中国房地产投资前景排行榜

目录 中国城市房地产投资前景测评...........................................3（一）中国城市房地产投资前景排行榜...................................3（二）指标解读........................................................41、城市房地产市场投资前景指标体系说明............................................................................42、调整指标解读...................................................................................................................63、排名显著上升城市：成交规模稳定性和供地规模控制方面表现突出.....错误！未定义书签。（三）榜单整体解读...................................................81、格局：上海、北京稳居前二，TOP50城市新房销售与GDP全国占比“双过半”.................82、分化：需求侧支持部分沿海城市排名上升，封关利好下海南省尤为突出.........................103、需求：人口集聚+改善需求支撑，TOP20城未来仍有年均3亿㎡增量需求........................114、供给：2025宅地供应计划同比再降20%，紧缩供给预期促供求平衡.....错误！未定义书签。5、库存：各城市库存症结多维分化，因地制宜、分类治理势在必行........错误！未定义书签。（四）各线城市房地产投资前景分析....................错误！未定义书签。1、一线城市：需求稳定性最佳、库存风险可控，率先释放更多筑底信号............................132、二线城市：需求发展仍具潜力，杭州、成都、天津稳市场表现突出................................143、三四线城市：城镇化发展仍具较大空间，亟需提速土地回购促供求新平衡.....................171、城市分类及数据来源说明...........................................192、数据处理和计算...................................................19 中国城市房地产投资前景测评 2024年四季度以来，房地产行业虽然依旧面临库存高企、价格下行、新房成交收缩等挑战，但在中央部委和地方主管部门持续加力稳市场的扶持下，行业还是在呈现出更多企稳信号。2025年以来，土地投资延续缩量提质趋势，重点城市屡屡拍出优质的高溢价高总价地块，企业投资也延续回暖趋势；新房成交价格同比降幅收窄，上海、杭州等少数核心城市房价已经迎来多月的连续环比上涨；新房成交边际改善，二手房成交同比持增，2025年上半年新房成交面积同比降幅较2024年有所收窄；行业库存压力持续减轻，全国房地产待售面积、施工面积均在迅速减少，各地广义、狭义库存指标也在同步改善；企业融资来源也有所改善，“白名单”政策扶持下企业化债有序推进，2025年上半年房企到位资金同比降幅较2024年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%。 在近一年的市场面与政策端合理探寻发展新模式之后，现阶段稳市场的政策两大抓手已愈发明确，以2025年7月中旬召开的建国以来第五次中央城市会议为标志，各地将以城市发展为核心，需求方面通过做好城市发展工作，加快释放积压的住房需求，通过推行落实新型城镇化、棚改旧改、保障安居、发展高品质住宅等工作，满足外来人口、老旧危房居民、外来人才、更新换代等方面的住房需求；供给方面加快落实存量住房、存量用地和闲置用地的盘活工作，通过收储商品房用作保障房、土地收储、闲置用地回收等举措，加快解决当前依旧面临的高库存问题，并继续严控新增住宅用地规模，让市场更快达到新的供求平衡点。 在此背景之下，考虑到城市之间积压需求规模、库存问题大小的差异，我们认为2025年城市间的回稳表现将显著分化，少数外来人口众多、前期库存问题不大、地方主管部门运营能力较强的城市表现将持续突出，并成为现阶段稳市场的标杆型城市。而那些前期超量出让了大批土地，发展规划过于超前的城市，其整体稳市场进程将稍慢一拍。企业在城市比较上，也应当更加重视不同城市之间需求潜力和供给关系，重点关注近年来库存压力指标出现积极变化、交易流速居于前列的核心城市。在当下这个时点上，我们也有必要对城市的基本面指标再做详细的分析，对不同城市的发展前景重新进行客观的量化评价。 2025年，CRIC研究中心在历年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖297个地级以上市，并新增供地规模调整，完善地价房价比、短期人口增量等指标，将最新城市数据进一步更新到2022年，同时更完善了分析方法，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。 （一）中国城市房地产投资前景排行榜 表1-1中国城市房地产投资前景前50名城市 （二）指标解读 1、城市房地产市场投资前景指标体系说明 在2025年城市房地产市场投资前景指标体系中，从市场容量、市场供求、市场购买能力和外部因素四大方面对城市的投资前景进行分析，全面的涵盖对房地产市场有较大影响的要素。 市场容量部分，继续重视常住户籍人口比、人口规模增量、住宅成交金额及其增速等方面的考核，继续重点对比人口规模增量指标。