诊断中国内地生命科学房地产市场的趋势

生命体征：诊断中国大陆生命科学房地产市场的趋势 表目录 0666生命体征房东视角14执行摘要04生命体征 占用者视角 36生命体征行业与房地产洞察13生命体征市场 54简介关键要点 高管摘要 中国大陆的生命科学领域正在经历快速转型，这得益于政策放宽、技术创新、本土龙头企业崛起以及定制化房地产生态系统的兴起。本报告《生命体征：诊断中国大陆生命科学房地产市场的趋势》全面概述了当前市场动态、监管变化、房东和租户的观点以及未来增长方向。 政策环境——国家与地方催化剂2024-2025年实施改革显著加快了行业发展。 全国层面，中国放宽了对基因和细胞疗法的外国投资限制，并在重点城市允许设立外商独资医院。监管激励措施——如数据保护和市场独占权——已提升创新药的市场准入。地方层面，北京、上海、深圳、广州和苏州等城市正在推出定向补贴、快速审批以及生态建设计划，这些措施直接惠及生物技术发展。 行业创新与公司成长中国生命科学企业正从通用药品制造转向创新疗法。像康方生物、百济神州、华虹及丽德生物这样的公司已 成为全球性参与者，在CAR-T、双特异性抗体及AI辅助研发领域引领行业。这些公司不仅将尖端疗法商业化，还吸引了国际投资和许可协议，强化了中国大陆在生命科学领域的全球重要性。 房地产开发与区域中心像苏州生物港、张江高科技园区（上海）和广东生物岛创新中心这样的创新中心对于区域集群至关重要。这 些中心提供端到端的支持，包括共享实验室、风险投资渠道、符合GMP标准的基础设施，以及靠近学术和临床网络。成都和宁波等二线城市创新中心的兴起进一步拓展了增长走廊。 房东视角——不断演变的房地产模式房地产开发商和房东通过轻资产模式、灵活租赁和高规格实验室及生产来适应行业特定要求 空间。一线城市面临饱和，但中西部地区展现出健康的需求。开发者正在融入先进的可持续性和合规性功能，以满足日益增长的监管和ESG期望，特别是在GMP和洁净室环境中。 数字化、环境政策以及差异化租户策略正在塑造绩效。运营商现在专注于集成生态系统，这些生态系统通过平台将租户与研发服务、政策福利和技术合作伙伴联系起来。 使用者视角——增长、创新与挑战生命科学领域的企业正在应对监管改革、合规要求提升和市场竞争加剧。许多企业正进行生产与研发本 地化，利用区域补贴，并投资于人工智能驱动的创新平台。企业寻求灵活性、人才与基础设施的邻近性，以及研发与制造的共享布局，以支持加速创新和运营敏捷性。 在房地产领域，对GMP认证实验室、模块化生产设施和共享创新平台的需求最为强劲。租户强调地理位置优势、可持续性认证（例如，LEED、WELL）以及融入能够实现更快产品上市时间的产业集群。 未来展望——高价值增长与房地产进化展望2025年及以后，增长机会在于人工智能驱动的药物发现、个性化医疗、先进疗法（CGT、RNA） 以及绿色认证设施。政府政策继续通过快速审批、罕见病资金和与双碳及ESG目标一致补贴支持创新。 生命科学地产正从通用园区转向专业化、数字化赋能的园区，合规性与灵活性更高。投资策略日益强调长期合作关系、协作运营模式以及数字基础设施。房东和租户均表达谨慎乐观，战略差异化和区域定位被视为解锁未来价值的关键。 引言 中国大陆的生命科学产业正经历一个变革阶段，由进步政策、突破性创新、有影响力的生命科学公司的出现以及战略区域发展所驱动。本报告深入探讨了塑造该行业的最新趋势。 近期政策举措已显著影响了中国大陆的生命科学领域： 政策环境——促进增长与创新 对外开放外资：2024年，中国大陆放宽了对自由贸易区（FTZs），如北京、上海、广东和海南的干细胞研究、基因疗法和基因诊断的外国投资限制。此举允许外资机构进行产品注册、营销和生产，促进国际合作。 监管激励：国务院第53号文件引入了对部分药品（包括孤儿药和儿童用药）的监管数据保护和市场独占等措施。此举旨在消除阻碍创新药品和器械市场准入的障碍。 