首次覆盖报告：稀缺体育场馆+赛事运营标的，基本面扎实向上

珠江股份（600684.SH）房地产服务评级：增持（首次）分析师：郑澄怀执业证书编号：S0740524040004Email：zhengch@zts.com.cn分析师：张骥执业证书编号：S0740523060001Email：zhangji01@zts.com.cn分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn基本状况总股本(百万股)853.46流通股本(百万股)853.46市价(元)市值(百万元)3,669.88流通市值(百万元)3,669.88股价与行业-市场走势对比相关报告 指标P/EP/B 4.30 -2-请务必阅读正文之后的重要声明部分在管的体育场馆已承办青少年乒乓球、青少年游泳&跳水以及多个业余体育赛事，同样拥有丰富经验，且为场馆市场化运营+全民体育的践行者（2024年珠江文体累计举办了393场大型体育赛事活动）。展望未来，我们认为需要重点关注的，为自主品牌IP赛事，参考职业赛事的CBA和业务赛事的苏超，自主IP的赛事如运作良好，比赛的赞助费收入弹性可观（例如CBA，根据KPMG数据，赞助收入占到赛事收入的90%）。珠江体育近年已加速布局自主IP赛事，具体包括了：2024年举办的广州番禺“村BA”品牌赛事（吸引了70支队伍参赛，多家企业冠名）、2024茂名马拉松、大地流彩-2024年全国乡村篮球（村BA）活动、2024年温州乡村龙舟超级联赛等多个赛事。根据公司披露的2025年6月27日投资者记录表，未来公司文体运营业务以场馆整体运营为大背景，进一步扩大在管场馆竞赛表演市场竞争力，打造自主品牌IP赛事、发展职业联赛，提升冠名权价值，推动场馆冠名权业务开发。我们认为，依托公司全国一二线最优质的大型体育馆运营的资源优势，自主赛事IP业务的未来有望成为公司文体运营的潜力方向。3）演唱会&音乐节联办加速布局：公司旗下运营多位大型体育馆，单场观看人数拥有良好的规模效应，2024年已累计举办大型演艺活动138场（演出的保障为主，赚取场地使用费）。展望未来，我们认为除传统的演出场地的使用和保障业务外，联合出品的演唱会，同样有望提供收入和业绩更大的弹性潜力。依托全国的核心场馆资源，珠江文体已联合出品“2025广州草莓音乐节”、“2025VAC电音节”、“李克勤-广州站-演唱会”等多个项目（可实现门票的分成确收），且根据珠江文体的官方公众号，可看到2025年联合出品的音乐节及演艺活动数量仍在持续增长，同样建议重点跟踪。政策环境：“苏超”出圈，带动当地经济活力，政策未来有望持续助力文体发展。1）参考欧美经验，体育赛事对当地经济带动明显，以超级碗单场赛事为例，根据statista的数据，2025年的NFL超级碗带动的消费者支出，预计将首次超过180亿美元；平均在食品和饮料、商品、电子产品和装饰品上的支出，预计将超过每人90美元，为仅次于感恩节的美国第二大食品消费活动。2）其次，以“苏超”为例，根据飞猪的数据，6月以来江苏省内取还车的租车订单量同比去年增长超20%、江苏的暑期机票预订量同比去年增长约30%（均截至现代快报在7月2日发布的报道），热门体育赛事对江苏各地“体育+旅游”内需经济带动有良好效果。3）国家发改委新闻发言人李超，在2025年6月26日发布会上表示，“苏超”火爆出圈现象展现出体育赛事发展的潜力，未来重点开展三方面工作：一是积极拓展全民健身空间载体，二是加快推动户外运动高质量发展，三是创新推动体育与文化旅游深度融合。因此，我们认为促内需背景下，文体及赛事运营有望给予更高的整体经济意义和政策关注度，推动市场化的优秀文体企业加快发展。风险提示：文体场馆运营不及预期的风险；新增场馆数量不及预期的风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 内容目录一、珠江股份，房地产开发转型物业经营与文体运营....................................................51.1广州市国资背景的地产老牌上市公司...............................................................51.2公司23年进行重大资产置换，置出地产开发业务，置入珠江城服，转型物业服务和文体运营........................................................................................................5二、文体运营板块：稀缺的体育场馆运营平台...............................................................72.1珠江股份文体运营业务主要由子公司珠江文体运营.........................................72.2文体场馆运营长期成长逻辑：市场化率提升、规模大、促消费抓手................8三、城市服务板块：物业为核，构筑公司收入基本盘..................................................123.1物业在管业态丰富，整体稳定........................................................................12四、盈利预测与估值.....................................................................................................134.1存量地产业务已逐步剥离销售完毕，未来公司收入源自城市服务+文体运营两个板块....................................................................................................................134.2公司合并口径利润较弱主要受财务费用和减值影响.......................................134.3盈利预测与估值...............................................................................................13风险提示........................................................................................................................15文体场馆运营不及预期的风险...............................................................................15新增场馆数量不及预期的风险...............................................................................15研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险....................15 -3-请务必阅读正文之后的重要声明部分 图表目录图表1：珠江股份25Q1前十大股东信息....................................................................5图表2：珠江股份实控人为广州市国资委....................................................................5图表3：珠江城服注入珠江股份前的利润表数据.........................................................6图表4：珠江城服23、24年均完成业绩承诺.............................................................6图表5：23年经历资产置换后，珠江股份资产负债表大幅瘦身.................................6图表6：珠江股份24年末运营场馆一览表..................................................................7图表7：珠江股份文体运营业务收入持续增长............................................................8图表8：全国体育场地数量和面积保持持续增长.........................................................9图表9：珠江股份23、24年承办、运营的赛事与活动...............................................9图表10：“票根经济”正逐步写入地方促消费政策...................................................9图表11：珠江股份自主IP品牌赛事——番禺“村BA”...............................................10图表12：珠江股份运营的2025茂名马拉松赛事......................................................10图表13：珠江股份联合出品的2025福州草莓音乐节..............................................10图表14：珠江股份联合出品的2025北京草莓音乐节..............................................10图表15：珠江股份联合出品的2025VAC电音节.....................................................10图表16：珠江股份主办投资的2025百威风暴电音节广州站...................................10图表17：珠江股份联合出品的2025长沙草莓音乐节演出表....................................11图表18：珠江股份投资主办的2025百威风暴音乐节南京站演出表.........................11图表19：珠江股份联合主办的2024-2025浙江卫视跨年晚会..................................11图表20：2024年王者荣耀职业联赛夏季赛决赛在珠江股份运营的晋江市第二体育中心举办..........................................................................................................................11图表21：珠江股份承办的2025年全国青少年跆拳道锦标系列赛（南部）.............12图表22：珠江股份冠名赛事——李宁“珠江文体杯”羽毛球公开赛.......................12图表23：24期末公司物业在管项目.........................................................................12图表24：城市服务板块收入体量相对较高，为公司基本盘......................................12图表25：珠江股份在资产置换后的23、24年主要财务数据.............