考虑到2020年以来各地经济和人口发展进入新阶段，我们对重点城市的短期和中长期人口发展速度考量时长进行了修正，并更加看重疫情解封以后2023年以来常住人口的短期变化指标。 市场供求部分，从土地、商品房消化周期、地房比、房价波动走势和人均购房支出等反映供求关系变化、拿地利润空间等方面的指标，从而对于市场供求关系有更为清晰的评判。考虑到目前行 业资金面承压，企业对于土地投资利润空间的安全性更为看重，继续着重考量城市间的房地价差空间，关注盈利空间的确定性。并进一步搜集了各地按中央要求公布的存量用地数据，以此全面衡量各地的库存压力情况。 购买能力部分包含居民可支配收入、房价收入比和首付能力三项指标，可支配收入主要反映可用于购房的资金情况；而首付能力主要体现居民现有资金与总房价的关系，在购房者入市信心不足，收入增长降速的情况下，今年我们继续重点考量城市间该指标的差异；房价收入比主要体现购房支出占居民总收入的情况，反映购房支出对居民生活的影响。 外部因素部分更多地考虑房地产市场与城市经济发展的关联性，在重点城市指标体系中，继续重点考量2023年疫情解封后的各地经济发展增速，以此反映各城市在新环境下的经济发展韧性，并对此指标赋予较高的权重。并新增人均贷款金额和财政收入，以此衡量各地金融市场发展情况和财政实力。 2、调整指标解读 在本年的城市前景排名评价体系中，考虑到2023年疫情解封后的各地经济发展节奏的变化，对5项指标的覆盖时长进行了同步优化，以更好反映现阶段的发展特征；为更加准确展现各地楼市规模的稳定性，以2024年住宅成交金额较行业高位变化进行评判，并新增了广义消化周期、人均贷款金额和人均财政收入等3个指标，以期更加全面地反映新阶段城市发展特征。本节将选取代表性较强的指标进行解读，展示最新的城市测评视角变化。 （1）广义消化周期：苏州、合肥、厦门等已低至1年以内 广义消化周期是房地产研究中最宽口径的库存压力指标，也是行业止跌企稳进程中市场参与者最为关心的风险指标之一。广义消化周期由广义库存和城市的交易流速计算得到，广义库存则是存量住宅用地的规划建面减去已售出建面。 2025年6月国务院会议提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。 基于当前各地存量住宅用地披露数据的测算结果来看，大多数典型城市广义消化周期已经控制在3年以内，处于相对安全的范围。其中苏州、台州、合肥、三亚等更是在1年以内。对于这些城市而言，通过土地收储减少库存压力的迫切性较轻。即便是少数短期供应商住宅地较多的板块，通过一段时间内暂停或暂缓土地出让，也可快速恢复至相对健康的供求关系，只有极少数确实存在开发困难，或前期规划与当前阶段板块发展需求脱节的地块，才需要进行土地收储。 而少数广义消化周期较高的城市均在近年稳市场进程中面临明显困难，如重庆、长春、南京、沈阳等均是如此。以南京为例，其河西、江北新区等前期高流速板块由于出让了太多土地，导致板块内存量住宅用地规模高企，使得原先最具活力的流速板块房价反而显著承压，土地市场方面降容提质也热度不再，让流速板块供求关系焕新，成为了当前稳市场的关键症结所在。 数据来源：CRIC整理 （2）住宅成交金额稳定性：南京、重庆较高位降幅过半，上海仍延续高位 近年来各地楼市所面临的稳市场挑战，其关键性的短期变量指标在于需求侧的大幅下降，直接导致行业各项库存消化周期指标集聚攀升，供求风险高企，从而房价、地价信心走低，进而影响企业现金流、在建项目施工进度等方面。为更加准确衡量近年来行业交易规模的稳定性，今年将该项指标进一步优化为2024年商品住宅成交金额较行业高位期（2020-2021年）的变化，以此量化衡量近年来各城市需求侧所面临的规模收缩冲击。 从测算结果来看，南京、大连、重庆等城市2024年成交金额较高位下跌过半，典型如重庆2024年新房成交金额只有1587亿元，较2020-2021年均值下降65%。在急剧收缩的成交规模影响下，重庆库存压力显著高企，广义消化周期超过六年。近年来土地成交规模也被迫持续低位，2024年经营性用地出让收入不足400亿元，仅为同期财政收入的14%，甚至已低于上海的18%，基金性收入的不足也使得城市建设发展资金面临更多掣肘。 而成交金额抗跌性较好的城市，近年的稳市场表现则大多较佳，如上海、深圳、天津、广州、北京等均是如此。典型如上海2024年住宅成交金额6407亿元，较2020-2021年均值还上升了13%。城市住宅成交金额延续高位，使得上海供求关系持续保持健康，狭义消化周期维持在18个月以内的健康范围。土地市场连连拍出高总价、高溢价土地，刷新地价纪录也早已屡见不鲜，据统计局70大中城市房价环比数据，至2025年6月，其新房房价更是连续37个月上涨。 （三）榜单整体解读 1、格局：上海、北京稳居前二，TOP50城市新房销售与GDP全国占比“双过半” 就2025年TOP5位次变化来看，上海、北京以绝对优势继续排名前二，两地在供给侧和需求侧方面均具有极为显著的优势。超2000万的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外来人口使其拥有着巨量刚性住房需求，而大多家庭人均住房面积不足38平方米的现况，也使其拥有着更大的住房改善空间。再加之两地在“00年代”已渡过了新房成交规模的高位时期，早已先于全国楼市进入供求平衡的新阶段，如北京1000万平方米左右的年交易量，对于现阶段北京存量住房规模而言，相当于住房更替周期超过80年。两地已经连续把持全国房地产投资前景排行榜TOP2的位置达到11年，上一次有城市挑战二者地位，还是在2015年楼市交易规模急剧扩张时的2015年，彼时广州凭借更高的交易规模超过北京跻身第二。 深圳排名跃升至第三。一方面是凭借更强的经济活力人口吸纳能力，疫情解封后2年GDP平均增速达到6%，2023年以来常住人口增长33万人，在TOP10城市中均高居第一，再加之大量优秀企业集聚、以