外资医院：中国大陆现允许在北京、上海和深圳等城市设立外商独资医院，以提升医疗服务并鼓励外国投资（图1）。 上海：2023年4月，上海推出激励政策，将生物医药产业与集成电路、人工智能并列列为“三大新兴产业”，以吸引初创企业和跨国制药公司，这些政策提供大量补贴、税收优惠和基础设施支持。 深圳：作为粤港澳大湾区倡议的一部分，深圳已推行药品快速审批计划，并且是几个专注于细胞治疗和再生医学的跨境生物技术合作项目的所在地。 广州：黄埔区以及中新广州知识城特别提供税收优惠、土地补贴和公私合作融资模式，以加速生物医药创新。 苏州：苏州正通过“苏州生物医药产业十二条政策”等针对性政策推动其生命科学产业发展，提供资金支持、税收优惠和简化审批流程以支持生物医药创新。此外，它已将其自由贸易区向包括细胞和基因治疗在内的先进医疗研究领域开放更多外资参与。(图2) 图2：中国大陆近期市级行政政策举措 北京 上海 2023年4月，上海出台了激励政策，将生物医药产业列为“三大引领产业”之一，与集成电路和人工智能并列。 北京市政府通过资金拨款、人才引进计划和临床试验的简化审批途径支持生物技术。 苏州 深圳 作为粤港澳大湾区倡议的一部分，深圳引入了药品审批的快速通道，并且是几个专注于细胞治疗和再生医学的跨境生物技术合作企业所在地。 苏州正通过“苏州生物医药产业十二条政策”等针对性政策，为其生命科学产业注入动力，提供资金扶持、税收优惠和简化审批流程，以支持生物医药创新。 黄浦区以及中国-新加坡广州知识城特别提供税收优惠、土地补贴和公私合作融资模式，以加速生物医药创新。 中国生物技术公司在取得重大进展： 创新与新兴生命科学企业——引领冲锋 Akeso：成立于2012年，Akeso已开发出双特异性抗体ivonescimab，该药物在肺癌治疗中展现出前景。该药物已授权给美国 Summit Therapeutics 公司，这笔交易的潜在价值高达50亿美元。 Gracell生物技术：被阿斯利康收购，金额高达12亿美元，Gracell专注于CAR-T疗法。此次收购突显了中国大陆从仿制药生产向创新药的转变。 百济神州：总部位于北京，百济神州是一家专注于分子靶向和免疫肿瘤学药物研发的全球性生物技术公司，已建立了一个包含40余项临床试验项目的稳健管线。 传奇生物：以CAR-T疗法闻名，传奇生物与强生合作，并在维护中国内地重要研发（R&D）能力的同时，拥有强大的国际影响力。 华医药：总部位于上海，华医药是一家专注于肿瘤学和自身免疫性疾病靶向治疗和免疫疗法的生物制药公司，拥有数项处于后期开发阶段的资产。 生物岛创新中心：位于广东，该中心专注于科研成果转化，连接学术界与产业界（图3）。 区域和城市发展——打造创新中心 未来科学园（北京）：位于昌平，该园区包括“生物谷”，汇集了各类生命科学研究机构和国家实验室，推动生物技术创新。 张江高科技园区（上海）：成立于1992年，该园区拥有400多家研发机构，专注于生物医药、集成电路和软件等行业。 粤港澳大湾区（GBA）：2023年GDP达1.92万亿美元，是生物医药产业的关键国家发展战略区域。它拥有从研发到生产的完整产业链，是广州白云山制药等领先生命科学企业的所在地。 成都-重庆经济圈：被指定为中国大陆的“第四增长极”，该地区重点发展先进制造业和科技创新，并在生物技术领域投入巨大。 天府新区（四川）：被确定为未来先进制造业中心，该区域提供优惠的税收政策和生物医药孵化计划，吸引跨国公司和研究机构。 苏州生物湾：位于苏州工业园区（SIP）内，苏州生物湾已成为中国大陆最具活力的生物技术产业集群之一。在建立超过15年后，生物湾拥有500多家公司，主要是专注于制药、医疗器械、诊断和生物技术的小型企业和中型企业。园区提供全面的支援服务，包括共享实验室、风险投资和研发设施。在独墅湖科教创新区内的生物湾第四期开发——占地520,000平方米，靠近苏州东站——进一步增强了区域连通性和发展潜力（图4）。 