路网扩容值得期待，物业受益楼市回暖

港铁公司作为全球领先的轨道交通运营公司之一，开创了“铁路+物业”的独特经营模式，实现了显著盈利。公司盈利主要源于高效的铁路客运业务和“铁路+物业”模式带来的物业发展利润。2024年，公司总收入达600亿港币，归母净利润为158亿港币，派息率为52%，股息率为4.8%。

港铁的铁路业务客流强劲复苏，路网扩容可期。香港车务业务覆盖香港主要区域，乘客量已超2019年水平，票价持续上涨。公司正积极推进多个铁路项目，预计2030年将增加7个车站。过境服务和高速铁路成为新增长引擎。

车站商务业务通过零售租金、广告等实现铁路客运流量的变现。虽然零售租金暂时承压，但广告收入已基本恢复至2019年九成。

中国内地及国际地区业务积极拓展，增厚公司利润。公司业务覆盖中国内地、瑞典及澳大利亚等市场，2024年总载客量达25.2亿人次。

香港物业业务中，投资物业短期承压，开发物业受益楼市回暖。投资物业面临出租不确定性和重估风险，但公司拥有大量土地储备和已批出项目，未来十年内有望持续贡献销售。香港楼市政策持续发力，经济金融发展，人才引进等因素推动楼市筑底企稳，将利好公司地铁楼盘销售。

预计公司2025-2027年归母净利润分别为171亿、174亿、123亿港币。采用DCF及DDM估值法，给予2025年目标价30.1港币，首次覆盖给予“增持”评级。主要风险包括乘客量不及预期、资本开支超预期、香港零售租金下滑超预期和香港住宅销售弱于预期。