星控股2025年季度报告

如果一个新兴成长公司，如果注册人已选择不使用延长的过渡期来遵守根据交易所法案第13(a)节提供的任何新或修订的财务会计标准，请用勾选标记表示。☒ 请勾选表示注册人为本公司（根据法案第12b-2条定义）。是 ☐ 否 ☒ 截至2025年8月5日，Star Holdings普通股已发行股份数量为13,290,018股，每股面值0.001美元。 目录 页第一部分合并财务信息 第一项。财务报表：合并资产负债表（未经审计），截至2025年6月30日和2024年12月31日2合并经营报表（未经审计）——截至2025年6月30日和2024年止三个月及六个月3合并综合收益表（损失） （未经审计）——截至三个月和六个月4截至2025年6月30日和2024年合并资产负债变动表（未经审计）——截至2025年6月30日和2024年三个月及六个月5合并现金流量表（未经审计）—2025年6月30日止六个月和2024年6合并财务报表附注（未经审计）7第二项。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析24第3项。关于市场风险的定量和定性披露31第四项。控制和程序32第二部分其他信息33条款1。法律诉讼33第一项A。风险因素33第二项。未登记的股权证券销售及募集资金使用33第3项。高级证券的默认条款33第四项。矿山安全披露33第五项。其他信息33第六项。展品34签名35 目录 星光控股综合收益表（亏损表）合并报表（单位：千元）（未经审计） 星控股合并现金流量表（单位：千万元）（未经审计） 目录 星控股合并财务报表附注(未经审计) 注意 1—商业和组织 星控股是一家马里兰州法定信托（以下简称“公司”、“星控股”、“我们”或“我们”），于2023年3月31日（以下简称“分拆”）从iStar公司（“iStar”）分拆而来。公司成立旨在持有并试图实现iStar的遗留非地面租赁资产的价值。公司将其业务作为一个业务板块运营，主要通过积极资产管理及出售现有贷款、经营性物业和土地及开发性物业来为股东实现价值。公司预计将进行某些投资以完成其开发性资产，但目前预计不会进行重大新投资或收购重大新资产。公司的短期和长期流动性需求包括其开发项目的资本支出、债务偿还、支付给管理人的管理费及费用报销（见注释7）以及经营性费用等。公司预计将通过经营活动产生的现金流、资产出售所得、在可用债务设施（见注释9）上的借款以及未限定用途的现金来满足其短期流动性需求。公司预计将通过经营活动产生的现金流和资产出售所得来满足其长期流动性需求。 注意2—列报基础和合并原则 报告基础—随附未经审计的合并财务报表已按照10-Q表格的说明和S-X条例第10-01条的指令，针对中期财务报表编制而成。因此，它们不包括美国公认会计原则（“GAAP”）对完整财务报表所要求的全部信息和小注。这些未经审计的合并财务报表及有关注释应与公司在2024年12月31日结束年度的10-K表格年度报告（以下简称“2024年度报告”）中包含的合并和合并财务报表及有关注释一并阅读。 根据gaap编制这些合并财务报表需要管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响财务报表日期的资产和负债的报列金额，以及报告期内收入和费用的报列金额，并会影响或有资产和负债的披露。实际结果可能与这些估计存在差异。某些往年金额已在公司的合并财务报表及其相关附注中重新分类，以符合当期列报。 根据管理层意见，随附的合并财务报表包含了为公允反映所列中期期间的经营成果而必要的所有调整，这些调整均由正常且反复发生的调整构成。此类经营成果可能不能反映任何其他中期期间或全年预期的结果。 合并原则—合并财务报表包括公司、其全资子公司以及公司作为主要受益人的可变利益实体（VIE）的账目和经营。合并过程中已消除所有内部往来余额和交易。 合并的特殊目的实体—公司对其被视为主要受益人的可变利益实体进行合并。