房地产行业周报：北京打响宽松政策第一枪，8月推盘或压制成交弹性

行业点评 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（8.2-8.8）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.2%，在各板块中位列第16；恒生港股房地产板块涨跌幅为+2.6%，在各板块中位列第4。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1%，沪深300指数涨跌幅为+1.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.1%和+0.9%。 土地市场溢价率处于低位。本周（8.2-8.8）全国300城宅地成交建面608万㎡，单周环比-25%，单周同比23%，平均溢价率2%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面22256万㎡，累计同比-3.1%；年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周(8.2-8.8)47个城市商品房销售262万方，成交量环比-22%，同比-5%，整体维持季节性低位；6月新房售价环比-0.3%，环比跌幅略有走扩，同比-3.7%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比-34%，周同比-41%；二线城市周环比-16%，周同比+13%；三四线城市周环比-24%，周同比+4%。 本周(8.2-8.8)22个城市二手房成交211万方，成交量环比-5%，同比+3%，与去年同期水平相当；6月二手房售价环比-0.6%，环比降幅略有走扩，同比-6.1%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比-12%，周同比+0%；二线城市周环比+2%，周同比-3%；三四线城市周环比-8%，周同比+28%。 北 京打响一线城市新一轮宽松政策的第一枪。8月8日，北京再度推出地产政策宽松政策，其中提到符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。此外，公积金贷款加大支持力度，主要体现在（1）在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，调整为认定为首套房；（2）在二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元；（3）二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。这是北京时隔10个月后再度对楼市政策进行大幅度优化，从时间点来看，近期成交降温提升政策出台的必要性；从政策方向来看，本次政策更多是针对五环外及改善型需求。展望后续，考虑到北京已落地相关政策，预期后续其他一线城市有望跟进，推动房地产市场“止跌回稳”。 8月预期新房供应或制约成交放量。据克而瑞调研，8月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积476万平方米，环比下降26%，同比下跌38%，2025年前8月累计同比下降17%。分能级来看，8月一线预计供应面积为74万平方米，环比下降45%，同比下降53%；二线城市8月预计供应355万平方米，环比降24%，同比下降36%；三四线城市8月预计新增供应48万平方米，环比增长9%，同比下降4%。考虑到8月房企推盘积极性一般，因此新房成交量弹性受限，但由于北京出台政策刺激，预期市场成交热度有所回升，同比跌幅有望缩窄。 投资建议 本周北京出台政策反映逐步兑现前期政策预期，预计后续其他一线城市有望跟进，地产再次进入政策刺激行情。考虑到当前地产板块估值偏低、持仓较低，交易层面或具备一定弹性，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 北京打响一线城市新一轮宽松政策的第一枪..........................................................48月预期新房供应或制约成交放量..................................................................4行情回顾........................................................................................5地产行情回顾................................................................................5物业行情回顾................................................................................7数据跟踪........................................................................................7宅地成交....................................................................................7新房成交....................................................................................9二手房成交.................................................................................11重点城市库存与去化周期.....................................................................12地产行业政策和新闻.............................................................................13地产公司动态...................................................................................14物管行业政策和新闻.............................................................................15非开发公司动态.................................................................................15行业估值.......................................................................................16风险提示.......................................................................................17 图表目录 图表1：近年来北京出台宽松政策的调整内容.......................................................4图表2：重点城市2025年8月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米）..........................5图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表4：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表5：本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................6图表6：本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................6图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅.....................................7图表8：本周物业个股涨跌幅前5名...............................................................7图表9：本周物业个股涨跌幅末5名...............................................................7图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率............................................8图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比..............................................8图表12：2025年全年权益拿地金额前20房企.......................................................8图表13：47城新房成交面积及同比增速............................................................9 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比...............................................10图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比...............................................10图表16：47城新房成交明细（万平方米）.........................................................10图表17：22城二手房成交面积及同比增速.........................................................11图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比...........................................12图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比...........................................12图表20：22城二手房成交明细（万平方米）.......................................................12图表21：10城商品房的库存和去化周期...........................................................13图表22：10城各城市能级的库存去化周期.........................................................13图表23：10个重点城市商品房库存及去化周期.....................................................13图表24：地产行业政策新闻汇总.................................................................13图表25：地产公司动态.........................................................................14图表26：物管行业资讯.........................................................