从“开发建设”到“运营服务”：中央城市工作会议指引下平台公司转型路径探析

二、地方平台公司转型现状及困境外部环境变化叠加政策调整，地方平台公司亟需转变发展模式。地方平台公司正面临历史性转型拐点，传统发展模式遭遇严峻挑战。一是债务压力持续加大。城投企业背负着沉重的债务包袱，中央虽通过债务置换降低利息负担，但存量债务规模仍然巨大。二是土地财政退坡明显。随着城镇化进入稳定发展期，城市扩张速度放缓，叠加房地产行业环境变化，土地出让收入大幅下滑，平台公司传统“土地抵押-新城开发”的循环模式被打破，导致土地财政模式难以为继。三是政策导向根本转变。中央对地方政府债务管理趋严，2023年中央政治局会议首次提出制定实施“一揽子化债方案”，35号文对城投平台实施分类管控，融资条件大幅收紧。三、新发展目标下，平台公司转型机遇探讨中央城市工作会议标志着中国城市发展进入从“量”到“质”的历史性转型，为地方平台公司指明了“服务人民城市”的战略方向。平台公司需从根本上转变角色定位，从土地开发主导者转变为城市品质生活的服务商、存量空间价值的运营商和低碳智慧转型的赋能者。转型成功的核心在于把握三大关键点，一是坚持人民性，将民生需求作为业务重心，在适老化改造、托幼服务、文化保护等领域创造社会价值与经济收益的统一；二是深耕在地化，依托城市自然禀赋和人文基因培育特色产业，避免同质化竞争；三是拥抱数字化，将智慧城市运营作为转型引擎，通过数据赋能提升服务效能。用“更新”替代“开发”，聚焦存量项目机会随着城市开发增速的放缓叠加居民对生活水平要求的提高，“城市更新”重要性不断显现。自2025年以来，“城市更新”被多个重磅文件提及，2025年5月，《关于持续推进城市更新行动的意见》印发，本次中央城市工作会议更是明确提出城市更新是重要抓手，“十五五”期间，“城市更新”部署将成为各大省份、城市工作的重心，住建部更是具体地从“持续完善城市更新顶层设计、建立健全城市更新配套政策、加快推进城市更新重点任务、不断凝聚城市更新工作共识”四方面对城市更新工作进行全面部署。全国现有老旧小区数量巨大，燃气、供水等地下管网进入集中更新期，城中村改造、工业遗存活化需求仍巨大，为区域平台公司带来很大发展空间，但同时，相较于之前的传统开发项目，城市更新项目存在单体小，数量多，现金流薄弱，利润空间小，持续时间长等特点，对平台公司的运营方式带来新的挑战。用“运营”替代“建设”，注重项目服务管理城市更新项目特点也意味着平台公司很难通过短平快的“投资、开发建设、出售回款”进行盈利，城市更新项目本身建设环节利润薄弱，平台公司要通过后续物业服务、停车费收取、商业及配套运营等方式实现盈利和现金流回收，通过精细化、持续化的服 2 3务运营，提升区域价值、增强居民获得感、吸引优质产业资源。社区运营方面，对老旧小区改造更新后，通过承接小区的物业服务收取物业费、停车费等，同时通过地下综合管廊的更新收取管线入廊费、维护费等。此外，规模较大的社区更新项目，可以引入幼儿园、养老社区、社区食堂等设备，在提高居民幸福感的同时增加收入来源。商业运营方面，在城市片区改造过程中，通过合理的空间再规划，优化布局并实现可利用面积的增加，从而增加商业、停车位、广告位等规划，并通过对新增物业的运营实现盈利。产业园区运营方面，除了传统的开发运营并收取租金、物业费之外，平台公司还可以引入企业孵化、政策咨询、物流仓储、共享会议室等增值服务，在促进园区协同发展的同时增加收益。此外，规模较大的片区更新可能涉及道路、公交站等运营，可以通过临街停车位、充电桩、公交站广告位等增加收入来源。用“创新融资”替代“传统借贷”，探索多元化创新融资渠道在严控地方政府隐性债务的背景下，传统依赖银行借贷、政府信用担保的融资模式已难以为继。平台公司必须从“借债驱动”转向“融资创新”，通过多元化资本运作盘活存量资产、吸引社会投资，实现可持续发展。创新融资的主要方向包括：1.资产证券化（ABS/REITs）——将具备稳定现金流的经营性资产（如产业园、保障性租赁住房、商业区、停车场等）打包发行证券，实现轻资产运营；2.股权合作模式——引入战略投资者，通过混改、产业基金等方式降低负债率，嫁接市场资源；3.结构化融资工具——运用永续债、绿色债券、项目收益票据等创新金融产品匹配长周期项目；4.碳金融与绿色融资——挖掘新能源、生态修复项目的碳减排收益，争取政策性资金支持；5.创新机制探索—建立税收共享、浮动租金机制等，探索多元化“风险共担、利益共享”机制。随着中央财政200亿城市更新资金投放、REITs试点扩容及保障性住房建设提速等，平台公司迎来轻装上阵的关键窗口期。平台公司唯有紧抓政策机遇，重塑核心能力，方能在中国城市高质量发展的新时代实现华丽转身，成为建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”现代化人民城市的生力军。 报告声明本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 4