这些可变利益实体的负债对公司不具有追索权，并且只能从每个可变利益实体的相应资产中得到满足。截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司没有与合并的可变利益实体相关的任何未拨备承诺。下表列出了公司截至2025年6月30日和2024年12月31日的合并可变利益实体的资产和负债（单位：千美元）： 注意 3—重要会计政策摘要 公司的重要会计政策与2024年年度报告中所述基本一致。请参阅2024年年度报告以了解公司的重要会计政策。 注释4—房地产 公司的房地产资产由以下组成（单位：千美元）： 租户报销—公司收到租户对某些设施运营费用的报销，包括公共区域成本、保险、公用事业费用和房地产税。截至2025年6月30日和2024年的三个月，租户报销分别为600万美元和400万美元。截至2025年6月30日和2024年的六个月，租户报销分别为1000万美元和800万美元。这些金额包括在公司合并运营报表中的“经营租赁收入”中。 坏账准备—截至2025年6月30日和2024年12月31日，与房地产承租人应收账款相关的坏账准备分别为200万美元和100万美元。这些金额包括在公司合并资产负债表中的“应计利息和经营租赁收入应收，净额”。 未来最低经营租赁付款—自2025年6月30日起，不可撤销经营租赁项下应收取的未来最低经营租赁付款，不包括租户费用偿还，按年如下（单位：千美元）： 注意 5—土地与开发 公司土地和开发资产包括以下内容（单位：千美元）： 处置—在2025年6月30日止三个月和2024年期间，公司出售了地块和住宅地块和单元，并分别确认了2.66亿美元和1.57亿美元的土地开发收入，以及1.85亿美元和1.90亿美元的土地开发销售成本，来自其土地和开发组合。在2025年6月30日止六个月和2024年期间，公司出售了地块和住宅地块和单元，并分别确认了3.18亿美元和3.23亿美元的土地开发收入，以及2.53亿美元和3.14亿美元的土地开发销售成本，来自其土地和开发组合。 2023年12月，公司将子公司土地所有权的权益转移给第三方风险投资公司（“风险投资公司”）用于其在新泽西州阿什伯里公园开发建设多户住宅项目（“项目”）。与此项转让相关，公司（i）向风险投资公司提供了一笔1060万美元的夹层贷款，该贷款在交易完成时全额到位，并由子公司土地所有权的权益提供担保，到期日为2033年6月；以及（ii）向第三方贷款人收取费用，为风险投资公司的8000万美元高级别建设抵押贷款（参见注释9）提供完工和维持担保。公司是风险投资公司的非成员经理，有权获得某些费用，但除此之外没有预期的与成员相关的经济利益。在夹层贷款偿还和担保解除之前，公司控制风险投资公司的所有决策。风险投资公司负责所有开发和建设活动的资金和履行，公司没有义务向风险投资公司提供任何资本贡献。在交易完成时，第三方成员向风险投资公司提供了2100万美元的现金资本贡献，不包括300万美元的递延利润权益，这两者合计代表了总股权资本化。 公司确定，该公司（及其开发该项目的子公司）是VIE，该公司是主要受益人，因此根据ASC 810将其合并。因此，在会计方面，该项目记录在公司合并财务报表中，夹层贷款在合并中消除。向该公司投入的2100万美元第三方现金资本代表该公司合并资产负债表中的少数股东权益。该公司预计 这项合并治疗将持续进行，直到风险投资公司全额偿还夹层贷款，并且公司的最高贷款担保由贷款人解除。 注释6—应收贷款和其他贷款投资，净额 以下为该公司按类别分类的贷款应收款和其他贷款投资摘要（单位：千美元）：(1) 贷款损失准备金—截至2025年6月30日和2024年三个季度，本公司贷款损失一般准备的变动情况如下（单位：千元）： 目录 公司的一般贷款损失准备金的变化如下，截至2025年6月30日和2024年6月30日（单位：千美元）： 公司对贷款的投资，所有这些投资均被集体评估以确定减值，以及相关的贷款损失准备金截至2025年6月30日和2024年12月31日的情况如下（单位：千美元）： 信用特征—作为公司监控其贷款信用质量流程的一部分，它每季度进行贷款组合评估，并为每笔正常贷款分配风险评级。