英文版 全球合作与市场动态 国际合作：西方制药公司正与中国公司达成交易，以获取“生物更好”药物，受益于中国大陆更快的试验流程。例如，阿斯利康收购康方生物体现了这一趋势。 政策驱动市场准入：放宽的法规和激励措施正在吸引外国投资，使生命科学企业能够利用中国内地庞大的市场潜力和先进的基础设施。 中国大陆的生命科学产业正迅速发展，得益于国家及城市层面的支持政策、创新企业和战略区域发展。随着该国继续向外国投资开放医疗保健和生物技术领域并促进创新，它正准备成为生命科学领域的全球领导者（图5）。 基于这一点，接下来让我们考虑一下我们客户调查的结果，特别是关于行业和相关房地产的最新想法，这些想法来自关键生命科学房地产出租人和在中国大陆从事业务的公司。 生命体征——行业与房地产视角 本报告以下两节介绍了我们从对中国大陆生命科学领域活跃专业人士进行深入20题访谈调查中获得的见解。 第一部分聚焦于为生物医药行业服务的房地产出租人的观点，而第二部分则探讨了同行业房地产承租人的看法。每部分都突出了从调查问题答案中提炼出的要点。每部分也强调了崭露头角的趋势、当前的挑战和未来的机遇——既从生物医药企业的立场出发，也透过中国内地生物医药房地产不断变化的格局来观察。 生命体征——房东视角 商业在2024年的中国大陆 点1：区域差异化I 2024年，您如何描述您在中国大陆的生命科学地产投资组合的整体表现？（例如，出租率、租金增长、资产价值） 2024年，中国大陆的生命科学产业园区显示出明显的区域分化，突显了战略性定位的机会。由于宏观经济因素更广泛以及供应充足，一线城市的表现相对温和，而中西部的核心城市则记录了健康的入住率，这得益于强大的产业集群和日益复杂的生态系统——为资产价值稳步增长做出了贡献。 有国有企业（SOE）支持的项目继续展现出强劲的基本面，得益于政策契合和战略支持。与此同时，私营主导的发展项目在竞争激烈的价格环境中导航，许多项目采取了积极的措施来强化自身定位和保护资产价值。 ii2024年不断变化的市场环境促使租赁策略和资产规划采用更加动态和定制化的方法。中国大陆的生命科学产业园区采用了创新的租赁模式——从灵活定价到旨在吸引高价值租户的分层方案——展示了对不断变化需求的自适应响应。 点2：战略租赁调整和资产优化 向轻资产运营模式的加速转变促进了流动性的改善，而对优化现有库存的关注则导致了创意再利用策略的兴起（图6）。对老旧设施的翻新和改造获得了关注，使受访的生命科学地产房东能够更好地使资产与当前租户需求和可持续性目标相一致。 它意味着什么 生命科学公司租赁实验室和办公空间，而不是拥有建筑物 主要特性 谁提供空间？ 房地产开发商/房东建设和经营专业实验室物业 持续改进监管框架，包括药品管理法（图7）和2024年提升的药品生产质量管理规范（GMP）标准，促进了更严格的合规性——提升了中国大陆整体运营标准。虽然需要更大的资本投入，但这些转变鼓励了优质设施的建设，并推动了以质量为中心的需求。 B.土地利用与环境政策相关成本 “三区三线”下的更严格土地利用政策 框架（图8）和绿色建筑规定提升了中国大陆新开发的质量。尽管2024年成本上升，但这些标准将实现长期竞争力与ESG协同，鼓励开发商在未来从一开始就整合可持续设计和技术。 处罚与合规风险 • 影响：违反规定的惩罚过高的提高租户的期望• 结果：房东必须提供符合监管的设施和管理专业知识，以吸引和留住制药租户 C. 市场竞争在中国大陆低线城市生命科学产业园区不断涌现 要在2024年营造一个竞争环境。然而，这也激励了那些被调查的生命科学房地产房东注重差异化——通过吸引专业租户、提升服务质量，并确保与合同研究组织（CROs）和物流供应商等生态使能者保持一致。 D. 技术驱动空间演化调整数字化和实验室自动化（图9）继续重塑2024年的空间需求，让采访的中国大陆生命科学房地产房东重新思考