.81 2296.82 1183.92 1258.21 1332.50 PE(X) 9.8 21.1 18.5 17.1 16.0 资产减值准备 5087.61 5723.45 2556.00 2239.00 1415.00 PB(X) 0.6 0.5 0.5 0.5 0.5 公允价值变动损失 -15.85 -76.18 0.00 0.00 0.00 P/FCF 财务费用 6512.35