风险评级范围从1（低风险）到5（高风险），其基础判断本质上具有不确定性，且无法保证实际表现会与当前预期相似。公司将在以下时间将贷款指定为不良贷款：（1）利息支付逾期90天；（2）贷款发生到期违约；或（3）管理层认定根据贷款合同条款，我们很可能无法收回全部应计金额。所有不良贷款均被置于非应计状态，且仅在特定情况下于实际收到现金时确认收入。 截至2025年6月30日，该公司在高级抵押贷款和次级抵押贷款上的摊销成本基础，按原始发放年份和风险评级所指示的信用质量划分，如下表所示（单位：千美元）： 截至2024年12月31日，公司对高级抵押贷款和次级抵押贷款的摊销成本基础，按原始发生年份和风险评级所指示的信用质量分类，如下所示（单位：千美元）： 截至2025年6月30日，公司证券的合同到期日如下（单位：千美元）： 目录 注意7—其他投资 公司“其他投资”是指其对Safehold Inc.（“Safe”）的投资。Safe是一家上市公司，从事获取、拥有、管理、融资和资本化地面租赁。地面租赁通常代表商业地产项目下土地的净租赁权，该土地由土地所有者租赁给所建房地产项目的所有者/经营者（“地面租赁”）。截至2025年6月30日，公司持有Safe约1350万股普通股，占其已发行普通股的18.9%。 截至2025年6月30日，公司对Safe的投资基于2025年6月30日收盘价15.56美元，其市场价值为2.104亿美元。公司对Safe不具有重大影响，并根据ASC 321 - 投资 - 股权证券（“ASC 321”）将其对Safe的投资核算为股权投资，该准则要求公司在每个报告期将其对Safe的投资调整为公允价值计入损益。因此，公司在截至2025年6月30日和2024年6月30日的三个月和六个月的合并经营报表中分别确认了“权益投资公允价值变动损益”为（4270）万美元和（1770）万美元，以及（3950）万美元和（5560）万美元。 2023年3月31日，公司与Safe签订了以下协议： 分离和分配协议—分离和分配协议规定，除其他事项外，还包括为实施分拆所需的主要公司交易，以及规范分拆后星控股与Safe之间关系的条款。分离和分配协议包括在星控股和Safe之间分配资产和负债的条款，以及与分拆后相关的事项（如各方的保险政策处理、信息共享和其他运营事项）的各种交割后承诺。分离和分配协议还包括星控股与Safe之间的相互免责条款，从另一方特定债务中释放另一方，以及根据该条款，星控股和Safe同意相互从特定债务中相互赔偿。 管理协议—公司与Safehold Management Services Inc.（“管理人”），Safe的子公司，签订了管理协议。管理协议要求管理人管理公司的资产及其及其子公司的日常运营，并接受公司受托人委员会（“董事会”）的监督。根据管理协议，管理人必须向公司提供管理团队，包括首席执行官、首席财务官和首席合规官，以及支持人员，以提供管理人向公司提供的管理服务。管理人除提供协议规定的服务外，不承担任何其他责任，也不对董事会遵循或拒绝遵循其意见或建议的行为负责。 管理协议的期限每年为一年，并在每年的3月31日自动续期。公司支付固定现金管理费，并补偿管理人因提供服务而发生的第三方费用。公司向管理人支付了截至2024年3月31日和2025年3月31日止期分别为2500万美元和1500万美元的管理费。在后续的每年期限中，年费分别下降至1000万美元和750万美元，此后调整为公司资产总账值（不包括安全股份）的2.0%。在截至2025年6月30日和2024年6月30日的三个月期间，公司分别记录了250万美元和380万美元的管理费支付给管理人。在截至2025年6月30日和2024年6月30日的六个月期间，公司分别记录了630万美元和1000万美元的管理费支付给管理人。 管理协议可由公司无理由终止，前提是需经